房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)概念與類(lèi)型

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。實(shí)踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)；三是房屋參建。三者在法律上的性質(zhì)、所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)作方式等方面都有著相當(dāng)大的區(qū)別。

房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)行為。由于該類(lèi)合作開(kāi)發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同時(shí)雙方簽訂的項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同過(guò)于簡(jiǎn)單，在實(shí)踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當(dāng)部分行為因此而無(wú)效，不受到法律的保護(hù)。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門(mén)對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時(shí)，合作協(xié)議里的"保底條款"是無(wú)法律效力的。

項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來(lái)合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為。在該種情況下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的合作人即成為項(xiàng)目公司的股東，合作人之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議書(shū)來(lái)規(guī)范，而是由項(xiàng)目公司的章程來(lái)明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合伙的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。

房屋參建是指參建人以參建名義對(duì)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與投資或預(yù)購(gòu)房屋的行為。該類(lèi)參建行為往往因?yàn)闆](méi)有被政府的主管部門(mén)行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無(wú)法律效力。實(shí)踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項(xiàng)目建設(shè)資金短缺，又無(wú)法通過(guò)其它合法途徑獲得周轉(zhuǎn)資金，在未取得商品房預(yù)售證情況下，打著"優(yōu)惠價(jià)"、"內(nèi)部?jī)r(jià)"旗號(hào)，以商品房預(yù)售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。

另外，現(xiàn)實(shí)中還存在不同以上類(lèi)型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國(guó)務(wù)院住房制度改革專(zhuān)業(yè)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱(chēng)住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過(guò)社員集資合作建造的住宅。該類(lèi)房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，而是國(guó)家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補(bǔ)國(guó)家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準(zhǔn)備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補(bǔ)交國(guó)有土地出讓金后才可以到市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。

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