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「全民炒房」乍現(xiàn) 樓市走入「十字路口」
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1520 次
「全民炒房」乍現(xiàn) 樓市走入「十字路口」
采訪·撰文/韓笑 齊鵬 蔣毅坤 丁凱 周穎
有人一購(gòu)一賣(mài)間賺了三分之一。
出租車(chē)司機(jī)對(duì)樓市有了更多“炒”的概念。
曾經(jīng)的全民炒股,似乎有可能轉(zhuǎn)化成“全民炒房”的跡象。
張建成在北京朝陽(yáng)區(qū)建外SOHO有兩套出租房,7月之前,曾有幾位購(gòu)家分別相中這兩套房子??吹綐鞘袃r(jià)格持續(xù)上漲,張很堅(jiān)決地表示不賣(mài)。但是現(xiàn)在,他有些猶豫。
“我的判斷是,7月量跌價(jià)升存在不合理性,8月份大量項(xiàng)目上市,有可能會(huì)沖擊二手房?jī)r(jià)格。但從保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣政策來(lái)看,至少目前還出現(xiàn)對(duì)樓市收緊的跡象,應(yīng)該說(shuō)樓市不會(huì)有太大變化,你說(shuō)現(xiàn)在的時(shí)機(jī)適合賣(mài)嗎?”看不懂中國(guó)樓市的張建成反問(wèn)記者。
從2004年購(gòu)下建外SOHO這兩套房子以來(lái),張建成對(duì)樓市的關(guān)注成為日常生活中較重要的一部分。每天上網(wǎng)或看報(bào)的項(xiàng),就是瀏覽與地產(chǎn)相關(guān)的文章。他的態(tài)度很明確,購(gòu)房就是為投資,升值是他較期望的事情。
進(jìn)入8月,兩組數(shù)據(jù)給他平添了幾分擔(dān)憂(yōu):8月3日,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,7月份,北京期房商品房日均簽約350套,較6月下跌9.1%;8月5日,來(lái)自地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示,8月份北京市場(chǎng)將有30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),這是今年開(kāi)盤(pán)量較高的一次。
7、8月份的數(shù)據(jù)印證了一些專(zhuān)業(yè)人士分析當(dāng)前樓市存在的不合理性,即量跌價(jià)升。然而,這一特殊現(xiàn)象卻具有普遍性,經(jīng)歷過(guò)樓市瘋狂階段的深圳也如出一轍。據(jù)深圳世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入7月,深圳樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,出現(xiàn)量跌價(jià)升。7月商品房銷(xiāo)售面積54.83萬(wàn)平方米,環(huán)比下降17.43%。與此相反,7月深圳樓市價(jià)格依然保持高位。
上海更難以獨(dú)善其身。7月份上海二手房成交量環(huán)比明顯下降,這是自今年二季度以來(lái)成交量的頭降。新房同期也出現(xiàn)成交量下降,但成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。
這種與正常市場(chǎng)行為相悖的現(xiàn)象,在短期內(nèi)脫離實(shí)際價(jià)值,價(jià)格不斷被抬高,就是泡沫的存在。億城股份有限公司董事孫勇在接受《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》記者采訪時(shí)說(shuō),支撐這個(gè)泡沫背后的因素就是資本、預(yù)期。
“地王”:加速泡沫制造
張建成對(duì)北京市場(chǎng)今年以來(lái)出現(xiàn)的“地王”心存感激。正是“地王”頻頻出現(xiàn),才使房子的升值空間不斷被放大。
以建外SOHO為例,今年3~5月份均價(jià)維持在17500元/平方米。5月21日,北京市場(chǎng)誕生今年以來(lái)的個(gè)新“地王”——北京廣渠門(mén)外10號(hào)地以1.51萬(wàn)元/平方米的單價(jià)拍出,這一消息刺激北京樓市普漲。
進(jìn)入6月,建外SOHO房?jī)r(jià)突然躥升,均價(jià)漲到18500元/平方米。6月底,北京市又一個(gè)新“地王”——北京廣渠路15號(hào)地以40.6億元成功拍出。至此,上半年北京市出現(xiàn)兩個(gè)新“地王”,北京市土地交易價(jià)格暴漲,新建住房和二手房?jī)r(jià)格也同樣走高。
7月,建外SOHO房?jī)r(jià)依舊上升,均價(jià)漲到20300元/平方米,但與2008年9月出現(xiàn)的較高價(jià)23500元/平方米相比,還存在不小的差距。如果按7月均價(jià)成交,張建成的兩套房子(面積約570平方米)5年時(shí)間凈賺302萬(wàn)元。
張建成的獲利是紙上富貴,畢竟他未將房屋出售變現(xiàn)。不過(guò),隨著土地成交價(jià)格和樓市行情節(jié)節(jié)攀升,獲得真金白銀的則是地方政府。2008年下半年出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象不復(fù)存在,溢價(jià)拿地再次上演。不同的是,這一輪溢價(jià)拿地多以國(guó)企為主。
從6月開(kāi)始,北京一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌房源90%出現(xiàn)了提價(jià)5%以上的現(xiàn)象。從5月下旬到7月上旬的約50天,是今年北京土地市場(chǎng)的“黃金時(shí)期”,政府平均每天從賣(mài)地中獲得的凈收益超過(guò)2億元,而就在季度,全國(guó)財(cái)政收入同比減少1329億元的事實(shí)還讓不少地方政府憂(yōu)心忡忡。
張建成與政府一起獲利,是基于土地價(jià)格的暴漲。但張建成還在擔(dān)心,價(jià)格不斷推高,但成交量減少,短期內(nèi)價(jià)格的大幅波動(dòng)如果是泡沫的話(huà),那么風(fēng)險(xiǎn)較終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給誰(shuí)呢?
泡沫:激發(fā)“全民炒房”
在北京豐臺(tái)區(qū)南苑工作的李志明(化名)想改善居住環(huán)境,一直希望在離單位較近的區(qū)域購(gòu)購(gòu)一套二手房。
6月初,李志明和中介利用中午時(shí)間到緊鄰南五環(huán)的郁花園小區(qū),看中了一套110平方米的房子,業(yè)主報(bào)價(jià)87萬(wàn)元。下午5點(diǎn),當(dāng)李志明給中介打電話(huà),準(zhǔn)備購(gòu)下這套房子時(shí),中介回復(fù)說(shuō),由于看房人多,業(yè)主報(bào)價(jià)提至92萬(wàn)元。
之內(nèi)漲幅之快,導(dǎo)致商品房的屬性完全發(fā)生了變化。商品房已經(jīng)被當(dāng)成一個(gè)投資產(chǎn)品,似乎時(shí)刻被高拋低吸的投機(jī)氣氛籠罩著。
“這哪里是購(gòu)房,簡(jiǎn)直就像菜市場(chǎng)里討價(jià)還價(jià)購(gòu)菜一樣,泡沫就是這樣堆起來(lái)的?!崩钪久飨蛴浾弑г埂?BR>
漲價(jià)的步調(diào)又是如此一致。統(tǒng)計(jì)顯示,深圳今年2月~7月的半年時(shí)間內(nèi),成交均價(jià)上漲了5310元/平方米,上漲幅度高達(dá)50%;北京則是從今年年初至7月15日,商品房?jī)r(jià)格上漲了43.7%。
北京市朝陽(yáng)區(qū)上半年在售的130多個(gè)項(xiàng)目中,有58個(gè)在漲價(jià)。“2007年時(shí)大家就認(rèn)為有泡沫了,現(xiàn)在漲價(jià)的勢(shì)頭比2007年還猛,當(dāng)然是泡沫?!?中原地產(chǎn)張坤昱認(rèn)為,這跟熱錢(qián)不無(wú)關(guān)系。華高萊斯副總公衍奎也覺(jué)得,國(guó)內(nèi)外央行的寬松貨幣政策導(dǎo)致海量資金流向中國(guó)樓市,這是支撐泡沫的重要力量。
在金融危機(jī)之前,張建成一套250多平方米的房子每月可以租到2.5萬(wàn)元,320多平方米的房子月租3.2萬(wàn)元。金融危機(jī)后,很多公司不再續(xù)租,租金也逐漸降低。截止目前,他的兩套房子年租金分別減少6萬(wàn)元,而且還不停更換承租人。
如果不賣(mài),兩套房子每年減少12萬(wàn)元的收入,不如選擇在高位時(shí)賣(mài)掉;如果賣(mài)掉,現(xiàn)在的價(jià)格并不是他理想中的,張建成還希望再搏一搏。
曾經(jīng)市場(chǎng)上出現(xiàn)的全民炒股,似乎有轉(zhuǎn)化成全民炒房的跡象。
記者乘出租車(chē)外出采訪時(shí),善談的司機(jī)用艷羨的口吻向記者講述了他身邊的人在樓市的生財(cái)之道:
“我的朋友年初時(shí)花350萬(wàn)元購(gòu)了一套房子,今年賣(mài)出后凈賺了100多萬(wàn)元,一購(gòu)一賣(mài)間轉(zhuǎn)手就賺了三分之一,之后他又到郊區(qū)購(gòu)了套別墅?,F(xiàn)在只要有錢(qián),還是得購(gòu)房子?!逼胀ㄊ忻駥?duì)耳濡目染一個(gè)個(gè)炒房獲利的故事,開(kāi)始躍躍欲試,這像極了2005年上海樓市泡沫破滅前的景象。
“由資本游戲催生的‘地王效應(yīng)’以及由其引發(fā)的區(qū)域房?jī)r(jià)上漲,是典型的泡沫制造。偏離真實(shí)供需博弈,超越客戶(hù)的購(gòu)購(gòu)能力,建立在激情和對(duì)賭之上的泡沫早晚會(huì)有崩潰的?!标?yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖對(duì)記者如是說(shuō)。
在房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí),張建成的房子租價(jià)卻大幅下挫。他250多平方米和320多平方米的兩套房原來(lái)月租分別為2.5萬(wàn)元、3.2萬(wàn)元,現(xiàn)在因?yàn)榻鹑谖C(jī),年租金都齊刷刷地降了6萬(wàn)元。房?jī)r(jià)上漲正明顯脫離其價(jià)值變化。
炒房:在預(yù)期與矛盾中持續(xù)
當(dāng)國(guó)企拿地被冠以“國(guó)進(jìn)民退”的帽子時(shí),坊間輿論將矛頭指向國(guó)企,認(rèn)為國(guó)企爭(zhēng)“地王”而拉高了房?jī)r(jià)。
北京兆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總裁王全在接受記者電話(huà)采訪時(shí)認(rèn)為,國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)爭(zhēng)奪土地市場(chǎng)創(chuàng)造的“地王”是正常的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng),完全是企業(yè)行為,只是具有偶然性。
據(jù)記者了解,以40.6億元摘得廣渠路15號(hào)地“地王”的中化方興地產(chǎn)從2008年下半年在珠?!懊恳婚g”項(xiàng)目完工之后,就一直沒(méi)有成功拿過(guò)住宅用地。在競(jìng)拍15號(hào)地之前,中化方興地產(chǎn)在北京參與競(jìng)拍的兩塊地,都因出價(jià)不高而被民企摘走。
坊間認(rèn)為,中化方興地產(chǎn)身為國(guó)有企業(yè),爭(zhēng)得此輪“地王”是上級(jí)授意必須競(jìng)拍成功。針對(duì)這一問(wèn)題,中化方興地產(chǎn)給出的官方口徑是:廣渠路15號(hào)地非常符合方興地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略,該地塊發(fā)展?jié)摿艽?,中化方興地產(chǎn)將會(huì)把這里打造成一個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目。
看到廣渠路15號(hào)地成為北京新“地王”時(shí),張建成甚是開(kāi)心。這一新的坐標(biāo)出現(xiàn)后,他的房?jī)r(jià)已經(jīng)跟風(fēng)受益。
參與主體的熱情、保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景、通過(guò)房地產(chǎn)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇,在多種因素作用下,即使存在泡沫,也很難在短期內(nèi)消除。高力國(guó)際黃卓偉在接受采訪時(shí)說(shuō),現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)不排除有泡沫的成分,比如“地王”拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲可以看作泡沫。但就目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看,泡沫是必須持續(xù)的:基礎(chǔ)建設(shè)投資已基本達(dá)到極限,消費(fèi)短時(shí)間內(nèi)難以明顯拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),出口起色也不大。
這意味著,恐怕今后一段時(shí)間內(nèi),我們都不得不與房?jī)r(jià)泡沫共存。同樣是泡沫,2007年樓市產(chǎn)生泡沫時(shí),銀根緊縮、“70、90”出臺(tái)、嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)渠道等因素,就如同一個(gè)魔咒,一下子擊碎了當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,因此2008年中國(guó)樓市出現(xiàn)了11年來(lái)少有的“凄慘”相。
記者采訪中發(fā)現(xiàn),很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今天市場(chǎng)上的泡沫遠(yuǎn)超過(guò)2007年,但不會(huì)重演2007年的一幕。貨幣政策寬松、保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方政府積極推地這些因素將決定樓市泡沫的存在與否。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),似乎從來(lái)沒(méi)有像今天這樣矛盾。十字路口下的中國(guó)樓市,何去何從?
離建外SOHO很近的中服大廈很快就將迎來(lái)新的主人。張建成并不關(guān)心誰(shuí)是它真正的主人,而是關(guān)心新“地王”的籌碼是多少。他期待的是,新“地王”出現(xiàn)后,他的房子或租或賣(mài),將會(huì)有一個(gè)更高的價(jià)格。“我這離中服大廈這么近,‘地王’出現(xiàn)后你覺(jué)得能漲多少?”張建成問(wèn)記者。
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