「全民炒房」乍現(xiàn) 樓市走入「十字路口」

　　采訪·撰文/韓笑 齊鵬 蔣毅坤 丁凱 周穎

　　有人一購(gòu)一賣(mài)間賺了三分之一。

　　出租車(chē)司機(jī)對(duì)樓市有了更多“炒”的概念。

　　曾經(jīng)的全民炒股，似乎有可能轉(zhuǎn)化成“全民炒房”的跡象。

　　張建成在北京朝陽(yáng)區(qū)建外SOHO有兩套出租房，7月之前，曾有幾位購(gòu)家分別相中這兩套房子?？吹綐鞘袃r(jià)格持續(xù)上漲，張很堅(jiān)決地表示不賣(mài)。但是現(xiàn)在，他有些猶豫。

　　“我的判斷是，7月量跌價(jià)升存在不合理性，8月份大量項(xiàng)目上市，有可能會(huì)沖擊二手房?jī)r(jià)格。但從保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣政策來(lái)看，至少目前還出現(xiàn)對(duì)樓市收緊的跡象，應(yīng)該說(shuō)樓市不會(huì)有太大變化，你說(shuō)現(xiàn)在的時(shí)機(jī)適合賣(mài)嗎？”看不懂中國(guó)樓市的張建成反問(wèn)記者。

　　從2004年購(gòu)下建外SOHO這兩套房子以來(lái)，張建成對(duì)樓市的關(guān)注成為日常生活中較重要的一部分。每天上網(wǎng)或看報(bào)的項(xiàng)，就是瀏覽與地產(chǎn)相關(guān)的文章。他的態(tài)度很明確，購(gòu)房就是為投資，升值是他較期望的事情。

　　進(jìn)入8月，兩組數(shù)據(jù)給他平添了幾分擔(dān)憂(yōu)：8月3日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，7月份，北京期房商品房日均簽約350套，較6月下跌9.1%；8月5日，來(lái)自地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京市場(chǎng)將有30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，這是今年開(kāi)盤(pán)量較高的一次。

　　7、8月份的數(shù)據(jù)印證了一些專(zhuān)業(yè)人士分析當(dāng)前樓市存在的不合理性，即量跌價(jià)升。然而，這一特殊現(xiàn)象卻具有普遍性，經(jīng)歷過(guò)樓市瘋狂階段的深圳也如出一轍。據(jù)深圳世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入7月，深圳樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，出現(xiàn)量跌價(jià)升。7月商品房銷(xiāo)售面積54.83萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.43%。與此相反，7月深圳樓市價(jià)格依然保持高位。

　　上海更難以獨(dú)善其身。7月份上海二手房成交量環(huán)比明顯下降，這是自今年二季度以來(lái)成交量的頭降。新房同期也出現(xiàn)成交量下降，但成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)1.6%。

　　這種與正常市場(chǎng)行為相悖的現(xiàn)象，在短期內(nèi)脫離實(shí)際價(jià)值，價(jià)格不斷被抬高，就是泡沫的存在。億城股份有限公司董事孫勇在接受《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》記者采訪時(shí)說(shuō)，支撐這個(gè)泡沫背后的因素就是資本、預(yù)期。

　　“地王”：加速泡沫制造

　　張建成對(duì)北京市場(chǎng)今年以來(lái)出現(xiàn)的“地王”心存感激。正是“地王”頻頻出現(xiàn)，才使房子的升值空間不斷被放大。

　　以建外SOHO為例，今年3～5月份均價(jià)維持在17500元/平方米。5月21日，北京市場(chǎng)誕生今年以來(lái)的個(gè)新“地王”——北京廣渠門(mén)外10號(hào)地以1.51萬(wàn)元/平方米的單價(jià)拍出，這一消息刺激北京樓市普漲。

　　進(jìn)入6月，建外SOHO房?jī)r(jià)突然躥升，均價(jià)漲到18500元/平方米。6月底，北京市又一個(gè)新“地王”——北京廣渠路15號(hào)地以40.6億元成功拍出。至此，上半年北京市出現(xiàn)兩個(gè)新“地王”，北京市土地交易價(jià)格暴漲，新建住房和二手房?jī)r(jià)格也同樣走高。

　　7月，建外SOHO房?jī)r(jià)依舊上升，均價(jià)漲到20300元/平方米，但與2008年9月出現(xiàn)的較高價(jià)23500元/平方米相比，還存在不小的差距。如果按7月均價(jià)成交，張建成的兩套房子（面積約570平方米）5年時(shí)間凈賺302萬(wàn)元。

　　張建成的獲利是紙上富貴，畢竟他未將房屋出售變現(xiàn)。不過(guò)，隨著土地成交價(jià)格和樓市行情節(jié)節(jié)攀升，獲得真金白銀的則是地方政府。2008年下半年出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象不復(fù)存在，溢價(jià)拿地再次上演。不同的是，這一輪溢價(jià)拿地多以國(guó)企為主。
　　從6月開(kāi)始，北京一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌房源90%出現(xiàn)了提價(jià)5%以上的現(xiàn)象。從5月下旬到7月上旬的約50天，是今年北京土地市場(chǎng)的“黃金時(shí)期”，政府平均每天從賣(mài)地中獲得的凈收益超過(guò)2億元，而就在季度，全國(guó)財(cái)政收入同比減少1329億元的事實(shí)還讓不少地方政府憂(yōu)心忡忡。

　　張建成與政府一起獲利，是基于土地價(jià)格的暴漲。但張建成還在擔(dān)心，價(jià)格不斷推高，但成交量減少，短期內(nèi)價(jià)格的大幅波動(dòng)如果是泡沫的話(huà)，那么風(fēng)險(xiǎn)較終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給誰(shuí)呢？

　　泡沫：激發(fā)“全民炒房”

　　在北京豐臺(tái)區(qū)南苑工作的李志明（化名）想改善居住環(huán)境，一直希望在離單位較近的區(qū)域購(gòu)購(gòu)一套二手房。

　　6月初，李志明和中介利用中午時(shí)間到緊鄰南五環(huán)的郁花園小區(qū)，看中了一套110平方米的房子，業(yè)主報(bào)價(jià)87萬(wàn)元。下午5點(diǎn)，當(dāng)李志明給中介打電話(huà)，準(zhǔn)備購(gòu)下這套房子時(shí)，中介回復(fù)說(shuō)，由于看房人多，業(yè)主報(bào)價(jià)提至92萬(wàn)元。

　　之內(nèi)漲幅之快，導(dǎo)致商品房的屬性完全發(fā)生了變化。商品房已經(jīng)被當(dāng)成一個(gè)投資產(chǎn)品，似乎時(shí)刻被高拋低吸的投機(jī)氣氛籠罩著。

　　“這哪里是購(gòu)房，簡(jiǎn)直就像菜市場(chǎng)里討價(jià)還價(jià)購(gòu)菜一樣，泡沫就是這樣堆起來(lái)的?！崩钪久飨蛴浾弑г埂?BR>
　　漲價(jià)的步調(diào)又是如此一致。統(tǒng)計(jì)顯示，深圳今年2月～7月的半年時(shí)間內(nèi)，成交均價(jià)上漲了5310元/平方米，上漲幅度高達(dá)50%；北京則是從今年年初至7月15日，商品房?jī)r(jià)格上漲了43.7%。

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)上半年在售的130多個(gè)項(xiàng)目中，有58個(gè)在漲價(jià)。“2007年時(shí)大家就認(rèn)為有泡沫了，現(xiàn)在漲價(jià)的勢(shì)頭比2007年還猛，當(dāng)然是泡沫?！?中原地產(chǎn)張坤昱認(rèn)為，這跟熱錢(qián)不無(wú)關(guān)系。華高萊斯副總公衍奎也覺(jué)得，國(guó)內(nèi)外央行的寬松貨幣政策導(dǎo)致海量資金流向中國(guó)樓市，這是支撐泡沫的重要力量。

　　在金融危機(jī)之前，張建成一套250多平方米的房子每月可以租到2.5萬(wàn)元，320多平方米的房子月租3.2萬(wàn)元。金融危機(jī)后，很多公司不再續(xù)租，租金也逐漸降低。截止目前，他的兩套房子年租金分別減少6萬(wàn)元，而且還不停更換承租人。

　　如果不賣(mài)，兩套房子每年減少12萬(wàn)元的收入，不如選擇在高位時(shí)賣(mài)掉；如果賣(mài)掉，現(xiàn)在的價(jià)格并不是他理想中的，張建成還希望再搏一搏。

　　曾經(jīng)市場(chǎng)上出現(xiàn)的全民炒股，似乎有轉(zhuǎn)化成全民炒房的跡象。

　　記者乘出租車(chē)外出采訪時(shí)，善談的司機(jī)用艷羨的口吻向記者講述了他身邊的人在樓市的生財(cái)之道：

　　“我的朋友年初時(shí)花350萬(wàn)元購(gòu)了一套房子，今年賣(mài)出后凈賺了100多萬(wàn)元，一購(gòu)一賣(mài)間轉(zhuǎn)手就賺了三分之一，之后他又到郊區(qū)購(gòu)了套別墅?，F(xiàn)在只要有錢(qián)，還是得購(gòu)房子?！逼胀ㄊ忻駥?duì)耳濡目染一個(gè)個(gè)炒房獲利的故事，開(kāi)始躍躍欲試，這像極了2005年上海樓市泡沫破滅前的景象。

　　“由資本游戲催生的‘地王效應(yīng)’以及由其引發(fā)的區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，是典型的泡沫制造。偏離真實(shí)供需博弈，超越客戶(hù)的購(gòu)購(gòu)能力，建立在激情和對(duì)賭之上的泡沫早晚會(huì)有崩潰的?！标?yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖對(duì)記者如是說(shuō)。

　　在房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí)，張建成的房子租價(jià)卻大幅下挫。他250多平方米和320多平方米的兩套房原來(lái)月租分別為2.5萬(wàn)元、3.2萬(wàn)元，現(xiàn)在因?yàn)榻鹑谖C(jī)，年租金都齊刷刷地降了6萬(wàn)元。房?jī)r(jià)上漲正明顯脫離其價(jià)值變化。

　　炒房：在預(yù)期與矛盾中持續(xù)

　　當(dāng)國(guó)企拿地被冠以“國(guó)進(jìn)民退”的帽子時(shí)，坊間輿論將矛頭指向國(guó)企，認(rèn)為國(guó)企爭(zhēng)“地王”而拉高了房?jī)r(jià)。

　　北京兆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總裁王全在接受記者電話(huà)采訪時(shí)認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)爭(zhēng)奪土地市場(chǎng)創(chuàng)造的“地王”是正常的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，完全是企業(yè)行為，只是具有偶然性。

　　據(jù)記者了解，以40.6億元摘得廣渠路15號(hào)地“地王”的中化方興地產(chǎn)從2008年下半年在珠?！懊恳婚g”項(xiàng)目完工之后，就一直沒(méi)有成功拿過(guò)住宅用地。在競(jìng)拍15號(hào)地之前，中化方興地產(chǎn)在北京參與競(jìng)拍的兩塊地，都因出價(jià)不高而被民企摘走。

　　坊間認(rèn)為，中化方興地產(chǎn)身為國(guó)有企業(yè)，爭(zhēng)得此輪“地王”是上級(jí)授意必須競(jìng)拍成功。針對(duì)這一問(wèn)題，中化方興地產(chǎn)給出的官方口徑是：廣渠路15號(hào)地非常符合方興地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略，該地塊發(fā)展?jié)摿艽?，中化方興地產(chǎn)將會(huì)把這里打造成一個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目。

　　看到廣渠路15號(hào)地成為北京新“地王”時(shí)，張建成甚是開(kāi)心。這一新的坐標(biāo)出現(xiàn)后，他的房?jī)r(jià)已經(jīng)跟風(fēng)受益。

　　參與主體的熱情、保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景、通過(guò)房地產(chǎn)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，在多種因素作用下，即使存在泡沫，也很難在短期內(nèi)消除。高力國(guó)際黃卓偉在接受采訪時(shí)說(shuō)，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)不排除有泡沫的成分，比如“地王”拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲可以看作泡沫。但就目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，泡沫是必須持續(xù)的：基礎(chǔ)建設(shè)投資已基本達(dá)到極限，消費(fèi)短時(shí)間內(nèi)難以明顯拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，出口起色也不大。

　　這意味著，恐怕今后一段時(shí)間內(nèi)，我們都不得不與房?jī)r(jià)泡沫共存。同樣是泡沫，2007年樓市產(chǎn)生泡沫時(shí)，銀根緊縮、“70、90”出臺(tái)、嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)渠道等因素，就如同一個(gè)魔咒，一下子擊碎了當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，因此2008年中國(guó)樓市出現(xiàn)了11年來(lái)少有的“凄慘”相。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今天市場(chǎng)上的泡沫遠(yuǎn)超過(guò)2007年，但不會(huì)重演2007年的一幕。貨幣政策寬松、保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方政府積極推地這些因素將決定樓市泡沫的存在與否。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎從來(lái)沒(méi)有像今天這樣矛盾。十字路口下的中國(guó)樓市，何去何從？

　　離建外SOHO很近的中服大廈很快就將迎來(lái)新的主人。張建成并不關(guān)心誰(shuí)是它真正的主人，而是關(guān)心新“地王”的籌碼是多少。他期待的是，新“地王”出現(xiàn)后，他的房子或租或賣(mài)，將會(huì)有一個(gè)更高的價(jià)格。“我這離中服大廈這么近，‘地王’出現(xiàn)后你覺(jué)得能漲多少？”張建成問(wèn)記者。

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