在3.15這個(gè)神圣的日子來臨之際，我們特別邀請(qǐng)了袁雪、李小寧等幾位 維權(quán)律師，分別從不良開發(fā)商、購房者、律師的角度出發(fā)，就購房者如何樹立維權(quán)意識(shí)給大家做一個(gè)提醒：
　　
　　不良開發(fā)商：
　　很會(huì)鉆法律空子

　　通過了解國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，購房者即可知道購購違法銷售房屋的法律后果。但是，現(xiàn)實(shí)生活中極個(gè)別售房者采用名不符實(shí)的手續(xù)甚至偽造證件欺騙購房者。　開發(fā)商售房中一些欺騙手段的主要表現(xiàn)：

　　1.甲地手續(xù)用于乙地房屋的銷售。有的開發(fā)商一次性取得較大規(guī)模土地，分期開發(fā)，一期在甲地上辦理了立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開工以及商品房預(yù)售等手續(xù)；二期在乙地開發(fā)，有關(guān)手續(xù)尚未辦理，為籌措資金，開發(fā)商利用甲地的手續(xù)預(yù)售乙地的房屋

　　2.用張三的手續(xù)賣李四的房。張三與李四合作建房，以張三自用、李四進(jìn)行商品房開發(fā)的名義立項(xiàng)。建設(shè)過程中或建成后，張三改變了自用目的，也想對(duì)外銷售自己分得的房屋，但手續(xù)不完備，于是借用李四的手續(xù)出售自己的房子?！?BR>
　　3.避重就輕逃避購房對(duì)關(guān)鍵手續(xù)的審查，拿不出銷售許可證等關(guān)鍵手續(xù)，再將其他對(duì)銷售不利的文件隱藏起來，僅出示那些與是否允許銷售房屋無關(guān)的手續(xù)。如不出示立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，僅出示建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證；不出示有關(guān)文件的全部，只出示有關(guān)文件的一部分；不出示出讓后頒發(fā)的國有土地使用證，僅出示劃撥的土地使用證或用地批準(zhǔn)文件，以此達(dá)到在購房者面前蒙混過關(guān)的目的?！?BR>
　　4.利用復(fù)印手段，篡改有關(guān)文件的關(guān)鍵內(nèi)容。在復(fù)印過程中，把建設(shè)單位、建設(shè)位置、開發(fā)規(guī)模、用途等項(xiàng)目內(nèi)容隨意改動(dòng)，以此蒙騙購房者。

　　5.偽造有關(guān)文件。極個(gè)別違法用地、違法建設(shè)者，為達(dá)到欺騙錢財(cái)?shù)哪康?，偽造部分或全部用地、建設(shè)批準(zhǔn)文件。
　　
　　購房者：
　　自我防范購房陷阱
　　
　　1.自己或委托親友現(xiàn)場(chǎng)考察，眼見為實(shí)，耳聽為虛，不可盡信廣告之辭，應(yīng)核實(shí)其內(nèi)容。只有把廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，購房才有保障。2.仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計(jì)圖，設(shè)計(jì)圖是經(jīng)有關(guān)部門審批的，所以一般不敢造假。如廣告稱小區(qū)有多花園，購房者就應(yīng)從設(shè)計(jì)圖上找，若有，就是真實(shí)的。3.認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購書》和支付定金前，可要求提供空白預(yù)售合同書，以核實(shí)廣告內(nèi)容是否寫入合同中。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商往往利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過海，結(jié)果發(fā)生爭訟，對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般以合同為依據(jù)判斷是非曲直而不是廣告。
　　
　　律師提醒：
　　別把購房當(dāng)游戲
　　
　　一般情況下，大家往往以為購房應(yīng)注意的法律問題只在簽訂合同時(shí)，但實(shí)際上購房應(yīng)注意的法律問題要比大家想象的復(fù)雜得多.從房子項(xiàng)目考查開始，購房簽約、按揭收房、辦證等等都需注意：

　　頭先選擇一個(gè)好的項(xiàng)目是很重要的。當(dāng)購房者從項(xiàng)目的區(qū)位、價(jià)位、投資價(jià)值，配套、環(huán)境，市政等綜合考慮選定項(xiàng)目后，在具體考察房子套型時(shí)，不要被房子模型所迷惑。因房子模型只是起示意作用，對(duì)開發(fā)商不具約束力，購房者較好能仔細(xì)閱讀標(biāo)明詳細(xì)尺寸的房子平面圖、小區(qū)總平面圖。訂立合同時(shí)，應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上，當(dāng)然能附上小區(qū)總平面圖更好。以便今后出現(xiàn)面積、結(jié)構(gòu)、套型變化等爭議時(shí)有據(jù)可查。房子選好后進(jìn)入合同簽署階段，因目前購房合同是統(tǒng)一文本，開發(fā)商往往會(huì)告訴購房者，合同條款是一樣的，不用改什么，直接簽了就行了，有時(shí)可能還對(duì)不利于房產(chǎn)商的條款前打上“X”，或在補(bǔ)充條款中寫好有利于自己的公約，購房者在簽署合同前應(yīng)注意細(xì)讀合同全文，明確合同中的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)修改條款要小心，對(duì)不明確的條款爭取訂立合理的補(bǔ)充條款。當(dāng)然，在正式簽字前不要忘記確認(rèn)一下房產(chǎn)商開發(fā)該地塊的《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預(yù)售許可證》是否齊備。同時(shí)在簽訂合同時(shí)盡量明確有關(guān)購房附屬費(fèi)用：如自行車棚的位置、價(jià)格，熱水管道、煤氣等。如額外支付的費(fèi)用，相關(guān)的合法票據(jù)不能不要。

　　現(xiàn)在購房者大部分選擇貸款，貸款時(shí)大多是委托房產(chǎn)商辦理，而目前銀行為保證貸款的安全，允許辦理貸款的開始時(shí)間與工程施工進(jìn)度有密切關(guān)系，所以購房者為回避風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)嚴(yán)格按貸款的時(shí)間簽署合同或委托書，不能為圖方便在訂立購房合同時(shí)就簽署有關(guān)合同或委托書。交房時(shí)，有些購房者很草率，等人住后才發(fā)現(xiàn)許多問題，不僅給自己生活帶來不便，而且與房產(chǎn)商交涉也被動(dòng)。所以購房者交房前即要審查房產(chǎn)交付是否具備合同中約定交付的相關(guān)法律文。

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