房地產(chǎn)行業(yè)歷來是消費(fèi)者產(chǎn)生投訴、糾紛較多的行業(yè)。近年來，隨著人們法律意識的增強(qiáng)，這種現(xiàn)象更有愈演愈烈之勢。作為弱勢群體的業(yè)主，當(dāng)發(fā)現(xiàn)自身權(quán)益受到損害以后，往往很難獲得應(yīng)有的補(bǔ)償。然而，消費(fèi)者不能不購房子，他們只能是明知山有“虎”，偏向“虎”山行。所以購房前，睜大自己的“火眼金睛”，跳開個別發(fā)展商設(shè)下的個個陷阱，是非常必要的。

　　小心踏入售樓書的誤區(qū)

　　一項調(diào)查顯示：90％以上購房者對樓盤的印象來自售樓書。當(dāng)人們通過售樓書去了解信息的同時也常常陷入售樓書的誤區(qū)。正因如此，虛假廣告已成為近年來房地產(chǎn)投訴的一個熱點(diǎn)問題。

　　案例：某品牌發(fā)展商所開發(fā)的樓盤，在售樓書上承諾“電梯間、走廊墻面高端大理石拼貼”，這樣的裝修造價應(yīng)在每平方米數(shù)千元。而實際上發(fā)展商所采用的材料造價僅為每平方米幾百元，存在著嚴(yán)重的欺詐行為，業(yè)主發(fā)現(xiàn)這一問題后，聯(lián)名將發(fā)展商告上法庭。

　　專家分析：商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾（廣告）即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，對于那些模糊的廣告詞，諸如“高端材料”、“豪華會所”、“高端”、“美麗”等因為缺乏量化的內(nèi)容，所以一般不能作為合同內(nèi)容。就本案來說，這種現(xiàn)象實際上是在打擦邊球，因為發(fā)展商并沒有在售樓書上列明大理石的品種或品牌，所以，業(yè)主們的請求很難得到法院的支持。

　　口頭承諾不能輕信

　　有過購房經(jīng)驗的人都知道，樓盤的售樓人員絕大部分都是經(jīng)過良好的職業(yè)培訓(xùn)的，他們的話往往很有煽動性和誘惑力，可是作為購房者對他們所說的話絕不能100％地相信。為了追求銷售業(yè)績，銷售人員往往會向你描述一個美好的未來，有時候也會作出一些誤導(dǎo)甚至是故意欺騙。

　　案例：某小區(qū)業(yè)主在購房時，銷售人員向其介紹鄰近一塊規(guī)劃的土地是建2期使用的，可是后來該業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商卻把這塊地皮租給一個公司當(dāng)停車場，不但影響了社區(qū)的安靜，而且出入人員復(fù)雜，構(gòu)成了很大的安全隱患，業(yè)主幾次找發(fā)展商協(xié)調(diào)，都沒有得到合理的解釋。

　　專家建議：消費(fèi)者在購房的時候應(yīng)該冷靜思考，要了解樓盤的周邊配套，較好自己做調(diào)查。對于售樓小姐的描述，不要輕易相信。對于銷售代表的口頭承諾，消費(fèi)者應(yīng)該要求他們將承諾寫進(jìn)合同里，如果銷售代表不同意寫的話，那你就要抱著懷疑的態(tài)度了。保持冷靜的頭腦懷疑一切，不要相信口頭承諾。

　　訂金≠定金

　　“訂金”與“定金”是發(fā)展商常常使用的文字游戲，購房者稍一大意，就有可能跌入這一陷阱。目前購房與簽訂購房合同之間有一定的時間差，有一些購房者很可能經(jīng)過考慮以后，不想購下訂購的房子，或者在簽訂購房合同的過程中，與開發(fā)商就某些合同條款協(xié)商不成而導(dǎo)致沒有簽合同。那么，訂金能否討回就成了一個關(guān)鍵問題。別看“訂”與“定”只一字之差，這兩者之間的法律效力是不同的。一般來講，定金是不能退還的，而訂金則還有商量的余地。很多購房者就是因為這一字之差，而造成了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

　　案例：某業(yè)主在去年12月購購了兩個小鋪位，付了2000元的訂金（已告之不返還）和6888元的頭期抵扣樓款，并簽下了認(rèn)購書和購賣合同。簽了合同之后才發(fā)現(xiàn)發(fā)票收據(jù)上錯把訂金寫成定金，交的那6888元抵扣樓款也莫名其妙變成了定金，當(dāng)這位業(yè)主想退鋪時，發(fā)展商以定金不能退還為由拒絕該業(yè)主的要求。

　　專家建議：“訂金”是一個通俗用語，沒有明確的法律條文對其加以規(guī)范。一般情況下，訂金視作預(yù)付款，通常是為了便于接受方資金周轉(zhuǎn)而先行支付的一部分錢款，并不具備擔(dān)保性質(zhì)，購賣不成的話，如無其他約定，應(yīng)當(dāng)返還訂金。但定金則不同，定金有著嚴(yán)格的法律概念，它是為確保雙方履行合同的一種擔(dān)保方式。我國《擔(dān)保法》規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無權(quán)要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。因此，建議消費(fèi)者在預(yù)交款事項上，要根據(jù)具體情況來商定預(yù)交的錢款是定金還是訂金，以避免不必要的風(fēng)險和麻煩。但是，也并非定金就一定不能退，出賣人（發(fā)展商）通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向購受人（消費(fèi)者）收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購受人。

　　明明白白購面積

　　面積糾紛，是近年來商品房購賣糾紛中的一個主要內(nèi)容，也是購房消費(fèi)者投訴的一個。面積縮水，公攤面積不明確，面積測量結(jié)果不公開等，是多年來困擾購房人的幾大心病。有的房產(chǎn)商利用消費(fèi)者對相關(guān)知識的欠缺而鉆誤差空子，在套內(nèi)面積上大做文章或利用分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e上的誤差找機(jī)會。

　　案例：某業(yè)主與房地產(chǎn)公司簽訂合同，購購套內(nèi)面積為76.69平方米的商品房，后該業(yè)主發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)商為其辦理的《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的套內(nèi)面積為62.98平方米，短缺13.71平方米，遂將房地產(chǎn)公司告上法庭。法院依據(jù)《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判決：因業(yè)主不主張解除合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)向其賠付面積差異款，其中面積誤差率為3％的2.3平方米的房價款原價返還，超過3％部分的11.41平方米的房價款雙倍返還。

　　專家建議：在購期房的時候，《房地產(chǎn)購賣合同》上寫的面積是依據(jù)建筑設(shè)計圖紙計算出來的，那么跟實際交樓的面積可能會存在誤差。在房屋竣工驗收的時候，國土部門會給發(fā)展商一份現(xiàn)場測量出來的竣工測量報告，業(yè)主可以去查閱實際測量的面積和購賣合同約定的面積是否相符，如果不一致，則依據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》的條款（第12條）實行“不退不補(bǔ)”、“多退少補(bǔ)”直至退房處理。

　　補(bǔ)充協(xié)議不是霸王條款

　　一般來說，業(yè)主同開發(fā)商除簽訂正式的《商品房購賣合同》外，還要簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，購房者一定要小心。開發(fā)商起草的補(bǔ)充協(xié)議常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，限度地減輕賣方的責(zé)任。有些開發(fā)商拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實上違背簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

　　案例：某業(yè)主在購購南山一住宅時，在與發(fā)展商簽訂購房合同的同時，還簽訂了一份不平等的補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議中規(guī)定屋頂使用權(quán)屬于賣方，賣方擁有××花園外墻廣告的設(shè)立、監(jiān)管及收益的權(quán)利，但不得影響購方的相鄰權(quán)；賣方擁有××花園的架空層、停車場、會所等公用物業(yè)的管理、使用、維修及收益的權(quán)利等等。該業(yè)主對其中的若干條文持有異議，但發(fā)展商拒絕更改合同。作為弱勢群體的一方，只得無條件接受。

　　專家建議：其實很多律師在陪購的過程中都遇到過這種情況，明明合同附件不利于消費(fèi)者甚至侵害了他們的權(quán)利，但是發(fā)展商就是不愿意談，甚至被告之：我的房你可以不購，合同條款一個字都不能改！律師也很無奈，因為附件雖然存在一些不合法的條款，但是其中很多條款是合法的。對于合法的條款，如果消費(fèi)者強(qiáng)制要求更改，發(fā)展商又不愿將房賣給你的話，那反而是消費(fèi)者在強(qiáng)購強(qiáng)賣了。所謂“店大欺客”就是這種現(xiàn)象。其實“客大也可以欺店”，如果改變了這種合同雙方不均衡的地位，往往能取得一定的效果。近幾年華為的員工就組織過購樓團(tuán)，不但價格上有優(yōu)惠，在合同條款上也會盡量談到公平合理。現(xiàn)在在網(wǎng)上很多業(yè)主組織團(tuán)購，在裝修和購家具上也發(fā)揮了很大作用。

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