1.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)陷阱

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，從而吸引了許多購(gòu)房人士。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，是不受法律保護(hù)的，購(gòu)房者的權(quán)益也無(wú)法受到法律保障。

　　防陷絕招：

　　既然購(gòu)房者明白了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是不合法的變相銷(xiāo)售，那么較好不要購(gòu)購(gòu)這類(lèi)商品房。至于想購(gòu)低價(jià)房的人士或投資者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、品牌大型樓盤(pán)，相對(duì)安全一些。

　　2.配套設(shè)施陷阱——虎頭蛇尾

　　配套設(shè)施虎頭蛇尾是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的配套設(shè)施在房屋銷(xiāo)售時(shí)看似正常運(yùn)作，在業(yè)主入住后就難以避免存在的陷阱

　　防陷絕招：

　　購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車(chē)，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可。三是看周?chē)欠裼刑鎿Q的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施，一旦開(kāi)發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了。

　　3.合同空白處陷阱

　　合同可能會(huì)有空白的地方，合同留有空白處是指房屋購(gòu)賣(mài)合同留有空白處，為開(kāi)發(fā)商作弊提供了條件。

　　防陷絕招：

　　購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無(wú)需填寫(xiě)時(shí)，也應(yīng)劃上橫線，防止對(duì)方在空白處私自填上對(duì)其有利的內(nèi)容。

　　4.廣告陷阱——合同與廣告不符

　　預(yù)售合同與廣告不符是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售合同的內(nèi)容與廣告宣傳不一致。造成合同與廣告不符的原因，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的，也有房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理商的原因。而購(gòu)房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細(xì)閱讀合同，想當(dāng)然地認(rèn)為廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記載于合同中。

　　防陷絕招：

　　要避免這種陷阱，就只有把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，才有保證。

　　5.房地產(chǎn)廣告陷阱——廣告虛假

　　房地產(chǎn)虛假?gòu)V告是指虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞重要事實(shí)的方法發(fā)布的或含有國(guó)家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購(gòu)房者。1996年12月國(guó)家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)，應(yīng)當(dāng)清楚表示實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)及其有效期，應(yīng)以該房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果，不得含有升值或的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。

　　防陷絕招：

　　要想避免虛假?gòu)V告的陷阱，購(gòu)房者應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：

　　1.自己或委托親友現(xiàn)場(chǎng)考察，核實(shí)其內(nèi)容。2.仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計(jì)圖，與廣告的內(nèi)容相對(duì)比是否相符。若廣告中稱(chēng)小區(qū)有200平方米的自選商場(chǎng)，購(gòu)房者就從設(shè)計(jì)圖上找，若有，才可能是真實(shí)的。3.認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》和支付定金前，可以要求提供空白預(yù)售合同書(shū)，以核實(shí)廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)。

　　6.房屋中介陷阱

　　用房屋中介提供虛假房源信息騙取介紹費(fèi)，是指不法的房屋中介機(jī)構(gòu)在收取介紹費(fèi)后，故意提供虛假或無(wú)效的房源信息，不提供真實(shí)的中介服務(wù)。

　　防陷絕招：

　　購(gòu)房者怎樣防止這類(lèi)陷阱呢？1.找有信譽(yù)的房屋中介機(jī)構(gòu)?？赏ㄟ^(guò)朋友介紹，或通過(guò)政府部門(mén)、新聞媒體報(bào)道，加以了解。較為可行的是，向成功通過(guò)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)房、租房的朋友了解其服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。2.慎訂書(shū)面合同。一要訂立書(shū)面合同，否則口說(shuō)無(wú)憑；二要詳細(xì)寫(xiě)明顧客的要求，越具體明確越好。因?yàn)樗恰坝嗀洏影濉保蚍?wù)成果標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有它，就無(wú)法確認(rèn)房屋中介機(jī)構(gòu)違約；三要確定履行期限；四要規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。

　　7.物業(yè)管理陷阱

　　物業(yè)管理陷阱——強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)管理公司是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益的行為。

　　防陷絕招：

　　怎樣防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搭售物業(yè)管理服務(wù)呢？一是購(gòu)房者在簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的，應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋購(gòu)賣(mài)合同已簽時(shí)，可以該條款違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由，請(qǐng)求法院判決其無(wú)效。

　　8.破產(chǎn)陷阱——假借破產(chǎn)逃債

　　借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的逃債伎倆。如果這些公司真的破產(chǎn)了，那債權(quán)人只好自認(rèn)倒霉?？墒牵麄兂３＝栀Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項(xiàng)目中，或隱匿財(cái)產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)，真逃債。

　　防陷絕招：

　　怎樣防止項(xiàng)目公司借破產(chǎn)逃債呢？業(yè)主可通過(guò)下列途徑盡量避免損失：1.選擇信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商，要分清股東與公司的關(guān)系。如購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，賣(mài)方是有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商，就好于賣(mài)主是開(kāi)發(fā)商作為股東組建的項(xiàng)目公司，因?yàn)楣蓶|是不幫項(xiàng)目公司還債的。此外，選擇股東有實(shí)力有信譽(yù)的項(xiàng)目公司作賣(mài)方，好過(guò)選擇股東默默無(wú)聞甚至有劣跡的項(xiàng)目公司作賣(mài)方。2.明查暗訪項(xiàng)目公司的實(shí)際財(cái)產(chǎn)。假賬終歸是假的，如果另有財(cái)產(chǎn)存在，就可以執(zhí)行了。3.申請(qǐng)法院查賬。4.找關(guān)系請(qǐng)銀行查賬，尋找資金去向，追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　9.物業(yè)亂收費(fèi)陷阱

　　物業(yè)管理公司亂收費(fèi)是指物業(yè)管理公司不依物價(jià)局核準(zhǔn)的文件及物業(yè)管理合同，自定標(biāo)準(zhǔn)額外收取業(yè)主費(fèi)用。物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，通常表現(xiàn)在下列幾方面：1.超出核準(zhǔn)的價(jià)格收取管理費(fèi)。2.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價(jià)。3.擅自增加項(xiàng)目建設(shè)，而將費(fèi)用分?jǐn)偨o業(yè)主。

　　防陷絕招：

　　1.業(yè)主積極參與，選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。這樣業(yè)主委員會(huì)可以挑選信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽(yù)不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為，重大事項(xiàng)須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。2.訂好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利與義務(wù)的合同。該合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定收費(fèi)事項(xiàng)、新建項(xiàng)目的批準(zhǔn)權(quán)、財(cái)務(wù)收支公開(kāi)、合同解除條件等重大事項(xiàng)，以合同限制物業(yè)管理公司的權(quán)力。3.要求物業(yè)管理公司出示有關(guān)收費(fèi)文件。

　　10.出售集資房陷阱

　　單位不征求集資的職工同意出售集資房是指職工所在單位不征得參加集資并已取得集資房的職工的同意，將其集資房另行出售給他人的陷阱。根據(jù)我國(guó)有關(guān)房改的政策和行政法規(guī)，職工對(duì)房改房含集資房擁有部分或完全產(chǎn)權(quán)。

　　防陷絕招：

　　職工對(duì)集資房或房改房擁有部分或全部產(chǎn)權(quán)，單位無(wú)權(quán)擅自單方處理房屋，否則構(gòu)成侵權(quán)，職工有權(quán)向法院起訴，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　11.鋪面租賃合同陷阱

　　鋪面租賃合同未規(guī)定不可抗力條款，是指雙方未在鋪面租賃合同中規(guī)定遇到不可抗力，可單方終止合同的條款，以致出現(xiàn)某些不可抗力時(shí)，無(wú)法解除合同的陷阱。

　　防陷絕招：

　　鋪面租戶(hù)應(yīng)爭(zhēng)取在鋪面租賃合同中載入下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、臺(tái)風(fēng)、雷暴、城市暴動(dòng)等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴(kuò)路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個(gè)月以上。


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