公積金比商貸更省錢

　　算賬

　　目前，建行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)行對于購購套住房的客戶執(zhí)行5年期以上個(gè)人住房每年貸款利率5.508%（基準(zhǔn)利率6.12%的下限）。對于貸款購購套及高端住房的客戶則執(zhí)行6.12%的利率。而公積金貸款利率為4.41%，顯然，用公積金貸款省錢得多。

　　以貸款20萬元20年為例，使用公積金貸款比商業(yè)貸款能省3.5萬元利息。

　　提示1

　　不能辦公積金貸款是借口

　　市民購購任何一個(gè)合法的在售項(xiàng)目都可以申請公積金貸款。開發(fā)商有時(shí)會以手續(xù)麻煩、回款慢等理由拒絕公積金貸款，但銀行拒絕接受公積金貸款的根本原因是嫌錢賺得少，銀行受理一筆公積金貸款,所得的利息只是貸款人應(yīng)付總利息的5%,而銀行受理一筆商貸，所得是貸款人應(yīng)付的全部利息,兩者相差20倍以上。

　　提示2

　　辦理商貸也可支取公積金

　　在開發(fā)商不同意以公積金貸款的情況下,購房者可以在辦理商業(yè)貸款后，申請支取自己公積金賬戶內(nèi)的資金用于購房。

　　提示3

　　貸款多可申請貼息

　　如果選擇了商業(yè)貸款而您又是公積金繳存人,那您在辦理了商業(yè)貸款后還可以申請公積金貼息（附名詞解釋）,同樣能夠獲得相對低的利率。

　　選好還款方式能少付利息

　　對于商業(yè)貸款有兩種還款方法，等額本息和等額本金。等額本息：又叫“等額均還法”，即每月還款金額不變，但貸款人利息支出相對多。此還款法適合有一定積蓄，但收入可能下降、生活負(fù)擔(dān)日益加重的人群。

　　等額本金：又叫“遞減還款法”，即每月償還相等金額的貸款本金，并根據(jù)具體貸款實(shí)際使用時(shí)間計(jì)付利息。這種方式前期還款壓力較大，但利息支出相對較少，隨著時(shí)間的推移，供款壓力將逐漸減輕。適合當(dāng)前收入較高者。

　　等額本金還款計(jì)算的公式為：每月還款額＝貸款本金/總還款月數(shù)＋(貸款本金-累計(jì)已還款本金)×月利率

　　以80萬元20年期的房貸為例，用等額本金法還貸可以比等額本息法還貸少支付近7萬元利息。

　　商貸還款避免兩誤區(qū)

　　誤區(qū)一

　　漲息后匆忙提前還貸

　　加息后增加的利息分?jǐn)偟矫吭碌墓┛铑~中并不算多，借貸人要冷靜地對個(gè)人收入預(yù)期及目前資產(chǎn)狀況進(jìn)行分析后再作決定。

　　算賬

　　例如：以10萬元房貸為單位計(jì)算，按照現(xiàn)行利率執(zhí)行，15年后您的還款比漲息前多1903元；20年后多2700元；25年后多3567元；30年后多4495元。這些資金平均消費(fèi)在15到30年的時(shí)間里，不可能影響您的任何生活質(zhì)量和投資理財(cái)計(jì)劃。

　　對于每月有固定且穩(wěn)定收入的房貸消費(fèi)者而言，如果還能找到其他投資門路，就不必為每月增加的幾十元錢而“撿了芝麻扔了西瓜”，更不必借錢還貸增加壓力。

　　誤區(qū)二

　　每月以相同數(shù)額還款省事

　　目前，絕大部分供樓者在按揭時(shí)選擇的是“等額本息法”，這種方法雖然省事，但需支付的利息高于“等額本金法”。

　　再者，對于已供樓三年又想提前還貸的人來說，“等額本息法”就更不劃算。因前三年所還的利息遠(yuǎn)高于本金，而已支付的利息是不退還的，提前還貸等于白給了銀行一大筆利息。

　　支招

　　供樓者可把“等額本息法”改變?yōu)椤暗阮~本金法”，這樣還款更靈活自由。

　　新名詞:貼息

　　申請貼息可省評估費(fèi)

　　如果購房人是公積金繳存人，擬貸款的金額又高于公積金允許此人貸款的較高金額，則此人必須先將擬貸款金額全部申請商業(yè)貸款，然后向公積金管理申請貼息。

　　所謂貼息即管理將商貸高出公積金貸款的那部分利息差返還購房人。貼息的數(shù)額就是公積金管理允許此人用公積金貸款的較高數(shù)額。

　　算賬

　　例如：張女士是公積金繳存人，她選中了一套80萬的房子，想以借款50萬元的方式按揭，經(jīng)管理審核后，她只有資格用公積金貸款20萬元。

　　在貼息政策出臺前，她只能采用組合貸款的方式，即貸款總額50萬元＝20萬元(公積金)＋30萬元(商業(yè))。而采用貼息后，她需要先在銀行辦理50萬元商貸，再申請20萬元貼息，即20萬元享受公積金還款利率。

　　表面上看，貼息與組合貸款沒多大區(qū)別，實(shí)際上貼息比組合貸款省去了評估費(fèi)等一些費(fèi)用，所以對購房人更有益。

　　還貸牢記五要訣

　　要訣1

　　還款期并非越長越好

　　延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？

　　算賬

　　以借款1萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第19年和第20年，前者為每月還款76元，后者為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，還白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為5至8年。

　　要訣2

　　較好貸款滿一年再提前還款

　　借款人較好不要在貸款一年內(nèi)就提前還款。農(nóng)行不允許購房人貸款不滿一年就提前還款，滿一年提前還款則不收違約金。中行、工行、建行北京分行雖然暫不會對一年內(nèi)提前還款的客戶收取違約金，但由于外省市已有了收取違約金的先例，所以今后是否收費(fèi)還是個(gè)未知數(shù)。

　　要訣3

　　商貸不能隨意變公積金貸款

　　商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款的條件是：1.原商貸必須是在市資金委托的公積金貸款銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。2.經(jīng)原貸款的商業(yè)銀行同意。

　　如果不符合上述條件，只有提前付清后，才能再辦理公積金貸款。如果您購房時(shí)有公積金貸款的意向，應(yīng)當(dāng)了解一下開發(fā)商的樓盤是否屬于“貼息”的樓盤，從而與開發(fā)商協(xié)商辦理“貼息貸款”。

　　要訣4

　　提前還款后可申請退保費(fèi)

　　如果當(dāng)初申請住房貸款時(shí)辦理了住房保險(xiǎn)，假如全部提前還貸或縮短了貸款期限，可以向保險(xiǎn)公司申請按月退還保險(xiǎn)費(fèi)。

　　要訣5

　　還清貸款后莫忘注銷抵押

　　提前全部還款后莫忘去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，領(lǐng)回退還的抵押權(quán)證明書，否則會給日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。

　　
（法制晚報(bào)/楊京瑞）

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