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租房貸款的誕生 是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下的產(chǎn)物

  編輯:小梁   發(fā)布日期:2017-11-19 10:17:58  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:經(jīng)濟觀察報  閱讀 1446 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

租房也可以貸款了,這是一件好事情。

11月3日,建行攜11家企事業(yè)單位在深圳舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式,發(fā)布首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品,宣布進軍住房長租市場,鼓勵租賃貸款。11月16日,工行也推租房貸款,將為廣州住房租賃市場提供5000億授信。涉足租房貸款的還有中信銀行(6.130, 0.12, 2.00%)和中國銀行(3.920, 0.08, 2.08%),預(yù)計會有越來越多的銀行進入這個領(lǐng)域。

租房貸款的誕生,是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下的產(chǎn)物。既然已經(jīng)定調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”,那么具體措施就是一手抑制房產(chǎn)的換手率,另一手提高房子的居住率,鼓勵出租就是很自然的事情。

今年以來,從國家到地方政府層面,紛紛出臺各類落地政策,加大對住房租賃市場發(fā)展的扶持力度。其標志性事件就是一些城市推出了租售同權(quán)政策,使得出租市場的想象空間變大了。有機構(gòu)預(yù)測,到2030年中國住房租賃市場的規(guī)模將超過4萬億元。如此巨大的市場規(guī)模,當(dāng)然會有巨大的金融需求,嗅覺靈敏的銀行先后入場,示范效應(yīng)是明顯的。

與此同時,這些銀行也是在用具體行動來響應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策號召,租房貸款的推出和買房貸款利率的提高,內(nèi)在的邏輯是一致的。目前看,租房貸款的發(fā)放門檻不低,基本上都是與長租公寓合作,可以視為扶持長租公寓市場的政策配套。其中,建行參與投資了2家住房租賃服務(wù)公司。中信銀行是與碧桂園集團合作。中國銀行與工商銀行(6.030, 0.18, 3.08%)則選擇與地方政府合作,其資金支持基本上也會流入機構(gòu)化的長租公寓。目前如果租戶租住的是私宅,想辦理貸款還是有困難的,但長遠看,金融服務(wù)一定也會擴張到這里。

利率方面,初試水的租房貸款還算“優(yōu)惠”。根據(jù)建行深圳分行的“按居貸”協(xié)議,1年期貸款月息為0.363%,合年息4.356%;1-3年期的貸款月息為0.396%,合年息4.752%。兩者均低于同期個人按揭貸款利率。目前各家商業(yè)銀行的首套房貸款利率一浮再浮,有的甚至上浮20%。因此,租房貸是劃算的,所以恐怕也會存在一些套現(xiàn)空間。

但這不是問題的要害。真正要區(qū)別的是,租房的本質(zhì)是消費,買房的本質(zhì)是投資。租房貸款確實可以讓租房變得更容易,甚至可以鼓勵人們大膽租住質(zhì)量更好價格更高的房子,這也意味著更大的支出,而利息又是額外的支出。買房呢,它的本質(zhì)是把錢存進了房產(chǎn),雖然同樣也支付貸款利息,但在還清貸款的那天,房產(chǎn)可能已經(jīng)升值很多,只要房子的市場成交價不低于加總的購房成本,那么這筆投資就是賺的,因為房主已經(jīng)免費“租住”了幾十年,相當(dāng)于自己“賺取”了租金。

當(dāng)然,這有一個前提。就是房價始終是在上漲的。明確房子是用來住的,本身就是為了打消這種預(yù)期。否則,我們會看到很多人也許在統(tǒng)計數(shù)據(jù)里屬于中等收入,可由于缺少一份房產(chǎn),其收入的大部分很可能都會被通貨膨脹和房租上漲消耗掉。

來看看現(xiàn)在的北京上海深圳。*新數(shù)據(jù)顯示,北京上班族的平均月收入是1萬元左右,表面看這不算低收入,但如果減掉幾千元的租房成本,其實所剩無多。而房租不僅跟著消費指數(shù)同步增長,將來租金漲到一定程度后,很可能就需要貸款,就會有額外的利息負擔(dān),繼續(xù)再發(fā)展下去,有,銀行批貸也會變得謹慎。韓國已經(jīng)深度進入這個階段,2006年的韓國國政監(jiān)察資料顯示,2005-2006年間,韓國的房租貸款申請者當(dāng)中,4人就會有1人被銀行拒絕,人數(shù)達到7萬人。那一年韓國的總?cè)丝谑?800萬,達不到“*低居住標準”的房產(chǎn)貧困層人口達到了1000萬。而那些有幸得到租房貸款的人,60%都認為房租是全家的沉重負擔(dān)。

中國當(dāng)然有能力避免步韓國的后塵。前提仍然是在鼓勵租房的同時,加快房地產(chǎn)長效機制出臺,讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。這是硬幣的另一面。

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