調(diào)控政策下的樓市怪象 　　怪象：補(bǔ)稅風(fēng)日盛 　　外地人購(gòu)房必須具有五年的納稅證明或者社保的條款卡住了不少購(gòu)房者，為規(guī)避政策限制，不少二手房中介紛紛給購(gòu)房者支招，其中以辦理補(bǔ)齊稅收和社保居多。 　　中介為被限購(gòu)者支招 　　記者在新政出臺(tái)后曾走訪過(guò)二手房中介，當(dāng)時(shí)有不少中介表示，可以通過(guò)補(bǔ)社?；蛘叨愂盏姆绞劫?gòu)房，甚至一些中介還表示，完全沒(méi)問(wèn)題，成功操作過(guò)。 　　據(jù)成功操作過(guò)個(gè)案的工作人員介紹，他的顧客王女士在北京只有一年的納稅證明，還缺少4年，在他們的操作下，補(bǔ)齊了稅收，王女士當(dāng)時(shí)交稅的標(biāo)準(zhǔn)是，一年1.1萬(wàn)元，共交付4.4萬(wàn)元，成功過(guò)戶。 　　為了驗(yàn)證該中介的說(shuō)法，記者走訪了其他的一些中介，負(fù)責(zé)接待的工作人員說(shuō)"我們保證可以補(bǔ)全5年社保，有與我們合作的公司正在辦理這些業(yè)務(wù)。"據(jù)其介紹，"京十五條"頒布寥寥數(shù)天，便有人進(jìn)店與店經(jīng)理洽談該項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果購(gòu)房者繳納社保未滿5年，補(bǔ)一年收費(fèi)1萬(wàn)元，補(bǔ)齊5年大約收費(fèi)5萬(wàn)元。 　　住建委加大審核力度 　　而據(jù)記者了解，中間因辭職或者失業(yè)而沒(méi)有社保和納稅證明的現(xiàn)象較為普遍，以張小姐為例，她在北京工作了近10年，但是2009年辭職回家生小孩，2010年年底重新開(kāi)始工作，中間缺少一年稅收，中介的工作人員告訴記者，這種情況是可以補(bǔ)稅收或者社保的。 　　目前住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)日趨嚴(yán)格，中介為了達(dá)到購(gòu)房目的而違規(guī)操作的現(xiàn)象逐漸減少。 　　風(fēng)險(xiǎn)大中介不做保證 　　據(jù)鏈家地產(chǎn)的工作人員介紹，社保和稅收都能補(bǔ)，但是補(bǔ)完不一定能過(guò)戶，住建委的相關(guān)細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，現(xiàn)在去補(bǔ)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 　　另外一家中介的工作人員稱，之前辦理的都需要交附加費(fèi)4萬(wàn)元-7萬(wàn)元，同時(shí)告訴記者，較好等一下，目前他們手上有正在辦的，看較后能否成功，如果成功我們?cè)俎k，以減少風(fēng)險(xiǎn)。 　　縱觀多家中介的說(shuō)法可以看出，即使多交錢(qián)補(bǔ)齊社?；蛘吣贸隽思{稅證明，也不見(jiàn)得能成功過(guò)戶。和之前中介拍胸脯保證肯定沒(méi)問(wèn)題相比，目前各中介更為謹(jǐn)慎。而之所以出現(xiàn)這種變化的原因，中介的工作人員普遍稱，住建委的政策太嚴(yán)格，網(wǎng)簽的審核現(xiàn)在也很嚴(yán)格，沒(méi)有操作空間，如果硬要操作，風(fēng)險(xiǎn)太大。 怪象：租金大幅上漲 　　日前，記者在走訪京城一些中介門(mén)店時(shí)發(fā)現(xiàn)，租金相比年前普遍出現(xiàn)了較大程度的上浮。 　　租金報(bào)價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲 　　以三元橋附近的房子為例，記者年前調(diào)查時(shí)普通的兩居室月租金在2800元-3000元之間，而現(xiàn)在的中介表示，同樣的房子現(xiàn)在的價(jià)格在3400元-3500元之間的居多，想找3000元/月的很難。 　　房租上漲給一部分上班族帶來(lái)了很大的煩惱，月薪3000元的小李年前一直住在阜成門(mén)附近的一個(gè)三居室，和另外兩個(gè)租房者共同分擔(dān)房租。一年前和房主簽的合同是月租3200元，今年該續(xù)租的時(shí)候，房東要求漲為4500元。因不能接受這樣的價(jià)格，小李正在尋找房子，準(zhǔn)備搬家。小李苦惱地告訴記者，"房子還是那個(gè)房子，品質(zhì)沒(méi)變，工資也還是那個(gè)工資，收入沒(méi)變，但房租為什么會(huì)漲這么快呢？" 　　唐女士也遇上類似的問(wèn)題，她本來(lái)在崇文門(mén)附近租著一套一居室，租金是2300元/月，可是，后來(lái)房東不租了，把房子收回來(lái)。原因是房東自己租的一個(gè)兩居室被房東漲了1000元，因租不起了，只好把自己的小房子收回來(lái)自己住。而唐女士只好又花2850元/月租了個(gè)一居室。 　　中介工作人員告訴記者，北京的細(xì)則出臺(tái)之后，購(gòu)房者驟減，但租房的人很多，現(xiàn)在主要的業(yè)務(wù)就偏向了租房。 　　租賃成交價(jià)格并未上漲 　　京版細(xì)則出臺(tái)后，部分房東心理價(jià)位上升，抬高房租報(bào)價(jià)，但是，抬高報(bào)價(jià)是房東的事，可租客不一定購(gòu)單。盡管近期房租上漲較多，而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2月的租賃市場(chǎng)租價(jià)成交并未大漲，而是有輕微的下降。 　　根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年2月北京全市租賃成交總量，環(huán)比上月上漲了40.23%，與去年同期相比上漲了42.92%；北京全市租賃均價(jià)為3068.60元/月/套，環(huán)比上月的3070.68元/月/套小幅下跌了0.068%，與去年同期的2525.16元/月/套相比上漲了21.52%。 　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院表示：，節(jié)后返城高峰提前，受調(diào)控政策影響"由購(gòu)轉(zhuǎn)租"，80、90后住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)租房認(rèn)可度提高，租賃需求的增加導(dǎo)致了今年租賃成交量大幅上漲；，租賃需求的增加、CPI居高不下、物價(jià)上漲推高了房東的租金預(yù)期；以及租賃市場(chǎng)中小戶型、中低價(jià)普通租賃房源供應(yīng)量短缺造成了全市租賃均價(jià)與去年同期相比出現(xiàn)了較大幅度上漲；第三，由于受房產(chǎn)稅預(yù)期和近兩年房租上漲的影響，今年春節(jié)后的出租房源有近35%的增加，加之租賃需求沿軌道交通向城區(qū)周邊低租金區(qū)域分流，使得2月份的租金均價(jià)出現(xiàn)了小幅下跌。 　　房租上漲原因多 　　對(duì)于房?jī)r(jià)上浮的原因，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中介普遍表示，按照市場(chǎng)慣例，春節(jié)后是租房高峰期，租金都會(huì)上??；另一方面，政策的出臺(tái)卡了一部分購(gòu)房人，這個(gè)群體由購(gòu)房轉(zhuǎn)為租房。 　　北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年全年房租上漲過(guò)快，租金全年均價(jià)達(dá)到了2618元每套，環(huán)比2009年的2215元每套平均上漲18.2%。租金較明顯的上漲發(fā)生在2010年5月以后，恰好與北京限購(gòu)的政策執(zhí)行時(shí)間接近。 　　不過(guò)，北京中原分析租賃需求認(rèn)為：房租上漲原因是多維度的。一是比較高的CPI,2010年來(lái)CPI持續(xù)運(yùn)行在高位，一定程度上使得房租也跟隨上漲。二是學(xué)生潮的需求上漲。三是房主心理價(jià)位提升，相比房?jī)r(jià)，租金上漲相對(duì)緩慢，因?yàn)橄拶?gòu)，交易市場(chǎng)趨冷，房主更多考慮長(zhǎng)期出租的收益。 　　盡管有觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)并非導(dǎo)致房租上漲的原因，但是，這卻是其中一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)記者調(diào)查以及周圍的租客反映，在京版15條細(xì)則出臺(tái)后，房東預(yù)判未來(lái)的租金將會(huì)走高，開(kāi)始抬高租價(jià)。這是造成近期房租出現(xiàn)較大幅度上漲的一個(gè)重要原因。 （趙麗萍） 怪象：商住項(xiàng)目受熱捧 　　隨著各地樓市"限購(gòu)令"陸續(xù)出臺(tái)，在住宅市場(chǎng)成交量迅速降溫的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)備受追捧，成為樓市資金新的掘金地。 　　大購(gòu)家一次鎖定兩層 　　"樓市新政一出，我們的B1項(xiàng)目三天賣了80多套，春節(jié)后很快就賣完了，現(xiàn)在在售的C1項(xiàng)目本來(lái)今年5月開(kāi)盤(pán)，較后提前到上周六開(kāi)盤(pán)，廣告都沒(méi)來(lái)得及印。"位于豐臺(tái)區(qū)馬家堡附近一名為"7克拉"樓盤(pán)售樓處，現(xiàn)場(chǎng)一位銷售人員向記者表示，難以掩飾心中的興奮。 　　據(jù)了解，該項(xiàng)目為商住性質(zhì)地產(chǎn)，由于商住房沒(méi)有受到限購(gòu)令影響，加上以小戶型為主，因此獲得購(gòu)房者和投資者的青睞。該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不到一周的C1項(xiàng)目，其中兩層較近已經(jīng)被一大購(gòu)家鎖定，樓盤(pán)銷售人員透露，"購(gòu)家是個(gè)大客戶，有意一次購(gòu)購(gòu)兩個(gè)整層，現(xiàn)在商住項(xiàng)目賣得很快，您想購(gòu)較好抓緊決定。" 　　"7克拉"的熱銷并非個(gè)案，在與該項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)的另一處在售樓盤(pán)，"藍(lán)光·云鼎"的銷售同樣火爆。該項(xiàng)目銷售人員表示。"目前較好的戶型已售罄，幾乎一半以上是在近期成交。" 　　按照"新國(guó)八條"的規(guī)定，二套房頭付比例從原來(lái)的50%提高到60%，而商用地產(chǎn)購(gòu)房貸款頭付比例為50%，投資門(mén)檻相對(duì)較低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自"京15條"出臺(tái)后的2月17日至28日，北京成交量較高的前15個(gè)項(xiàng)目中商住類型樓盤(pán)占據(jù)了10席，共成交377套，相當(dāng)于同期北京住宅成交總量的三成。中弘北京像素、7克拉等商業(yè)居住類項(xiàng)目因?yàn)橄拶?gòu)政策的影響在2月份的簽約套數(shù)也出現(xiàn)了明顯上漲。 二手商住市場(chǎng)回暖 　　目前北京在售的商住樓盤(pán)共有90余個(gè)，商住樓盤(pán)多以低總價(jià)小戶型為主，多數(shù)為精裝修，價(jià)格一般比同區(qū)域的住宅要低20%左右，而一些層高較高的商住樓還可以做成空間分區(qū)，提高房子的利用率。 　　商住新房的熱銷也帶動(dòng)此前一直低迷的商住二手房市場(chǎng)，記者近日在商住住宅較為集中的馬連道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著二手住宅成交量急劇下滑，此前鮮有成交的二手房商住樓盤(pán)開(kāi)始活躍起來(lái)，馬連道某中介王先生表示，"這里的商住價(jià)格在每平米2萬(wàn)元左右，但周邊的商品房?jī)r(jià)格都已經(jīng)達(dá)到了3萬(wàn)元以上，相對(duì)很便宜，但房屋產(chǎn)權(quán)只有50年，而且由于是商住立項(xiàng)，物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)都比商品房要高出一倍，盡管如此，較近前來(lái)咨詢和購(gòu)房的人還是很多。" 　　由于不受調(diào)控政策約束，看好商業(yè)地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為投資客們的共識(shí)。對(duì)于專業(yè)投資客，商業(yè)地產(chǎn)仍然被普遍認(rèn)為存在長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)。北京浙商商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊表示，"這幾天剛剛組團(tuán)去安徽，投資的就是商業(yè)地產(chǎn)"。事實(shí)上，除了北京，這幾個(gè)月來(lái)，陳俊自己帶隊(duì)跑了安徽、浙江、鄭州、河南、內(nèi)蒙古等十二三個(gè)二、三線城市，物色了許多商業(yè)。 　　看起來(lái)便宜的商住價(jià)格 　　值得注意的是，面對(duì)市場(chǎng)高漲的商住需求，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)在其網(wǎng)站顯著位置對(duì)商住項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目差別作了特別提示。 　　據(jù)悉，與傳統(tǒng)的住宅不同的是，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，非住宅項(xiàng)目的土地出讓年限一般為40年或50年，貸款期限一般不能超過(guò)10年，且不能申請(qǐng)住房公積金貸款；此外，非住宅項(xiàng)目不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠，水、電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項(xiàng)目，非住宅項(xiàng)目不能辦理戶籍手續(xù)。較后，購(gòu)房人應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用，不得擅自改變?cè)撋唐贩康挠猛?、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。 　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，目前的調(diào)控政策主要針對(duì)的是投資需求，預(yù)計(jì)在3月份開(kāi)始樓市的投資需求將因?yàn)橄拶?gòu)而基本歸零。這樣一小部分需求將轉(zhuǎn)移到不受限制的商業(yè)地產(chǎn)。樓市的產(chǎn)權(quán)屬性比較復(fù)雜，特別是一些老項(xiàng)目?？赡苁亲≌㈨?xiàng)后來(lái)改為商業(yè)，也可能是商業(yè)項(xiàng)目改為住宅立項(xiàng)。所以建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)賣協(xié)議前，一定要詳細(xì)查詢。 　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格都低于同區(qū)域的住宅項(xiàng)目，出現(xiàn)"商住倒掛"現(xiàn)象，張大偉表示，商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格看起來(lái)便宜，由于商住項(xiàng)目使用權(quán)低于住宅項(xiàng)目，其價(jià)值會(huì)逐年降低，價(jià)格也會(huì)大打折扣。（邢飛） 調(diào)控政策下的樓市怪象 　　怪象：補(bǔ)稅風(fēng)日盛 　　外地人購(gòu)房必須具有五年的納稅證明或者社保的條款卡住了不少購(gòu)房者，為規(guī)避政策限制，不少二手房中介紛紛給購(gòu)房者支招，其中以辦理補(bǔ)齊稅收和社保居多。 　　中介為被限購(gòu)者支招 　　記者在新政出臺(tái)后曾走訪過(guò)二手房中介，當(dāng)

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