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2017年住房信貸政策應(yīng)該“愛(ài)憎分明”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  閱讀 493 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

2016年以來(lái)一二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,局部房?jī)r(jià)存在泡沫似乎已成為共識(shí)。有人認(rèn)為,抑制泡沫就必須去杠桿。從整體上看,中國(guó)目前的房地產(chǎn)杠桿到底是高還是低,需要認(rèn)真剖析。

事實(shí)上,從房貸存量和GDP之比來(lái)看,我國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)和日本。目前中國(guó)居民部門的資產(chǎn)負(fù)債率也低于日本和美國(guó),2014年中國(guó)是12.2%,日本15.6%,美國(guó)則是16.9%。上述狀況表明,中國(guó)居民部門的杠桿率并不很高,得不出現(xiàn)在要整體去杠桿的結(jié)論。

從動(dòng)態(tài)的角度看,2016年以來(lái)房貸增速確實(shí)很高,從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,有的月份增量信貸基本上是按揭貸款。但2016年銀行的信貸投放有個(gè)特殊情況需要關(guān)注,那就是地方政府債務(wù)置換帶來(lái)的影響。在調(diào)控政策出臺(tái)后,房貸再像之前那樣高速增長(zhǎng)的可能性已經(jīng)大大降低,2017年的房貸增速一定會(huì)降下來(lái)。

還有一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)就是房?jī)r(jià)收入比。事實(shí)上,近些年除了一線和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)收入比有所上升,其他的50個(gè)大中城市基本上是小幅下行的。這意味著從很多城市來(lái)看,居民購(gòu)房的負(fù)擔(dān)有所減輕。

可見(jiàn),無(wú)論是從靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)分析,總的來(lái)看居民部門的杠桿率處在合理水平。未來(lái)五至十年,我國(guó)城鎮(zhèn)化增速還會(huì)比較高,這會(huì)帶來(lái)許多新的住房需求。目前我國(guó)人均收入也明顯在上升,從而使得居民住房的改善型需求不斷增長(zhǎng)。面對(duì)不斷增長(zhǎng)的自住和改善型的購(gòu)房需求,按揭貸款不去支持,金融就不能滿足廣大普通居民的基本住房需求。農(nóng)民進(jìn)城買房,年輕人結(jié)婚買房,市民收入增加了要改善居住條件,這都是正當(dāng)?shù)模鹑诓块T提供合理的信貸完全有必要。因此不能由于局部地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,立馬在整體上就要求居民部門去杠桿,這樣有可能抑制了合理和正常的需求。政策上需要很好地考量這個(gè)問(wèn)題,切不可為抑制局部泡沫而誤傷正常的需求,導(dǎo)致“去庫(kù)存”夭折。

筆者認(rèn)為,2017年住房信貸政策應(yīng)該“愛(ài)憎分明”。該抑制的就要大力抑制,該支持的就要全力支持。

一方面,應(yīng)該加大力度支持自住型需求,滿足置業(yè)和改善型置業(yè)的合理杠桿要求;對(duì)首套普通自住購(gòu)房貸款需求仍應(yīng)優(yōu)先支持并給予優(yōu)惠;適度控制下一階段改善型住房貸款的投放規(guī)模。

另一方面,應(yīng)堅(jiān)決不給炒房需求任何金融支持,嚴(yán)格管理投資性質(zhì)的購(gòu)房行為,限購(gòu)限貸,大幅抬高其獲得金融支持的門檻。對(duì)二套及以上房貸執(zhí)行“懲罰性”的首付款比例和利率;主動(dòng)減少非普通住房及個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)用房購(gòu)房貸款的比例,從嚴(yán)確定其首付比例和利率;對(duì)于具有投機(jī)型購(gòu)房特征的,應(yīng)暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。銀行應(yīng)升級(jí)審貸措施,加強(qiáng)對(duì)投機(jī)、假離婚等的甄別,如調(diào)查按揭住房的換手頻率,核實(shí)水電煤、寬帶等公用事業(yè)出賬信息,側(cè)面求證申請(qǐng)人住所的物業(yè)、居委會(huì)等。同時(shí),監(jiān)管部門應(yīng)從稅收等方面對(duì)交易類需求嚴(yán)加管理,如提高對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的稅率并縮短免稅年限,加大清查并嚴(yán)肅處理中介機(jī)構(gòu)提供場(chǎng)外配資和造假亂象,加強(qiáng)對(duì)銀行按揭貸款的窗口指導(dǎo)等。

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要建立長(zhǎng)效機(jī)制,筆者以為,長(zhǎng)效機(jī)制包括土地制度、稅收制度、住房制度、投融資制度和市場(chǎng)管理制度等,這些方面都存在很大的改革和建設(shè)空間。其中,*重要的還是土地制度。各級(jí)地方政府管著土地,這些土地又是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源,土地價(jià)格又在很大程度上受地方政府影響。房?jī)r(jià)大幅上漲需要控制泡沫,而由利益攸關(guān)的主體來(lái)抑制泡沫,恐怕是很難的。所以需要大力度地深入改革,從根本上解決“土地財(cái)政”問(wèn)題。寄希望這次提出的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)能夠穩(wěn)步、扎實(shí)地向前推進(jìn),盡快構(gòu)建健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。


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