在市場進入下行周期之時，往往是強化制度建設的好時機，因為面臨的障礙相對較少?！庇袡嗤耸肯虮硎荆L效機制涉及的土地制度改革等，面臨諸多制度障礙，短期內很難取得突破。

  在12月14日至16日召開的經濟工作會議上，對于房地產市場做出了明確表態(tài)，其中包括“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落?！?/p>

  這是繼此前政治局會議后，監(jiān)管層再提房地產調控的“長效機制”。此時距離官方口徑提出“長效機制”，已過去11年之久。

  其間，我國房地產市場已從“黃金時代”過渡到“白銀時代”，市場經歷了三輪完整的小周期。自2011年就著手操作的“長效機制”，卻一直未能形成公開成果。

  在部分從業(yè)者看來，“長效機制”意在通過全面的制度設計、市場化的手段來解決問題，但這種看似“一勞永逸”的理想，將不得不面對中國的諸多現(xiàn)實，如市場波動、部門協(xié)作、制度障礙等。此次提出的“長效機制”能否真正取得突破，仍然值得觀察。

  “未果”的嘗試

  在官方口徑中，*早提出“長效機制”是在2006年。當年4月，時任建設部住宅與房地產業(yè)司司長沈建忠曾表示，“要在總結經驗的基礎上，加強對深化城鎮(zhèn)住房制度改革和實施房地產市場調控的長效機制研究”。

  次年年初，沈建忠表示，2007年調控政策的趨向，將更加注重于落實，解決執(zhí)行率問題，更加注重長效機制的建設，從制度機制上保證健康的發(fā)展。

  此后數(shù)年間，官方再未公開提及“長效機制”話題。直到2010年，時任國務院總理 在達沃斯論壇上表示，“加快建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制。”

  此后，發(fā)改委受命牽頭研究相關制度，但由于涉及范圍較廣，住建部、國土部、財政部等部門隨后均加入。

  2013年，“長效機制”被寫入政府工作報告中，具體表述為“堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制”。

  2014年3月，中共、國務院出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中也提到，“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制?！?/p>

  在此期間，時任住建部部長姜偉新、時任國土部部長徐紹史、時任財政部部長樓繼偉都曾針對性做出過積極表態(tài)。時任中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一在2013年表示，“長效機制的草案肯定有了，是由國家發(fā)改委牽頭，建設部、國土部以及財政部等部門都會參與?！?/p>

  官方*近一次提到“長效機制”是在2015年，在4月30日的政治局會議上，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產，建立房地產健康發(fā)展的長效機制”。此后，便是今年年底的政治局會議和經濟工作會議。

  盡管表態(tài)頻繁，亦有相關動作做出，進展似乎并不盡人意。有業(yè)內人士認為，近年來推進的不動產登記制度、房地產稅立法應是長效機制的一部分，但官方并未就此做出過表態(tài)。

  適應“國情”

  “長效機制的目的是形成長期效果，在臨時性調控政策無法起效時，自然就會想到長效機制?！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌向21世紀經濟報道記者表示，*近三次提到長效機制的時間節(jié)點（2010年、2013年、2016年），都是在樓市大漲的年份。

  海通證券也指出，“考慮2016年房地產行業(yè)在成交量和成交價格方面均出現(xiàn)較大幅度上漲，在當前時點提出長效機制建設表明穩(wěn)定房地產市場的決心?！?/p>

  且此次提出“符合國情”字眼，被認為包含著與以往思路的變化。

  事實上，“長效機制”提出至今的11年間，我國“國情”確已發(fā)生根本性變化。

  按照顧云昌的觀點，我國房地產市場運行呈現(xiàn)周期性特征，每個小周期約為3-4年。*近11年間，我國房地產市場已經歷了3個完整周期，目前正處于第四個小周期的下滑期。而多年來，房地產市場的運行周期和經濟周期多呈現(xiàn)出一定的同步性。

  房地產市場格局也出現(xiàn)重大變化。自2014年之后，市場已經從供不應求進入總體供大于求、區(qū)域差異明顯階段。這也意味著，去庫存和擠泡沫的需求同時存在。

  顧云昌指出，城市化進程通常分為四個階段：農民進城、人口從小城市進入大城市、郊區(qū)化、城市群。目前我國正處于階段。

  在他看來，這就是建立“長效機制”所面臨的現(xiàn)實國情。這種復雜局面也決定了，長效機制的建立必須統(tǒng)籌考慮多方因素，使之適應外界環(huán)境的*新變化。

  在操作層面，還有更現(xiàn)實的問題。有權威人士向21世紀經濟報道透露，長效機制涉及的土地制度改革等，面臨諸多制度障礙，短期內很難取得突破。這種情況大量存在，是造成長效機制推進緩慢的主要原因。

  同時，由于這其中涉及諸多層面，需要多部門協(xié)調，會不可避免地影響效率。

  框架隱現(xiàn)

  不過與以往不同，盡管只是寥寥數(shù)語，但在本次表態(tài)中，監(jiān)管層已對長效機制做了一些框架性設計。

  在定位上，強調“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”；內容上，包括“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”；目的上，“既抑制房地產泡沫，又防止大起大落?！?/p>

  因此，在大多數(shù)分析人士看來，這將有助于該項工作取得實質性進展。

  “在市場進入下行周期之時，往往是強化制度建設的好時機，因為面臨的障礙相對較少。”上述權威人士向21世紀經濟報道表示。

  就“長效機制”的內容而言，海通證券認為，根據(jù)過往政府表態(tài)和當前行業(yè)發(fā)展階段，主要以構建多層次供應來體現(xiàn)，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進。

  該機構認為，目前絕大部分購買者不屬于高端需求。應加大普通住房和保障房市場土地供應，滿足市場正常的剛性需求和改善需求。對于已經無能力進入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。

  對于高端市場，在限制其土地供給量的同時，可以采取增加保有環(huán)節(jié)成本或加大交易稅等手段增加潛在成本，從而間接補貼租賃房市場。

  顧云昌也指出，長效機制需要立足于供給側。在供給側結構性改革涉及的多個方面中，關鍵在于土地制度改革。“我國房地產市場面臨的主要問題在于，土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的方向并不一致。這導致一二線城市供給不足、中小城市供應過剩。”

  但他表示，這可能是其中難度*大的一項，因為土地改革面臨的制度障礙*多。

  相比之下，財稅政策的推動更具可行性。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，本屆政府上任以來推進了各方面調整，如推進不動產登記制度、推動房地產稅立法、探索用房地產稅代替房產稅等，對長效機制大有幫助。

  “建立不動產統(tǒng)一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，意味著今后*有可能直接推進的就是房地產稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房產稅。今后一攬子關于房地產稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出?！彼硎?。

  但張宏偉認為，建立不動產統(tǒng)一登記制度、房地產稅立法是房地產稅推進的基礎條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成。但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，有可能會因此延后2-3年。

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