今年上半年,當(dāng)一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時,大多數(shù)三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到,由于庫存高企,以及購房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境,三四線城市就像是“夾心層”一樣,去庫存仍然前路漫漫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,基于這種分化格局,地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,將是下半年樓市政策主線。

    城市分化愈演愈烈

    近日,中國社會科學(xué)院發(fā)布中國住房2016年中期報告稱,全國房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化,一線城市和部分二線城市房價迅猛增長,但是三四線城市房價上漲較慢,甚至是負(fù)增長。

    尤其值得關(guān)注的是,部分熱點二線城市,取代一線城市成了上半年房價上漲的“急先鋒”。據(jù)統(tǒng)計,5月份,廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%,相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%,二手房連續(xù)2個月沒有上漲。

    土地市場上,熱點二線城市“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年以來,二線城市成為地王出現(xiàn)較多的區(qū)域,其中較主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個城市,而這些城市恰好是房價上漲較迅速的城市。

    作為典型的中部二線城市,安徽合肥算得上是全國樓市的一匹“黑馬”。據(jù)報道,今年春節(jié)后,合肥新房、二手房價格一路飛漲,出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份,合肥九區(qū)均價為11049元/平方米,環(huán)比大漲11.43%,同比上漲35.1%。一時之間,合肥被業(yè)界評價為“樓市新四小龍之頭”。

    有分析指出,下半年二線城市仍是房企爭奪焦點,市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。

    相比之下,三四線城市仍在去庫存的泥潭中“掙扎”。報告顯示,一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放,三四線庫存仍相對較高。根據(jù)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù),一二線熱點城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內(nèi),而多數(shù)三四線城市去化時間仍超過15個月,如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

    從國家統(tǒng)計局公布的5月份數(shù)據(jù)來看,唐山、丹東、岳陽等三四線城市房價集體下跌。有分析人士認(rèn)為,很多三四線城市,尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調(diào)壓力。

    國信證券分析師董德志認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性庫存問題可能非但沒有減緩,反而日益嚴(yán)重了。

    三四線城市被“抽血”和“截流”

    三四線城市去庫存為何總是“在路上”?從需求側(cè)來看,這主要是因為三四線城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境,購房需求總是顯得不溫不火。

    董德志認(rèn)為,由于中國住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點,一線城市居民一般不會去二線城市購房,二線一般不會去三線購房。三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移,這意味著未來房地產(chǎn)去庫存會更加艱難。

    多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,一方面,隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達(dá),以及省會城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育資源,大量具有較強購購力的人群選擇到省會購房。而且,在經(jīng)濟下行背景下,一二線城市由于財力相對雄厚,可以進行更多的基礎(chǔ)設(shè)施和公共投入來吸納消費人群,三四線城市的樓市購購力被進一步“抽血”。

    另一方面,國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中,“就近城鎮(zhèn)化”是重要組成部分。就近城鎮(zhèn)化過程中,一些小城鎮(zhèn)也開發(fā)了較高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目,使得原本流向縣市的購購力被“截流”。

    在湖南南部某縣,一家本地開發(fā)商在多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局商品房建設(shè)。其中一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項目計劃建設(shè)4期共3000多套商品房,目前已建成1500多套,70%的房子已經(jīng)銷售出去。而該開發(fā)商在縣城的項目早在2013年10月建好,今年上半年還剩下200多套沒有賣完,去化壓力顯得更大。

    記者看到,這家開發(fā)商建設(shè)了以往在鄉(xiāng)鎮(zhèn)少見的電梯房,周邊的步行街、大型超市、公園、學(xué)校、地下停車場等配套齊全,項目品質(zhì)可以和縣城相媲美。幾位購房農(nóng)民表示,現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活和工作條件很好,離老家近,因此不會考慮去縣城安家。

    雙重擠壓下的需求不足,導(dǎo)致三四線城市去庫存壓力難減。記者在湖南多個地級市和縣城采訪了解到,當(dāng)前的商品房去化周期普遍達(dá)到2至3年。部分地區(qū)樓盤的資金鏈緊繃,開發(fā)商進一步拿地和開發(fā)的意愿大幅降低。以郴州市為例,今年以來供地量大幅減少,1至5月城區(qū)出讓14宗土地,相比去年同期的50宗減少了3/4,而且這14宗土地中絕大多數(shù)是工業(yè)和倉儲用地。

    面對需求受到擠壓的困境,三四線城市祭出各種“救市”招數(shù)。比如四川瀘州的購房補貼較高可達(dá)每平方米400元,而當(dāng)?shù)仄骄績r只有每平方米5100多元,政府補貼資金占房價比重高達(dá)12%。

    然而,需求基本面決定了短期刺激政策后勁不足。在山東某地級市,今年2月以來二手房市場明顯回暖,上半年城區(qū)二手房交易量增長30%以上。但剛性需求集中釋放后,樓市進入6月之后便進入了平淡期。

    因城施策將是樓市政策主線

    “房地產(chǎn)市場分化不斷加劇,地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,這將是下半年樓市政策主線?！眻蟾娣治龇Q,層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定,地方因城施策力度將不斷加大。

    日前,合肥和廈門等地均出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,內(nèi)容包括調(diào)整土地供應(yīng)方式和供應(yīng)條件以及執(zhí)行差別化的信貸政策等。分析人士認(rèn)為,這開啟了二線城市政策收緊的“信號燈”,未來二線城市將正式拉開政策調(diào)控、抑制需求的序幕,南京、蘇州等熱點城市可能紛紛效仿。

    對于庫存水平依然偏高的三四線城市,房地產(chǎn)市場的刺激政策將持續(xù)出臺。比如,今年5月,郴州市專門出臺了房地產(chǎn)去庫存和促進住房消費的實施意見,提出2016年至2018年,消化商品房庫存面積500萬平方米,將全市房地產(chǎn)庫存去化到合理的區(qū)間。下一步,郴州市還將進一步采取有效措施支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    郴州市房產(chǎn)管理局副局長胡美華表示,激發(fā)購房群體的消費需求,郴州市主要從四個方面出臺了針對性政策,一是鼓勵農(nóng)民工進城購房,二是推進棚改貨幣化安置,三是激發(fā)改善性、剛性需求,三是組織外地購房團來郴州看房購房。

    記者統(tǒng)計各地去庫存政策發(fā)現(xiàn),“工具箱”中,“鼓勵農(nóng)民進城購房”為各地政府所倚重,但還難以馬上見效。湖南臨湘市房地產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,2009年至2013年,受戶籍改革的影響,農(nóng)民工進城購房的比較多。但在現(xiàn)在經(jīng)濟形勢不景氣的背景下,農(nóng)民工購房的障礙,還是“兜里沒錢”。

    “只有真正提高城市居民和農(nóng)民的收入,三四線城市的房地產(chǎn)市場才能進入良性循環(huán)?！敝曛奘谐?wù)副市長趙文彬認(rèn)為,一方面要通過市場化改革和科學(xué)技術(shù)的進步,進一步推動中國勞動生產(chǎn)率提升,從而帶動居民收入水平的提高;另一方面,要探索農(nóng)民宅基地和住房的資產(chǎn)化,使得農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)性收入,從而具備到城市購房的經(jīng)濟實力。

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