今年以來(lái)，在樓市進(jìn)入到高燒模式之后，一線城市和二線核心城市的房?jī)r(jià)均已十分高昂。對(duì)部分年輕人來(lái)說，周圍的小城鎮(zhèn)似乎是不錯(cuò)的選擇。不過，現(xiàn)如今，要在核心城市周圍的小城鎮(zhèn)居住也已不易。

《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的全國(guó)小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)排行榜統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已有24個(gè)小城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，這些小城市主要包括兩類，一類是環(huán)深圳、上海和北京三大一線城市周邊，由于一線城市購(gòu)購(gòu)力外溢所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。另一類主要是浙江板塊的很多縣城(縣級(jí)市)，前幾年浙江房?jī)r(jià)整體上漲較快，基數(shù)較高，近些年房?jī)r(jià)實(shí)則較為平穩(wěn)。

需要說明的是，這里的小鎮(zhèn)既包括了縣、縣級(jí)市，也包括東莞、三亞等不設(shè)區(qū)縣的地級(jí)市下屬的郊鎮(zhèn)，因?yàn)樵谶@些城市的鎮(zhèn)相當(dāng)于其他城市的區(qū)縣。由于數(shù)據(jù)依據(jù)的是各城市所轄縣市級(jí)區(qū)劃的小區(qū)在當(dāng)月出售的存量住宅均價(jià)的算術(shù)平均值(元/㎡)，區(qū)域范圍較小、樓盤不多，而且是一月一統(tǒng)計(jì)，因此數(shù)據(jù)相對(duì)變動(dòng)較大。

環(huán)一線城市上漲快

這其中，排名的仍然是三亞的鳳凰鎮(zhèn)，其均價(jià)達(dá)到16891元/㎡。憑借得天獨(dú)厚的地理氣候優(yōu)勢(shì)，三亞吸引了大量北方人來(lái)過冬、養(yǎng)老，置業(yè)需求旺盛，前幾年三亞房?jī)r(jià)一直高漲，曾長(zhǎng)期位居全國(guó)第四，只是近兩年才有所下降。鳳凰鎮(zhèn)房?jī)r(jià)已經(jīng)比之前高峰期時(shí)下降了不少。

東莞鳳崗鎮(zhèn)房?jī)r(jià)今年以來(lái)扶搖直上，與鳳凰鎮(zhèn)的差距已然很小，只少100多元/㎡。今年1月，鳳崗鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)還只有14489元/㎡，位居全國(guó)第四，但4個(gè)月間就上漲了2000多元。按照目前鳳崗鎮(zhèn)的上漲態(tài)勢(shì)，超過鳳凰鎮(zhèn)指日可待。

與鳳崗鎮(zhèn)相似的還有同樣毗鄰深圳的東莞市塘廈鎮(zhèn)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)今年1月房?jī)r(jià)還只位居第八，但5月已升至全國(guó)第四，4個(gè)月間房?jī)r(jià)上漲了3000多元，漲勢(shì)超過了鳳崗鎮(zhèn)。

在超過萬(wàn)元大關(guān)的24個(gè)小城鎮(zhèn)中，東莞就占據(jù)了7個(gè)之多。這是因?yàn)樵谏钲诜績(jī)r(jià)高漲的情況下，大量的購(gòu)購(gòu)力外溢到東莞的臨深片區(qū)置業(yè)，直接造成了東莞的房?jī)r(jià)直線飆升，今年臨深片區(qū)幾個(gè)鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)同比上漲都在50%以上，房?jī)r(jià)明顯超過東莞市區(qū)。

與之有相似邏輯的還有北京周邊的廊坊、上海周邊的蘇州轄下的一些郊縣。例如毗鄰北京的河北廊坊轄下燕郊鎮(zhèn)(屬縣級(jí)市三河)以16728元/㎡位居第三；三河市位居第八，大廠縣位居第18，香河縣雖然沒有過萬(wàn)，但是也超過了9000元，位居第40。

在河北，有“北三縣”的說法。所謂“北三縣”，是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個(gè)縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，成為河北的“飛地”。特殊的地理位置，讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，可謂離北京較近的“后花園”，吸引了大量受制于北京高房?jī)r(jià)而轉(zhuǎn)移過來(lái)的購(gòu)房需求。

此后，北京市政府東遷，通州城市副確立，通州發(fā)布史上較嚴(yán)限購(gòu)政策，與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安（即廊坊“四小虎”）樓市之火越燒越旺，漲幅甚至跑贏了深圳，構(gòu)成了環(huán)京樓市中較為活躍的四個(gè)板塊。

繼今年3月滬、深等一線城市之后，環(huán)京北三縣（燕郊、大廠、香河）和固安4月相繼發(fā)布樓市限購(gòu)限貸政策，環(huán)京地區(qū)大量樓盤待售停售，廊坊“四小虎”遭遇限購(gòu)冷水，樓市開始降溫。

得益于一線城市房?jī)r(jià)高企、購(gòu)購(gòu)力外溢的還有蘇州的昆山、常熟等地。專家說，今年3月后，滬深部分剛需以及投資投機(jī)購(gòu)房需求開始轉(zhuǎn)移至周邊的城市，也帶動(dòng)了周圍地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。

不過，大量非本地人“任性”購(gòu)房，也給這些在收入和消費(fèi)水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民增加了不小的壓力。分析師分析，由于需求溢出效應(yīng)，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購(gòu)購(gòu)力的購(gòu)房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，而這部分人的收入并不全部來(lái)源于當(dāng)?shù)?，推高了這些小城市的房?jī)r(jià)收入比。

浙江板塊：高位橫盤多年

與環(huán)一線城市相比，另一部分房?jī)r(jià)上漲較快的小城鎮(zhèn)主要來(lái)自浙江板塊。在24個(gè)房?jī)r(jià)過萬(wàn)元的小城鎮(zhèn)中，來(lái)自浙江的就有10多個(gè)，可見浙江房?jī)r(jià)整體水平比較高。

這其中，溫州轄下的瑞安市以15260元/㎡位居全國(guó)第五，臺(tái)州轄下的溫嶺市位居第七，金華轄內(nèi)的義烏和永康也進(jìn)入到前十名。溫州的永嘉縣、臺(tái)州的臨海市、麗水的青田縣、溫州的樂清市、杭州的淳安縣、寧波的臨?？h房?jī)r(jià)也都過萬(wàn)。此外，江山、海寧、象山、武義、余姚等縣(縣級(jí)市)房?jī)r(jià)雖沒過萬(wàn)，也都超過了9000元/㎡。

浙江板塊房?jī)r(jià)普遍較高，有多重原因，一是在全國(guó)各省份中，浙江的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和縣域經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)居民實(shí)際收入水平在直轄市以外的各省份中較高。從自然地理?xiàng)l件來(lái)看浙南、浙西等地都是丘陵地帶，山地多，平地少，城市發(fā)展空間比較小，房?jī)r(jià)比較高。

另一方面，2008年國(guó)際金融危機(jī)對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，其后不少資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流入了房地產(chǎn)。2009~2010年浙江房?jī)r(jià)上漲十分迅猛，脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房?jī)r(jià)都超過了廣州，直逼上海、北京。

不過，2011年后由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，浙江板塊房?jī)r(jià)開始大幅下跌。而在2014年以來(lái)全國(guó)樓市普遍下行的時(shí)候，浙江板塊率先下跌，跌幅比較大。專家說，過去浙江民間資本充斥樓市，投資投機(jī)型的購(gòu)房需求較大。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)漸趨疲弱，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)終究難以支撐。

今年4月，上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)布《近6年70城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），對(duì)全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅的價(jià)格按定基增幅進(jìn)行排序，即對(duì)比2010年全年的房?jī)r(jià)。

研究發(fā)現(xiàn)，2015年12月份增幅列在后10位的城市分別為溫州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、?？?-2%)、寧波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金華(0)、青島(1%)和大理(1%)。這其中，浙江板塊占據(jù)了4個(gè)，即溫州、杭州、寧波和金華。也就是說在過去五六年間，浙江板塊的房?jī)r(jià)基本沒有上漲，甚至還略有下跌。

不過，如果以2014年底的數(shù)據(jù)對(duì)比2010年的數(shù)據(jù)來(lái)看，溫州為-24%，杭州為-8%，寧波為-6%?？梢?015年以來(lái)浙江板塊已經(jīng)有了明顯的反彈。今年以來(lái)更是進(jìn)一步上漲。

當(dāng)然，即便在止跌反彈過程中，浙江省內(nèi)不同城市的分化亦十分明顯。浙江省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月份，浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比普漲，上漲的城市比上月增加4個(gè)，其中，漲幅較大的是杭州(2.3%)、寧波(1.6%)、溫州(0.5%)。同比7漲3降1平，其中，漲幅較大的是杭州、寧波、溫州；降幅較大的是臺(tái)州、衢州、舟山，分別下降3.1%、0.8%和0.5%。大城市與中小城市之間的分化仍十分明顯。

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