前不久，深圳的一宗出讓地塊火了！火的原因不同于其他城市拍出的天價(jià)“地王”，而是因?yàn)檫@宗位于深圳龍華新區(qū)、面積三萬多平的地塊被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，該宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

這一消息傳出以后，立刻引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和討論。有網(wǎng)友表示：太好了，終于不用再憑空想象自己房子的樣子了！然而，在中國樓市實(shí)施了22年的房屋預(yù)售制，真的很快就要saygoodbye 了嗎？

預(yù)售制的“前世今生” 曾助力房地產(chǎn)早期發(fā)展

房屋預(yù)售制，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購受人，并由購受人支付定金或者房價(jià)款。

這一制度較早出現(xiàn)于1953年的香港，頭先由霍英東先生提出的“預(yù)售樓花”這一概念，并提倡采用分期付款的方式。上個(gè)世紀(jì)八十年代由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過不斷發(fā)展，成為全國普遍采用的一種售樓方式。

現(xiàn)階段，我國實(shí)施的商品房預(yù)售制依據(jù)于1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》。目前，在全國范圍內(nèi)，房屋預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。

在我國房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段時(shí)，房屋預(yù)售制有利于商住宅銷售節(jié)奏、減輕房企在資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面的壓力，從而助力更多有需求的購房者更快實(shí)現(xiàn)自己的購房置業(yè)夢(mèng)想。

但隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房價(jià)快速上漲、期房質(zhì)量存隱患、開發(fā)商跑路、房子爛尾等問題的出現(xiàn)，預(yù)售制是否應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)變成了社會(huì)廣泛關(guān)注的話題。

預(yù)售制改現(xiàn)房銷售 考驗(yàn)房企資金實(shí)力

盡管房屋售制度現(xiàn)在段我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中存在著一定的問題，但現(xiàn)階段全面推廣現(xiàn)房銷售卻面臨著更大的考驗(yàn)。

國家統(tǒng)計(jì)局的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.52萬億元。其中，國內(nèi)貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元；個(gè)人按揭貸款16662億元。

簡單分析這些數(shù)據(jù)可得知，定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款在內(nèi)的其他資金多發(fā)生于樓盤預(yù)售后及交房前，屬于預(yù)售制下的銷售回款，而這些資金總額占房企到位資金的近一半。

由此可見，房企在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，如果少了預(yù)售制這個(gè)環(huán)節(jié)的資金流入，那么房企將面臨雙重壓力，即拿地過程中的資金短缺以及房屋建筑過程中的資金投入。因此，如果現(xiàn)階段取消預(yù)售制，那么對(duì)于房企、特別是中小型房企將面臨巨大的生存考驗(yàn)。

眾多業(yè)內(nèi)不看好 現(xiàn)階段全面推廣難度較大

在深圳試點(diǎn)現(xiàn)房銷售取代房屋預(yù)售的消息傳出之后，很多業(yè)內(nèi)均表示，雖然房屋預(yù)售制度存在各種缺陷，但馬上在全國范圍內(nèi)推行房屋現(xiàn)售制條件仍不成熟。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀表示，取消預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場倒有可能崩盤。一些開發(fā)商趁二季度房價(jià)反彈，剛喘過一口氣，身上還有高成本的房地產(chǎn)信托債務(wù)與外幣債務(wù)，現(xiàn)在取消預(yù)售制度，相當(dāng)于釜底抽薪。

在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來，如果改成現(xiàn)房銷售，估計(jì)一線房價(jià)會(huì)暴漲，因?yàn)楫?dāng)前樓市核心是供求關(guān)系及日趨上漲的土地成本。

深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地財(cái)政所占比例不高，例如深圳，土地收入對(duì)政府的影響可忽略不計(jì)，但對(duì)嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的城市來說，現(xiàn)房銷售制度尚需要一個(gè)博弈的過程。

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