近日，廣東中山市幾宗現(xiàn)房銷售地塊流拍、全國 商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項目深圳龍華金茂府亮相，讓業(yè)內(nèi)與購房人目光再次聚焦在現(xiàn)房銷售上。對此，業(yè)內(nèi)人士稱現(xiàn)房銷售執(zhí)行后，對開發(fā)企業(yè)資金、產(chǎn)品打造等要求更高，價格或略高于“期房”，但對于購房人而言，所見即所得，更有保障。

深圳 現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項目亮相

9月，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對商品房預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)研并擬訂了相關(guān)材料，擬“逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售”。住建部很快澄清，“該文件只是征詢意見稿，并非真的實施?！?/p>

就在此《通知》下發(fā)不到20天后，深圳 現(xiàn)房銷售試點(diǎn)——龍華金茂府亮相。據(jù)了解，2016年6月，為抑制房企拿地?zé)崆?，深圳?guī)土委決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。當(dāng)時，現(xiàn)場有18家房企及聯(lián)合體參與投標(biāo)，“電建＋金茂”聯(lián)合體以82.9億元競得該地塊，折合樓面價5.68萬元／平方米。

與深圳“隔海相望”的中山市則在近日推出多宗現(xiàn)房銷售地塊，其中三宗地塊全部流拍。記者從中山市國土資源局官網(wǎng)網(wǎng)站獲悉，5月至今，中山市合計推出16宗住宅及含住宅的綜合用地，規(guī)劃建筑面積約152萬平方米 ，無一例外均要求“商品房現(xiàn)房銷售”，即要求開發(fā)商直接銷售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房。

就中山市現(xiàn)房銷售工作是否為廣東省要求的試點(diǎn)，中山市公共資源交易中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時曾表示，中山市掛牌出讓的“現(xiàn)房銷售”的地塊，均是由國土資源局統(tǒng)一要求，并不能被認(rèn)為是試點(diǎn)工作，后期是否會因市場反應(yīng)過大調(diào)整，要看國土資源部門和市里的統(tǒng)一安排。

將致杠桿成本上升

從上述中山三宗土地流拍便可看出，房企對“現(xiàn)房銷售”地塊更為謹(jǐn)慎。一位廣東當(dāng)?shù)胤科笕耸糠Q，當(dāng)下企業(yè)融資渠道受限，樓市銷售下滑明顯且回款較差，房企對土地的競買更加謹(jǐn)慎，特別是要求“現(xiàn)房銷售”的地塊，考量會更多。

讓開發(fā)企業(yè)更為頭痛的是，由“現(xiàn)房銷售”而引發(fā)的開發(fā)模式改變。我國目前正在執(zhí)行的是商品房預(yù)售制度。上述制度起始于1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，并在隨后的相關(guān)法律文件中進(jìn)一步明確，好處在于開發(fā)商能提前回籠資金，買房人也能得到部分優(yōu)惠。

一位不愿透露姓名的房企人士稱，相較于2年左右的建設(shè)周期，預(yù)售制下資金回籠周期可以壓縮至1年甚至更短，極大地加快了房企的資金周轉(zhuǎn)，若推行現(xiàn)售制，資金回籠周期則會延長至較建設(shè)周期更長的時段，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險也相應(yīng)增大。

根據(jù)A股96家上市房企披露的數(shù)據(jù)，預(yù)收賬款（包括新會計準(zhǔn)則下的合同負(fù)債科目）占總負(fù)債比重近五年來穩(wěn)定在27%-30%之間，占總資產(chǎn)比重在20%-25%之間，若這部分完全由有息負(fù)債代替，則房企的杠桿成本勢必明顯提升。

合碩機(jī)構(gòu) 分析師郭毅指出，現(xiàn)房銷售制度如果實施，開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)周期就會變長，而資金使用成本的上升 終必然會體現(xiàn)在房價上，也會影響地方政府的財政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對于市場的供應(yīng)環(huán)節(jié)會形成一個供應(yīng)的空窗期，就會造成房價在這個階段會有一個相對比較大幅度的上漲。再往前推進(jìn)一步，那么就會影響到他再次去拿地，同時地方政府的財政收入也會受到影響?！?/p>

預(yù)售依然是主流

通常在預(yù)售情況下，開發(fā)商繳納土地出讓金獲得土地資源，通過土地抵押融資支付工程建設(shè)啟動款，達(dá)到預(yù)售條件開始銷售實現(xiàn)資金回籠，支付工程進(jìn)度款；再擠壓銷售回籠資金完成融資款償還。部分項目還可以通過在建工程抵押方式進(jìn)一步融資。單個項目運(yùn)轉(zhuǎn)順利，開發(fā)商可能在交房之前已經(jīng)實現(xiàn)全部現(xiàn)金流回正，獲得項目開發(fā)利潤，項目交房之后確定權(quán)屬轉(zhuǎn)移，正式完成利潤確認(rèn)。

現(xiàn)售模式下，開發(fā)周期拉長，開發(fā)商需要在取得竣工驗收備案表和大產(chǎn)權(quán)證條件下才可以銷售實現(xiàn)資金回籠，開發(fā)企業(yè)融資償債周期加長，導(dǎo)致融資成本進(jìn)一步增加。開發(fā)商在拿地之前需要進(jìn)一步斟酌開發(fā)運(yùn)營周期中現(xiàn)金流運(yùn)用手段和工程款項支付手段。在投資前期，敏感性分析和內(nèi)部收益率分析中需要考慮得更加細(xì)致，進(jìn)而影響整個項目運(yùn)營周期。

“該現(xiàn)房銷售后，高杠桿企業(yè)經(jīng)營調(diào)整成本增加，規(guī)模增速也會更明顯放緩。有息負(fù)債可能取代部分預(yù)收款，資金成本也會相應(yīng)上升。”中信建投地產(chǎn) 分析師陳慎稱，更高杠桿的房企面臨的經(jīng)營風(fēng)險也更大，尤其在近兩年去杠桿環(huán)境下，中小型、高杠桿的民企受到波及會更大?！?/p>

在中原地產(chǎn) 分析師張大偉看來：“目前不具備‘一刀切’的市場基礎(chǔ)，否則會造成供應(yīng)的突然短缺。另外，對企業(yè)資金壓力也會有很大影響。如果是中小型企業(yè)或者民企，應(yīng)該說對于這種土地的拿地意愿就不會很充足，供應(yīng)的資金成本高，周期長，也會受到影響。從目前整個市場來看，預(yù)售依然是主流，現(xiàn)售還是在逐漸增加一些試點(diǎn)?！?/p>

降低購房風(fēng)險 買房人將獲益

預(yù)售也直接或間接引發(fā)了開發(fā)商門檻低、捂盤惜售、哄抬房價等問題，甚至部分預(yù)售商品房質(zhì)量不佳、爛尾造成糾紛。

“預(yù)售狀態(tài)下，期房銷售，客戶簽署商品房預(yù)售合同之前， 多只能看到工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求、還有部分展示的樣板房，其余交房時間、交房標(biāo)準(zhǔn)只能書面約定。交房標(biāo)準(zhǔn)往往很含糊，不明確品牌、型號和樣式，這樣地產(chǎn)項目開發(fā)過程中開發(fā)商可以有很大的靈活空間?！币患抑康禺a(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從老百姓購房角度看，現(xiàn)房銷售的確有益于購房人減少上當(dāng)受騙。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，現(xiàn)售之后，工程已完成竣工驗收備案，達(dá)到辦理小產(chǎn)權(quán)證的條件。以實物方式交割，所見即所買，購房者風(fēng)險大大降低。購房人可以直接看到住房施工質(zhì)量和交房材料材質(zhì)、工藝，對不同項目產(chǎn)品之間進(jìn)行詳細(xì)對比，客戶可選擇空間進(jìn)一步加大，對開發(fā)商施工管理要求更高。

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