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一線城市正面臨不正常的樓價(jià)上漲,引起各界幾乎一致的憂慮
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:海南在線 閱讀 517 次
一線城市正面臨不正常的樓價(jià)上漲,引起各界幾乎一致的憂慮。一些官方媒體日前連續(xù)撰文警告市場(chǎng)非理性上漲以及投機(jī)活動(dòng)。在這種狂熱的氛圍當(dāng)中,包括自購(gòu)自賣轉(zhuǎn)按揭、炒房等通過(guò)杠桿手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象正在出現(xiàn),應(yīng)當(dāng)說(shuō),非理性的市場(chǎng)情緒已經(jīng)形成,而這種情緒又吸引了大量杠桿投機(jī)者,形成了一種非常危險(xiǎn)的泡沫,與去年上半年A股市場(chǎng)類似。
房地產(chǎn)周期本質(zhì)上是貨幣周期的產(chǎn)物。上一次樓市大漲是在2009年實(shí)施貨幣與財(cái)政雙重刺激的背景下產(chǎn)生的,巨大的反彈讓政府被迫實(shí)行了更為嚴(yán)格的管制措施。截至今日,一線城市的限購(gòu)等政策還沒(méi)有放開。當(dāng)前這一波房?jī)r(jià)上漲,與去年開始降準(zhǔn)降息的新一輪貨幣寬松周期有關(guān),更優(yōu)惠的利率、稅費(fèi)以及降低頭付比例等利好政策刺激剛需客戶入場(chǎng)。今年以來(lái),去庫(kù)存目標(biāo)激勵(lì)各地政府推出各種政策吸引人們購(gòu)房,尤其是那些庫(kù)存多的地區(qū),甚至降低了頭付比例,相當(dāng)于鼓勵(lì)家庭部門增加杠桿,以幫助銀行與企業(yè)轉(zhuǎn)移杠桿。
應(yīng)當(dāng)說(shuō),各地取消各種管制并制定優(yōu)惠政策去庫(kù)存,是積極的。在庫(kù)存比較嚴(yán)重的地區(qū),也不太可能出現(xiàn)投機(jī)活動(dòng)。問(wèn)題出在一線城市,尤其是深圳上海北京,在仍然實(shí)行限購(gòu)等政策的情況下,卻迎來(lái)了新一波的漲價(jià)潮。而且,炒房者現(xiàn)在可以借助轉(zhuǎn)按揭、、P2P等新型手段加杠桿,造成了樓市的虛火。通過(guò)這些手段投機(jī)的人能夠繞過(guò)限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”。
考慮到深圳上海北京等一線城市占據(jù)了中國(guó)房貸規(guī)模的相當(dāng)大一部分,而且房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到非常高的水平,其間出現(xiàn)的杠桿炒作的現(xiàn)象必須引起警惕。其危害在于,如果市場(chǎng)波動(dòng),這些投機(jī)者可能會(huì)放棄住房,拒絕還按揭,形成“次級(jí)貸款”,加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外,杠桿炒作會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)式釋放,透支市場(chǎng)上行的時(shí)間,讓價(jià)格走勢(shì)變陡,造成大起大落,就像去年上半年的股市一樣。
這種不正常的走勢(shì)影響去庫(kù)存的全局工作,是一種破壞性的力量。因此,一線城市應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的管理,尤其是對(duì)杠桿投機(jī)的防范,不能因?yàn)橥稒C(jī)者搞活了市場(chǎng)而姑息養(yǎng)奸。社會(huì)對(duì)此次一線城市房?jī)r(jià)上漲一致感到憂慮。所以,為了健康地可持續(xù)地推進(jìn)樓市去庫(kù)存工作,對(duì)杠桿炒作的打擊是完全有必要的。
對(duì)于正常的剛需或者改善性需求,是否有必要降低頭付比例、增加杠桿呢?央行行長(zhǎng)周小川認(rèn)為,中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重相對(duì)偏低。在很多國(guó)家,個(gè)人貸款——主要是住房貸款——可能占總貸款的40%-50%,而中國(guó)只有百分之十幾。而且,個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)生的壞賬的比例明顯小于其它領(lǐng)域,銀行系統(tǒng)也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款是相對(duì)比較安全的產(chǎn)品,有發(fā)展的機(jī)會(huì)。因此,他認(rèn)為,當(dāng)前可以進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié),適當(dāng)下調(diào)頭付比例。
其實(shí),中國(guó)房貸占貸款總規(guī)模比較小的一個(gè)重要原因是中國(guó)間接融資的規(guī)模太大。很多國(guó)家——尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家——以直接融資為主,信貸規(guī)模較小,因此,其住房按揭比例相對(duì)比較高。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年的一項(xiàng)調(diào)查顯示,我國(guó)家庭的住房擁有率達(dá)到90.8%,因此,可能大部分家庭都已經(jīng)負(fù)有按揭,除了一些進(jìn)城置業(yè)的農(nóng)民工以及剛需客戶,大部分家庭承受更大杠桿的空間不大。
而農(nóng)民工缺少穩(wěn)定的工作與收入來(lái)源,如果通過(guò)加杠桿進(jìn)城置業(yè),風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。對(duì)于城市剛需家庭,他們?cè)跇鞘虚L(zhǎng)期上漲中都入市,說(shuō)明購(gòu)購(gòu)力是很低的。其中很大一部分可能是在一線工作而家庭在三四線城市,通過(guò)父母舉債支持才能置業(yè),這會(huì)導(dǎo)致虹吸效應(yīng),而且會(huì)耗盡全家之力并透支未來(lái)。因此,這些人增加杠桿追漲,比過(guò)去十幾年已經(jīng)按揭購(gòu)房的家庭而言,風(fēng)險(xiǎn)要高很多。
可以看出,一線城市房?jī)r(jià)暴漲蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此,如何抑制房?jī)r(jià)上漲應(yīng)是當(dāng)前的主要工作??紤]到今年的M2增速可能還要保持較高的速度(13%左右),寬松的貨幣環(huán)境帶來(lái)的地產(chǎn)周期可能會(huì)持續(xù)存在,為了避免泡沫化加速,一線城市需要盡快出手維穩(wěn)。
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