房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅調(diào)整前后對比(140或144,各地不同)。(制作:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng))

繼月初下調(diào)頭付比例后,房地產(chǎn)市場再迎新的刺激政策。19日,財(cái)政部等多部門發(fā)文通知,宣布自2016年2月22日起下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。

購二套房契稅從3%降至1%　

關(guān)于契稅政策,新政指出,自2016年2月22日起,個(gè)人購購家庭先進(jìn)住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

個(gè)人購購家庭套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

在此之前的政策是,頭套購房90平方米以下的普通住宅是1%的契稅,90——140(140或144,各地不同)平方米的是1.5%的契稅,非普通住宅3%的契稅。購購二套房,不管普通還是非普通住宅契稅都是3%。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉對此算了一筆賬,比如南京王先生要購套改善性住房,　90平米以內(nèi),總價(jià)200萬,在過去需要繳納6萬契稅,新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90平米以上,則以前需要繳納6萬,新政后需4萬。

新政不再提“普通住宅”　

新政特別指出,家庭套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購購的家庭套住房。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別,直接按照90平方米面積上下來確定不同的稅率。新政也不再提及類似“滿五先進(jìn)”、“滿二先進(jìn)”、的說法,而是重新界定了頭套房與二套房的概念。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,新政說明以往“普通住房”的說法已不復(fù)存在,取而代之的是更大范圍的“住房”一詞?！斑@一契稅征收范圍表述的變更,在已全城豪宅化的北京住宅市場來說,對于‘賣一購一’的改善型家庭來說作用相對更大?！?/p>

據(jù)悉,按照2014年9月公布的北京普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),2015年北京成交55321套純商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住),各環(huán)線區(qū)間超過普通住宅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的共15660套。“如果這些非普通住房均為家庭先進(jìn)住房的話,這部分購房者按照即將執(zhí)行的契稅新政,將由此前需繳納的總房款3%的契稅,降至較低1%的契稅。”

兩年以上住房出售全部免征營業(yè)稅　

關(guān)于營業(yè)稅政策,新政指出,個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

營業(yè)稅原先的政策是,個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購購房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

而更早之前,普通住房營業(yè)稅免征門檻為5年,去年3月份,這一門檻被下調(diào)為2年,即“五改二”政策。

張大偉告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者,營業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)在非普通住房,針對大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè),在過去的政策中,滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅,在新政策中未明確,如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計(jì)算,那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

新政繼續(xù)繞開一線城市　

新政特別指出,北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知條項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及條營業(yè)稅優(yōu)惠政策,上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號)執(zhí)行。

即一線城市無法享受購購二套改善性住房契稅優(yōu)惠,及營業(yè)稅優(yōu)惠。新政對購購一套房的契稅優(yōu)惠政策,和此前一線城市一套房契稅政策并無二致。

本月2日,央行下調(diào)頭套房貸款比例,同樣繞開一線城市及旅游城市三亞,這些地方仍然執(zhí)行限購措施。

“政策繼續(xù)繞開一線城市,整體看,一線城市不存在庫存問題,預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市,但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。”張大偉說。

去庫存手段正逐步落實(shí)　

近來,主管部門接連出臺樓市去庫存執(zhí)行手段,逐步落實(shí)去年12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“化解房地產(chǎn)庫存”——適當(dāng)降低商品住房價(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度,要取消過時(shí)的限制性措施。

“各地在密集發(fā)布去庫存政策,預(yù)計(jì)兩會(huì)前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策,整體看,房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。但整體政策的力度將不同,分城施策是未來政策放松的主要特點(diǎn)?！睆埓髠ケ硎?當(dāng)前經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力,房地產(chǎn)依然是較重要的引擎。

張宏偉表示,契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環(huán)節(jié)?！凹由夏壳肮e金貸款、商業(yè)貸款二套房貸頭付比例都已經(jīng)明確降低,這對于置換型需求、改善型需求來講,勢必會(huì)抓緊這個(gè)入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講,由于改善型需求的積極入市,有助于改善大多數(shù)城市庫存結(jié)構(gòu)比例,降低中大戶型庫存市場占比,有助于加速去庫存,降低市場的去化壓力?！?/p>

以下為全文:　

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅　營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知　

財(cái)稅[2016]23號

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局),西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局:

根據(jù)國務(wù)院有關(guān)部署,現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下:

一、關(guān)于契稅政策

(一)對個(gè)人購購家庭先進(jìn)住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對個(gè)人購購家庭套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

家庭套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購購的家庭套住房。

(三)納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的,根據(jù)納稅人的申請或授權(quán),由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果,并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的,納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證,誠信保證不實(shí)的,屬于虛假納稅申報(bào),按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理,并將不誠信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

按照便民、高效原則,房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時(shí)辦結(jié)。

(四)具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

二、關(guān)于營業(yè)稅政策

個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

辦理免稅的具體程序、購購房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、非購購形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定,按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局　財(cái)政部　建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、關(guān)于實(shí)施范圍

北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知條項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及條營業(yè)稅優(yōu)惠政策,上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號)執(zhí)行。

上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。

本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。

財(cái)政部　國家稅務(wù)總局　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2016年2月17日

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