不久之前，沈陽(yáng)地區(qū)為去庫(kù)存支持畢業(yè)未滿5年大學(xué)生可以“零頭付”購(gòu)房的傳聞曾一度引起關(guān)注。3月28日，沈陽(yáng)市政府發(fā)布樓市新政，對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)購(gòu)商品住房的，給予住房公積金政策支持，較高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)購(gòu)商品住房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。同時(shí)，對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)購(gòu)商品住房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

從沈陽(yáng)的房地產(chǎn)新政來(lái)看，盡管政策不是傳聞的“零頭付”，但“去庫(kù)存”的政策意圖依舊明顯。近期多地密集出臺(tái)樓市新政，然而各地的政策取向卻大不相同。

日前上海出臺(tái)新規(guī)，要求從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商品性個(gè)人住房貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的，頭付款比例不低于50%；購(gòu)購(gòu)非普通自住房的，頭付款比例不低于70%。深圳則提升購(gòu)房門檻，外地戶籍購(gòu)房社保年限由1年改為3年，信貸政策也有所收緊。

“目前相關(guān)去庫(kù)存的政策仍主要針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，而并非對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘一刀切’?！眮?lái)自東方證券的分析人士表示，目前看房地產(chǎn)去庫(kù)存政策基調(diào)沒(méi)有變化，仍是2016年經(jīng)濟(jì)工作的。由于城市間房?jī)r(jià)表現(xiàn)出現(xiàn)分化，“因城施策”的政策特點(diǎn)將更為明顯。

住房信貸政策需與區(qū)域形勢(shì)匹配

江蘇3月28日出臺(tái)的房地產(chǎn)新政體現(xiàn)了明確的“因地施策”思路。人民銀行南京分行、銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局發(fā)布通知指出，當(dāng)前，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化明顯，既存在局部地區(qū)特別是部分三四線城市庫(kù)存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況。對(duì)此，江蘇省金融部門要按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策真正落實(shí)好。

江蘇的房地產(chǎn)新政要求，“一方面，積極支持居民家庭合理的自住和改善性購(gòu)房需求，穩(wěn)妥有序消化去化周期較長(zhǎng)的三四線城市商品房庫(kù)存；另一方面，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)健康平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

“當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量過(guò)剩、區(qū)域分化。70％的庫(kù)存分布在三四線城市，因此住房信貸政策必須與全國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)相匹配?！比嗣胥y行副行長(zhǎng)潘功勝在今年全國(guó)兩會(huì)期間回應(yīng)房地產(chǎn)政策有關(guān)問(wèn)題時(shí)表示。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，深圳、北京、上海和廣州新房?jī)r(jià)格分別上漲3.6%，2.3%、2.9%和1.6%。與去年同月相比，漲幅分別高達(dá)57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。

招商銀行金融市場(chǎng)部分析師萬(wàn)釗表示，近期房?jī)r(jià)上漲較快的城市，比如北京、上海、深圳、南京、武漢、蘇州等，均處于去化周期較短、供不應(yīng)求的狀態(tài)。另一個(gè)例證是廣州和杭州，兩者雖然屬于一線或準(zhǔn)一線城市，但新房供應(yīng)量充足、去化周期較長(zhǎng)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)快速上漲的情況。

有分析認(rèn)為，頭付貸和場(chǎng)外配資是導(dǎo)致一線城市本輪房?jī)r(jià)大漲的原因之一。各地新政中也出臺(tái)打擊措施，如嚴(yán)禁頭付貸和場(chǎng)外配資，必須承諾頭付是自有資金，違反者作為失信行為信息納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)等。

一線城市樓市穩(wěn)定有利于去庫(kù)存

上海、深圳等地收緊購(gòu)房政策，與此同時(shí)十余個(gè)城市和地區(qū)相繼出招去庫(kù)存。

例如，珠海宣布取消樓市限購(gòu)，外地人可自由購(gòu)購(gòu)所有類型住宅。海南省提出，對(duì)該省商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)該省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。杭州宣布進(jìn)一步放寬公積金貸款條件，對(duì)在杭州市域外正常繳存住房公積金的職工在杭州市購(gòu)購(gòu)自住住房的，可申請(qǐng)辦理公積金異地貸款。支持職工使用公積金貸款購(gòu)購(gòu)二手房，二手房房齡加貸款年限總和限制從40年放寬到50年，較低頭付款比例降到20%。

進(jìn)入2016年，在去庫(kù)存背景下，央行先后宣布下調(diào)非限購(gòu)城市頭付比例，并將職工住房公積金賬戶存款利率由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積7.18億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，而房屋新開(kāi)工面積下降14.0%。然而，2016年1月到2月，商品房待售面積仍在增加，達(dá)7.39億平方米；房屋開(kāi)工面積一改下降態(tài)勢(shì)，開(kāi)始上升，增長(zhǎng)13.7%，房屋新開(kāi)工面積為1.56億平方米。

“全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在三四線城市，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫沒(méi)有傳導(dǎo)到三四線城市。”萬(wàn)釗表示，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求旺盛，反而對(duì)三四線城市形成資金的“虹吸效應(yīng)”。一線城市房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定將減輕“虹吸效應(yīng)”，對(duì)于周邊三四線城市去庫(kù)存而言是一種利好。

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