近日，財(cái)經(jīng)專業(yè)小組第十一次會(huì)議專題研究了推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革。據(jù)財(cái)經(jīng)專業(yè)小組辦公室副主任楊偉民透露，近期著重要打好4個(gè)殲滅戰(zhàn)：一是化解過(guò)剩產(chǎn)能；二是開(kāi)展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)；三是化解房地產(chǎn)庫(kù)存；四是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

  近期決策層也在多個(gè)場(chǎng)合提及房地產(chǎn)高庫(kù)存，多種信息表明，樓市去庫(kù)存正成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要工作。那么在供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)去庫(kù)存該如何發(fā)力？

  關(guān)于去庫(kù)存，楊偉民表示：化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不能片面理解為僅僅是為了當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更主要的是為了推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。但是促進(jìn)農(nóng)民工市民化，光靠戶籍制度改革是不行的，還要深化住房制度改革，使他們形成在城鎮(zhèn)購(gòu)房、特別是租房的預(yù)期。

  由此可知，接下來(lái)房地產(chǎn)政策或?qū)⒎譃閮蓚€(gè)層面：一是中長(zhǎng)線改革；另一個(gè)層面是短線政策。

  在中長(zhǎng)線改革層面，主要依靠戶籍制度改革和住房制度改革。

  關(guān)于戶籍制度改革，2014年7月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》規(guī)定，進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，全面實(shí)施居住證制度，加快建設(shè)和共享國(guó)家人口基礎(chǔ)信息庫(kù)，穩(wěn)步推進(jìn)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。到2020年，基本建立與全面建成小康社會(huì)相適應(yīng)，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?？梢?jiàn)，目標(biāo)非常明確，就要讓外來(lái)常住人口享有基本的公共服務(wù)。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)農(nóng)民工總量27395萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.9%。其中，外出務(wù)工者16821萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.3%。值得關(guān)注的是，外出務(wù)工者在單位宿舍、工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所居住的比例均比上年有緩慢的下降，而租賃住房和在務(wù)工地自購(gòu)房的比例則小幅提高。在自購(gòu)房農(nóng)民工中，在小城鎮(zhèn)購(gòu)房的占49.1%，比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。

  農(nóng)民工自購(gòu)房的比重雖略有增長(zhǎng)，但仍然非常低，而且主要集中在小城鎮(zhèn)。這反映出兩點(diǎn)：一是農(nóng)民工收入偏低，多數(shù)只能在小城鎮(zhèn)購(gòu)房；二是農(nóng)民工在大中城市，享受不到市民化的公共服務(wù)，即便有一定的購(gòu)房能力，也不愿扎根在大城市生活。

  當(dāng)前戶籍改革的方針是：全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。因此，農(nóng)民工自購(gòu)房多在小城鎮(zhèn)，可能與落戶相對(duì)容易有關(guān)。

  為了加速落戶，相關(guān)部委很可能出臺(tái)一些細(xì)化措施：比如健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制；在一定時(shí)期內(nèi)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)；加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行等。

  而各地也將加快落實(shí)戶籍改革政策，實(shí)際上一年多來(lái)，多地已進(jìn)入新型戶籍制度成型期，不少省份出臺(tái)的戶口遷移條件較為寬松，居住證制度已成為共識(shí)。

  筆者認(rèn)為，住房制度改革大局已定，核心是實(shí)行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制，但也有值得細(xì)化之處。比如在金融方面，公積金制度應(yīng)當(dāng)改革，應(yīng)建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化；針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員，只要是常住人員且擁有居住證，就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。

  而從短線政策來(lái)看，則需要四方面的措施：一是個(gè)人房貸進(jìn)一步寬松，頭付仍有降低的空間；二是應(yīng)取消二手交易的營(yíng)業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，頭套房貸利息可抵個(gè)人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚改拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主，實(shí)物為輔。

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