靠農民工去庫存的傳聞，終于在昨天的政治局會議上落了地。政治局會議再次把“化解房地產庫存”作為核心議題之一，凸顯了經濟形勢的嚴峻和部分三四線城市的高庫存風險。這次的招數(shù)是把“加快農民工市民化”作為了房地產去庫存的著力點。具體做法可能是，通過戶籍制度改革，讓農民工進城落戶更容易;通過改革公積金制度，把農民工、個體化納入其中;通過財政補貼、退稅或稅收減免方式，幫助農民工在城市里購房。

    雖然這則消息迅速刷屏了地產人的朋友圈，但大部分人其實并不是很看好對樓市的實質性利好。原因一部分或在于，把農民工市民化、平權這一社會體制改革和房地產去庫存結合起來，難免給人一種怪怪的感覺：誰能想到，農民工多年來享受不了的社會權利居然是為了消化房地產庫存的目的而促成?更加理性的分析，是對農民工的收入與購購力存疑，對他們的信貸消費習慣存疑，一個顯然的問題是：農民工如何承受城市高房價呢?

    我的看法，這些質疑不無道理。但我對“農民工市民化化解房地產庫存”持充分樂觀態(tài)度，這一系列政策的出臺和落實，將有效化解三四線城市需求不足的問題，并且成為中國房地產持續(xù)發(fā)展的強大動力，有望成就真正的房地產鉑金十年。

    從道義情感的角度，給農民工市民權利，以消化房地產庫存，這個邏輯聽上去著實刺耳，似乎讓人有些對不起農民老大哥的感覺。但要知道，在中國許多改革都是問題導向的，所謂倒逼改革，有著極強的現(xiàn)實意義。無論出于什么目的，平權改革總是好事。

    從市場需求本身的角度，討論農民工市民化能否擴大住房需求，頭先要對“農民工”這一老詞有新的認知。今天的農民工已今非昔比，80、90后的代農民工和農民工二代已成為完全主力，這部分20-35歲的新生代農民工在目前的1.5億跨省流動農民工中占80%份額，十年內這部分群體人數(shù)將突破2億。如何客觀全面的認知這部分群體，是理解未來中國社會，理解房地產市場變化的重要任務。

    代農民工注定是城市“過客”，他們來自農村，根在農村，歸宿也在農村。來城市打工賺錢，較終是為了回老家蓋房或供子女讀書。但代農民工不同，他們或者中學畢業(yè)后就來到城市，或者就是隨農民工父母出生并成長在城市。這部分農民工，國家稱之為新生代農民工，他們“新”在年輕，“新”在沒有務農經歷，“新”在對城市生活更強的憧憬和向往，“新”在更少的家庭負擔。受教育程度相對高，職業(yè)期望值高，物質和精神享受要求高，工作耐受力低，這一點上他們和城市人群并沒有天壤區(qū)別。剁手黨們每天接觸的快遞小哥，他們的收入可以超過寫字樓里的白領。更重要的，這一兩億人根本不可能再回到農村，在城鎮(zhèn)置業(yè)安家是他們必然的歸宿。

    所以，被房地產去庫存倒逼出來的農民工市民化，或者新型城鎮(zhèn)化相關的戶籍、社會保障等制度改革，將進一步掃清新生代農民工在城鎮(zhèn)安家置業(yè)的障礙，加快他們進入房地產市場的步伐，為樓市去庫存乃至長期發(fā)展提供源源不斷的動力。

    當然，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展不會改變房地產市場城市分化的格局與趨勢。人口的凈流入或流出，顯然是影響房地產市場較較根本的因素。只有有產業(yè)支撐，宜居或者宜商的城市，才能吸引到高端人才，吸引到新生代農民工，才能產生房地產需求。中國人口流動包含正反兩個方向的力量。一方面，大城市的吸附能力依然較強，繼續(xù)吸引人口向大城市流動。另一方面,農民工的老齡化、大城市生活成本的提升及中西部的發(fā)展，使得人口回流的趨勢明顯。近幾年河南、湖北、湖南、安徽、重慶等省市人口大量回流(估計08年至今已回流6000萬以上人口)，亦是這些省會城市市場活躍的重要原因。從總體而言，在國家新型城鎮(zhèn)化政策引導下，三四線城市的政策應更加靈活、更加有力，也更能享受農民工市民化的紅利。

    無論新型城鎮(zhèn)化的推進進展如何，中國房地產總體結構性拐點的趨勢依然不變。農民工市民化會擴容需求，但房地產行業(yè)較重要的變革還在供給側，也就是房地產企業(yè)主動優(yōu)化城市布局，優(yōu)化產品線，豐富房地產產品與服務的內涵。在農民工市民化這一大的政策背景下，我們則更要主動關注和研究這批新生代農民工，尊重他們、讀懂他們，從而服務好他們。誰能抓住這數(shù)以億計的市場群體，誰就可能贏得房地產新十年。

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