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房產(chǎn)中介的十個(gè)驚天秘密
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:九個(gè)頭條網(wǎng) 閱讀 548 次
西裝筆挺、皮鞋锃亮、不厭其煩地推銷(xiāo)……這是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人通常給人的印象。雖然,我們常常在**口、馬路邊看到扎堆的房產(chǎn)中介,他們或是拿著廣告板,或是在發(fā)宣傳單……但是你造嗎?這份看似普通的職業(yè)卻是百萬(wàn)年薪的"多發(fā)地"!
這讓辛辛苦苦攢了數(shù)年錢(qián),仍然付不起頭付的九哥情何以堪?但事實(shí)是,關(guān)于房產(chǎn)中介,我們不知道的真相和內(nèi)幕還有許多……
1、上海房產(chǎn)中介百余"百萬(wàn)富翁",一線(xiàn)業(yè)務(wù)員占半數(shù)
1月5日,國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)巨頭中原地產(chǎn)發(fā)布信息稱(chēng),2014年創(chuàng)造了95個(gè)百萬(wàn)年薪一線(xiàn)業(yè)務(wù)員,個(gè)人較高740萬(wàn)元,其中上海地區(qū)有20多個(gè)。據(jù)勞動(dòng)報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),上海中介行業(yè)全市去年催生的百萬(wàn)年薪員工將近百人,而一線(xiàn)業(yè)務(wù)員在50人左右,這稱(chēng)得上是一個(gè)用辛勤勞動(dòng)能夠換來(lái)高薪的職業(yè)。
2、提傭比例較高可接近四成
為何房產(chǎn)中介行業(yè)能誕生如此多的"百萬(wàn)富翁"。根據(jù)勞動(dòng)報(bào)了解,通常一線(xiàn)業(yè)務(wù)員的薪水由基本固定薪水和提傭組成,后者占據(jù)完全大頭。而提傭根據(jù)傭金的多少,比例從10%-40%不等。如果有幸能夠成交一層或者一幢辦公樓,收傭可謂不菲。譬如今年上海一家房產(chǎn)中介公司就曾成交了一幢標(biāo)的上億的辦公樓,業(yè)務(wù)員光傭金就收了220萬(wàn)元。中介可謂是個(gè)不折不扣的暴利行業(yè)。
3、中介掙的也是辛苦錢(qián)
在高收入的背后,房產(chǎn)中介行業(yè)的一線(xiàn)業(yè)務(wù)員卻承載著極大的壓力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,多數(shù)房產(chǎn)中介上下班時(shí)間基本是朝九晚九,每年除了大年夜到年初三,基本全年無(wú)休;有客戶(hù)來(lái)看房,業(yè)務(wù)員必須隨叫隨到,吃飯往往不能定時(shí);每天至少打50個(gè)-100個(gè)電話(huà)進(jìn)行陌生拜訪(fǎng)……
除了工作的強(qiáng)度大,中介經(jīng)紀(jì)人用自己的努力賺來(lái)的錢(qián),大頭卻被公司拿走,還得給推薦房源、幫助議價(jià)的同事分成,業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)"扣稅后到手一半就算相當(dāng)不錯(cuò)了"。因此有統(tǒng)計(jì)稱(chēng),房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)性很強(qiáng),淘汰率達(dá)到了80%。
4、房產(chǎn)中介在淡季的市場(chǎng)從這三個(gè)方面找到出路
由于中介公司賺錢(qián)主要通過(guò)收取中介服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和按揭返點(diǎn),所以地產(chǎn)中介即使在淡季也能努力找到盈利方法:
頭先,售房淡了,就從租房下手;再者,商品房的購(gòu)賣(mài)淡了,中介就會(huì)瞄準(zhǔn)代理業(yè)務(wù);較后,房屋交易淡了,中介又會(huì)忙于融資、抵押按揭、擔(dān)保等業(yè)務(wù),一般銀行都有返點(diǎn)的,一般在千分之六到千分之十左右。
5、中介都喜歡"撿好聽(tīng)的說(shuō)"
房產(chǎn)中介在介紹時(shí),一般只會(huì)"撿好聽(tīng)的說(shuō)"。總結(jié)中介的做法,主要不外乎三種方式:種是報(bào)喜不報(bào)憂(yōu),即把一些不好的信息故意隱瞞不說(shuō),而購(gòu)家聽(tīng)到的都是優(yōu)點(diǎn)。種就是有意識(shí)忽略缺點(diǎn),卻把優(yōu)點(diǎn)無(wú)限放大,從而讓購(gòu)家只看到優(yōu)點(diǎn),而忽略缺點(diǎn)。
更有甚者,房產(chǎn)中介甚至?xí)Q種說(shuō)法,把缺點(diǎn)說(shuō)成優(yōu)點(diǎn)。比如房子明明朝向?yàn)槲髅妫薪閰s說(shuō)成"可以欣賞落日余暉"。再比如把靠近喧鬧的高架說(shuō)成交通便利,把地處偏僻區(qū)域說(shuō)成遠(yuǎn)離喧囂,把價(jià)格貴的說(shuō)成物有所值等等。通過(guò)這種變通的說(shuō)法,讓缺點(diǎn)變得不那么讓人無(wú)法接受。
6、看房次序暗藏玄機(jī)
不少中介明知顧客需要什么樣子的房子,但還是帶他到多個(gè)小區(qū)去轉(zhuǎn),故意讓其出現(xiàn)看房疲勞,較后再將較投合顧客心理的一套房子介紹給他,以提高成交率等。在實(shí)施這類(lèi)迂回戰(zhàn)術(shù)時(shí),中介先摸清了顧客的心理價(jià)位,對(duì)看房次序作出很有針對(duì)性的安排,先帶他看差房源,然后看非常好的,較后推薦一套價(jià)位差不多的,這樣顧客一般都會(huì)接受。
7、對(duì)于"到手價(jià)",購(gòu)家要當(dāng)心
所謂"到手價(jià)",就是指不包括交易中產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)及中介費(fèi)的賣(mài)方凈到手價(jià)。目前到手價(jià)形式非常普遍,幾乎所有的掛牌價(jià)都是如此。如果約定的是"到手價(jià)",那么,購(gòu)方的購(gòu)房支出就要包括合同成交價(jià)、購(gòu)方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)、賣(mài)方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)、購(gòu)方承擔(dān)的中介費(fèi)、賣(mài)方承擔(dān)的中介費(fèi)。
因此對(duì)購(gòu)方來(lái)說(shuō),對(duì)房產(chǎn)中介公司計(jì)算出來(lái)的稅款一定不能偏聽(tīng)偏信,較好查閱一下相關(guān)規(guī)定,再到房地產(chǎn)交易去了解一下。同時(shí),為避免產(chǎn)生歧義,應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)"到手價(jià)"不包括哪些費(fèi)用作明確限定,并詳細(xì)寫(xiě)明,以免產(chǎn)生不必要的糾紛。
8、低價(jià)房源多為"釣魚(yú)",免傭金只是噱頭
很多購(gòu)房者都遭遇過(guò)這類(lèi)情況:專(zhuān)門(mén)挑那些價(jià)格很實(shí)惠的房源,但到頭來(lái)卻發(fā)現(xiàn)總是撲空。在中介門(mén)店,業(yè)務(wù)員的答復(fù)都是千篇一律:"不好意思,這套房子較近剛剛成交,我們還沒(méi)來(lái)得及把那條信息撤下來(lái)。要不您先坐坐,我?guī)湍艺覄e的房子。"接下來(lái)便是規(guī)定套路,留下電話(huà)、姓名,以及具體要求,然后再推薦房源……
還有中介故意把價(jià)格寫(xiě)得很低,了解到購(gòu)方需要按揭后,再告訴對(duì)方必須付全款才能享受優(yōu)惠價(jià)。此外,免傭金可能也只是噱頭,置業(yè)顧問(wèn)會(huì)在購(gòu)賣(mài)方和成交金額中反復(fù)權(quán)衡。雖然某一方可能免了傭金,這筆錢(qián)較終都會(huì)通過(guò)交易金額等體現(xiàn)出來(lái),因?yàn)橹薪榫褪强刻岢沙燥埖摹?/p>
9、"吃差價(jià)"是慣用伎倆
業(yè)界曾有這樣一句話(huà),"半年不開(kāi)張,開(kāi)張吃半年",說(shuō)的就是房產(chǎn)中介通過(guò)"吃差價(jià)"的方式,一次賺取相當(dāng)于半年或者幾年的收入。
吃差價(jià)主要有兩種方式,其一是采用委托代理、抬價(jià)銷(xiāo)售的方式,即盡量撇開(kāi)房東,中介直接與購(gòu)家接觸完成交易。這樣,中介就有機(jī)會(huì)以高出掛牌價(jià)的價(jià)格將房產(chǎn)售出,并將高出部分中飽私囊。其二則是介入交易、直接倒手,牟取差價(jià)。如果中介看到有報(bào)價(jià)極低的房產(chǎn),便會(huì)找機(jī)會(huì)自己先收購(gòu)下來(lái),僅需支付一筆定金或頭付款,然后自己作為賣(mài)方再轉(zhuǎn)手以高價(jià)賣(mài)出,獲取中間差價(jià)。這種手法多存在于一些房?jī)r(jià)仍然處于上漲過(guò)程中的二、三線(xiàn)城市。
10、為了讓房東讓價(jià),挑刺房客部分是"托"
這是一種非常經(jīng)典的砍價(jià)手法,并非中介,但已被他們"活用"。為了迫使房東讓價(jià),中介公司會(huì)組織一些"托",比如公司的同事,或者親戚朋友等,當(dāng)著房東的面不停地挑刺,讓房東逐漸感覺(jué)自家房子確實(shí)毛病多,不值那么多錢(qián)。在這樣一番疲勞轟炸和心理暗示下,房主也會(huì)逐漸把價(jià)格降下來(lái)。
即使沒(méi)有"托"來(lái)幫忙,房產(chǎn)中介甚至可以借購(gòu)房者之口來(lái)達(dá)到挑刺的目的。迫使房東降價(jià)除了能快速售出房源以賺取傭金和差價(jià)外,更能讓市場(chǎng)交投活躍,即中介可以多做幾單生意。
較后,專(zhuān)業(yè)人士建議購(gòu)房者在和中介接觸過(guò)程中要注意五件事情:(1)驗(yàn)明正身,看其工商執(zhí)照、稅務(wù)登記,以及是否有合法中介資格;(2)索要發(fā)票,一定程度上可檢驗(yàn)中介公司是否正規(guī),產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)還可作為證據(jù);(3)謹(jǐn)防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王條款,對(duì)方針對(duì)條款作出明確解釋時(shí),要做好錄音;(4)不要相信口頭承諾;(5)保留一切證據(jù),合同、發(fā)票、宣傳廣告、照片、錄音等,便于遇到糾紛后向有關(guān)部門(mén)投訴,甚至起訴至法院。
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