近日，中共十八屆五中全會閉幕，會議決定全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個孩子的政策。在此政策下，預(yù)計中國每年將新增300萬至800萬的新生兒。

而在深圳，全面二孩的利好政策并沒有改變深圳樓市目前整體平穩(wěn)有調(diào)整的趨勢。記者了解到，周末兩天，深圳多家中介地鋪的看房者數(shù)量雖有所增加，但大多是因為降息降準(zhǔn)政策后對樓市看好而準(zhǔn)備入市，因為二孩政策而關(guān)注學(xué)位房的訪客則不多。中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳三房戶型的套均總價比兩房高130萬，這意味著二孩政策后深圳人要多購“一房”的成本將高達(dá)百萬以上。

三房難滿足“二孩”需求？

在深圳的房源戶型結(jié)構(gòu)中，三房一直是主流。根據(jù)深圳中原研究監(jiān)測，近三年深圳新房供應(yīng)中三房占48.98%，主導(dǎo)地位非常明顯，其中90平方米以下的三房占43.57%。而四房的占比為21.7%。

2013年底開始實(shí)施“單獨(dú)二孩”后，四房的供應(yīng)量逐漸回升，特別是90平方米以下的四房，上升趨勢非常明顯。深圳中原研究經(jīng)理王飛表示，中國版的三代同堂將使“二孩”后對房間的需求更多，三房恐怕已經(jīng)無法滿足。加上深圳市場上三房房源占比也較高，后期對新增三房的需求預(yù)計會有所下滑。而在總價相近的情況下，更多購房者會選擇多一房的戶型，這意味著開發(fā)商會更多地開發(fā)小面積的四房戶型。因此，未來90平方米以下的四房戶型占比預(yù)計會明顯提升，甚至小面積四房會成為供應(yīng)的剛需戶型。

“多購一房”，的變化無疑是購房成本的增加。在深圳，多購一間房意味著至少增加130萬元的購房成本。根據(jù)深圳鏈家市場研究的統(tǒng)計，深圳目前兩房戶型（套均70平方米）套均總價在270萬，三房戶型（套均100平方米）套均總價在400萬，三房比兩房高出130萬。意味著，若深圳人生二胎，因為家庭人口增加“兩房變?nèi)俊?，購房的成本將增?30萬。而四房套均面積127平方米，套均總價為598萬元，若是“三房變四房”，那么購房的成本將增加198萬元。此外，深圳五房戶型的套均面積則為197平方米，套均總價為1160萬元。

有片區(qū)學(xué)位房降價一成

從長遠(yuǎn)看，二孩政策將增加對學(xué)位房的需求。但由于深圳樓市今年上半年剛經(jīng)歷一輪上漲，因此二孩政策出臺后，學(xué)位房市場并未受此利好而上揚(yáng)，而是處于市場回調(diào)期。

深圳教育資源長期緊缺，而家長對教育又高度重視，知名 的學(xué)位房一直備受關(guān)注。尤其是每年的小一、初一學(xué)位申請時段，價格超出同檔次非緊靠學(xué)校的小區(qū)每平方米1萬-3萬元，甚至一房難求。目前單位面積價格已超過11萬元的學(xué)位房——國城花園的“天價”就是深圳緊靠學(xué)校的小區(qū)的寫照。王飛認(rèn)為，在二孩全面放開的情況下，新生兒數(shù)量持續(xù)增長會刺激對教育資源的需求，進(jìn)而刺激緊靠學(xué)校的小區(qū)的市場和價格。預(yù)計天價緊靠學(xué)校的小區(qū)未來或?qū)⒃俅纬蔀榻裹c(diǎn)。

目前，深圳樓市由于上半年市場的上揚(yáng)，二孩政策并未刺激市場繼續(xù)上升，而是處于高溫后的回調(diào)過程。深圳中原地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，10月前三周深圳二手房周均成交套數(shù)為1495套，較9月下滑了35.7%。成交量下滑后有樓盤的房價出現(xiàn)松動：數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價漲勢已經(jīng)連續(xù)4個月放緩。

在學(xué)位房市場，一些學(xué)校的小區(qū)房價也在這種整體回調(diào)中出現(xiàn)房價松動的現(xiàn)象。深圳中原的監(jiān)測顯示，較近兩個月，深圳學(xué)位房較多有10%的降幅。王飛告訴記者，較近兩個月，水庫小學(xué)學(xué)位的百仕達(dá)花園四期、育才一小學(xué)位的半山海景、益田小學(xué)的帝港海灣豪園等小區(qū)錄得超過10%的學(xué)位房樓盤降幅。而深圳中學(xué)學(xué)位的嘉湖新都、蓮花小學(xué)學(xué)位的中銀花園、育才一小學(xué)位的鯨山花園、寶安實(shí)驗學(xué)位的熙龍灣二期、西岸觀邸則有7%-9%的學(xué)位房降幅。

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