商品房驗(yàn)房交付中應(yīng)注意的法律問題

1.購房者在沒有驗(yàn)收房屋前,不能領(lǐng)取住宅鑰匙,辦理入住手續(xù)。

根據(jù)《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題,開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任,而無逾期交房的壓力。

2.商品房存在質(zhì)量瑕疵的問題及應(yīng)對方法

商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問題。目前,商品房交付過程中,購房者以此為由,拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢?頭先要依據(jù)《商品房購賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定,若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),購房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除同。若合同中沒有明確約定,商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的的,購受人可以拒絕接收房屋。然而,對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的,因?yàn)槠湟话悴粫?huì)導(dǎo)致購房者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,購房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在上述質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔(dān)責(zé)任,而是視具體情況不同,承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任,對于因維修、更換、重做給購房者造成損失的,開發(fā)商還須向購房者賠償損失。

3.商品房逾期交付的責(zé)任

由于各種原因,開發(fā)商有時(shí)會(huì)逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房,開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵,即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如果存在免責(zé)事由,并及時(shí)履行了告知義務(wù),則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由,則需要承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是,購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由,拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下,只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知,即使購房者沒有按約前來接收房屋,也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購房者明確表示放棄接收房屋外,接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

房屋入住后應(yīng)注意的法律問題

1.電梯不運(yùn)行,物業(yè)管理公司有責(zé)任

較高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。

2.房屋質(zhì)量有問題,繳納物業(yè)費(fèi)不沖突

物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。較高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。

3.承租人不交物業(yè)費(fèi),業(yè)主責(zé)任不能丟

依法成立的合同對合同當(dāng)事人具有約束力,不得損害第三方權(quán)利,業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約定,這種約定不得對抗第三人,不得通過合同損害第三方權(quán)利。從債務(wù)的角度分析,業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)實(shí)際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移,將原屬業(yè)主的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人,在業(yè)主和承租人之間有效,這種債務(wù)轉(zhuǎn)移沒有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時(shí)并未免除業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。

4.業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜,依據(jù)過錯(cuò)各自承擔(dān)責(zé)任

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù),其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對業(yè)主家中的財(cái)物安全,需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務(wù)合同中予以特別約定。如無特別約定,則結(jié)合實(shí)際情況考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯(cuò),物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

以上是房產(chǎn)交易中常見的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略,但是購房者在購房時(shí)可能還會(huì)遇到其他問題,所以一定要盡量小心謹(jǐn)慎,及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定和政策,結(jié)合實(shí)際情況見招拆招,在促成交易的同時(shí)限度的保障自己的合法權(quán)益。

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