2015年的高考即將到來,今年高考報(bào)名人數(shù)達(dá)942萬,與去年相比增加了3萬人,與高峰期2008年高考人數(shù)相比,減少108萬人。從2008年高考人數(shù)達(dá)到較高值1050萬人之后,高考人數(shù)逐年下降。咋看之下,房價(jià)和高考似乎沒有啥關(guān)系,怎么可能從高考人數(shù)可以預(yù)測(cè)房價(jià)走勢(shì)呢?下面我們就對(duì)這其中的神秘關(guān)系進(jìn)行分析,看看兩者之間存在著什么關(guān)聯(lián)。

    高考人數(shù)與中國人口生育高峰

    1949年以來,我國出現(xiàn)過三次生育高峰:次是20世50年代,次是在1963-1966年,第三次是在1984-1990年。目前參與高考考生年齡大體在1995和1996年出生的,已經(jīng)不再生育高峰期內(nèi),無怪乎高考人數(shù)不斷下降。結(jié)合中國歷年出生人口數(shù)據(jù)可以分析,接下來幾年,高考人數(shù)還將繼續(xù)減少。

    看懂人口就看懂房地產(chǎn) 人口因素影響房價(jià)

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有這樣一句俗話——“看懂人口也就看懂了房地產(chǎn)”。這一說法很大程度上反映了人口對(duì)房地產(chǎn)的影響。世界上由于人口因素影響樓市的較典型例子是美國,美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾伴隨著人口的增減出現(xiàn)過明顯的周期性特征。戰(zhàn)后美國房地產(chǎn)出現(xiàn)過三次明顯的繁榮期:次出現(xiàn)在1945-1955年,次出現(xiàn)在1964-1972年,第三次出現(xiàn)在1983-1989年,這三個(gè)時(shí)期間隔都在18-20年左右,都是上次生育高峰期導(dǎo)致增量人口相繼進(jìn)入城市,從而加大市場(chǎng)需求所致。這種情況在我國也已有所表現(xiàn),1998年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展在很大程度上與我國次生育高峰期進(jìn)入消費(fèi)期密切相關(guān)。所以可以想像,當(dāng)我國第三次生育高峰人群成熟后,伴隨著我國城市建設(shè)進(jìn)程的加快,勢(shì)必會(huì)有越來越多的人群涌入城市,其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的推動(dòng)作用也將不可小視。這些人會(huì)對(duì)就業(yè)、婚育、房產(chǎn)等社會(huì)基本需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

    從高考人數(shù)預(yù)測(cè)未來房價(jià)走勢(shì)

    從1996到2008年,我國高考人數(shù)快速攀升,到2008年達(dá)到1050后開始下降,雖然2008年人數(shù)開始下降,但是大幅下降是從2009年開始的,同時(shí)也該認(rèn)識(shí)到,雖然高考人數(shù)開始下降,但是每年高考人數(shù)依然維持在900萬人以上。以中國高考學(xué)生平均年齡18歲計(jì)算,平均4年大學(xué)時(shí)間,平均3-5年的畢業(yè)工作結(jié)婚和財(cái)富積累時(shí)間。初次購房的剛需大致應(yīng)該是27歲(18+4+5=27歲)!那么選取1996年至2009年高考人數(shù)為分析樣本,可以大體估算未來房價(jià)的拐點(diǎn)出現(xiàn)在何處。如果以2008年考生人數(shù)拐點(diǎn)年份開始計(jì)算,畢業(yè)五年后購房在2017年;如果以2009年考生人數(shù)拐點(diǎn)年份開始計(jì)算,畢業(yè)五年后購房在2018年。由以上分析可知,未來房價(jià)拐點(diǎn)將會(huì)在2017年到2018年。

    從高考人數(shù)預(yù)測(cè)未來房價(jià)走勢(shì),只是從一個(gè)側(cè)面去看待房價(jià),并不能真實(shí)地反應(yīng)未來房價(jià)走勢(shì),影響房價(jià)的因素有很多,比如供需關(guān)系、國家宏觀調(diào)控、信貸政策、投機(jī)因素等。

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