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五部委密集出手穩(wěn)樓市 降頭付比、免稅、調(diào)用地
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:中國經(jīng)濟周刊 閱讀 715 次
降頭付比、免稅、調(diào)用地
【宏觀·政策】五部委密集出手穩(wěn)樓市
業(yè)內(nèi)人士認為,宏觀經(jīng)濟的低迷和房地產(chǎn)市場的疲軟是此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺的主要原因。
房地產(chǎn)調(diào)控今年迎來了力度較猛的一只靴子。
3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知,居民購購二套房頭付比例從60%調(diào)整為40%。此外,財政部通知,個人將購購2年以上的普通住 房對外銷售的,免征營業(yè)稅。此前國土部和住建部還發(fā)文優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這一連串舉措被一些媒體解讀為五部委聯(lián)手“穩(wěn)樓市”。
在這樣的舉措下,樓市又將何去何從?對此記者采訪業(yè)內(nèi)人士并走訪多地了解市場反應(yīng)。
今年樓市密集調(diào)控力度強
3月30日下午2點左右,即央行等三部委聯(lián)合發(fā)文前,記者就接到了多個財經(jīng)圈的同仁發(fā)來的詢問,當日下午3點半以后央行將有重磅消息出臺的傳聞是否屬實。
由于剛剛降息不久,一般的降準措施又難以稱得上是重磅消息,坊間在交流時普遍預(yù)計,二套房貸款政策有可能出現(xiàn)較大的松動。
在從2009年到2013年的樓市上漲大勢中,二套房貸款政策屢屢被當做調(diào)控樓市的一個工具,二套房貸款頭付比例步步提高,從40%經(jīng)過兩次調(diào) 整上漲到了今年3月30日之前的60%。而在 2007年樓市投機風盛行時,當年9月二套房貸款頭付比例從30%提高到40%的政策出臺,也是迅速扭轉(zhuǎn)了當年房價快速上漲的勢頭,樓市迎來調(diào)整。
對于此次房貸政策的調(diào)整,上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示,此次二套房貸款頭付比例下調(diào)至四成,力度較大,超出了此 前業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期;同時,此次的樓市調(diào)控措施,密度也非常大,就在4天前,即3月26日,國土部等部門還發(fā)布通知,樓市供應(yīng)過大的地區(qū)要減少土地供應(yīng),這 可能是2008年之后的力度、較密集的調(diào)控行動。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,在我國經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下, 2015年樓市也迎來了新常態(tài),其中樓市松綁是一個重要的表現(xiàn)?!昂暧^經(jīng)濟的低迷和房地產(chǎn)市場的疲軟是調(diào)控的主要原因?!?/p>
瑞銀中國近日發(fā)布研報明確指出,房地產(chǎn)下滑是今年經(jīng)濟增長較主要的拖累因素——今年1—2月房地產(chǎn)銷售面積同比下跌16%、新開工面積同比繼續(xù)大跌18%;房地產(chǎn)下滑拖累了大宗商品、原材料,以及機械設(shè)備的需求;工業(yè)生產(chǎn)和需求疲弱又進而拖累了工業(yè)投資。
業(yè)內(nèi):一線城市上漲動能不足 政策刺激效果恐不超三個月
政策面暖風一吹,市場往往迎風起舞:2008年、2009年以來,樓市調(diào)控—市場回暖—量價上漲的規(guī)律已多年屢見不鮮。
這一次,樓市還會按照這種腳本演繹嗎?在采訪中,記者發(fā)現(xiàn),市場各方對此政策的積極效果持相同看法,但也有些許分歧。
朱光認為,各種調(diào)控措施的密集出臺,無疑顯示了穩(wěn)定住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心,隨著各地政策的進一步落實,全國樓市復(fù)蘇將指日可待。
從記者走訪來看,有部分區(qū)域已經(jīng)走出較好勢頭。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計,截至3月29日,北京市3月份二手房網(wǎng)簽量9648套,比2月份同期增長 11.25%,比去年3月同期增長16.58%;網(wǎng)簽面積86.69萬平方米,比2月份同期增長10.19%,比去年3月同期增長13.36%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,從現(xiàn)階段北京市二手房市場的量價情況來看,今年3月,在去年四季度各項利好逐步釋放的情況下,二手房市場成交量逐步上升。
胡景暉表示,3月份,該公司在北京區(qū)域的合同簽訂量比2月份同期大幅增長了149.89%,比去年3月同期大幅增長101.39%。由于網(wǎng)簽的 滯后性,這些已經(jīng)簽訂的合同將于4月份在網(wǎng)簽量上有所體現(xiàn),由此推斷,4月份的二手房網(wǎng)簽量還將再度攀高,2015年北京樓市有望迎來“小陽春”。
盡管如此,胡景暉對后市依然不太樂觀。他說:“很多同行說房地產(chǎn)的春天來了,我覺得這個不太可能。政策較多也就是刺激一下二季度的交易量,比如 降低頭付比例,會使得購房者還銀行的貸款數(shù)量更多,按揭的壓力就變大了。在現(xiàn)在的經(jīng)濟新常態(tài)之下,房地產(chǎn)的經(jīng)濟刺激效果可能也就維持兩三個月?!?/p>
實際的操盤者似乎有更深的感悟。在東北、云南等地均有地產(chǎn)項目的財富聯(lián)合集團地產(chǎn)項目負責人高偉告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,雖然這次政策力度 大,但市場反響未必很大,興奮之后必須冷靜。對于一些人士持有的“市場會迎來類似2009年的一波大反彈”的觀點,高偉并不贊同?!敖裉斓氖袌龌A(chǔ)與 2009年相比,已經(jīng)變化太大。比如2008年北京東三環(huán)外的某項目銷售價格為15000元/平方米,那房價很容易反彈,但今天北京東三環(huán)的項目都漲到了 6萬元/平方米,市場的反彈空間沒有了?!备邆フf。
高偉預(yù)測,房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化,一線城市北上廣等局部地區(qū)樓市在一段時間內(nèi)還比較堅挺,三四線城市樓市將遇到漫長的調(diào)整期。但即便是部分核心的一線城市,其房價上漲的動能已經(jīng)不足。
高偉所在公司在全國多個地方布局,但目前銷售遇到了一定的難題,尤其是三四線城市,比如他們在東北某省拿了一個100萬平方米的項目,從 2010年至今,只開發(fā)了30萬平方米,而這部分已經(jīng)開發(fā)的物業(yè),5年來銷售率不足50%?!拔以谠颇祥L期注意到,對面幾百套房子的小區(qū),夜晚時打開的燈 不足10盞燈,這真的十分值得警惕?!彼f。
高偉進一步指出,對于當前樓市而言,較核心的問題有兩個,一是有些地方樓市供應(yīng)太大了,市場已經(jīng)飽和了;二是購房需求不知道去哪兒了。
樓市新政效果初顯:深圳、杭州等地房價已上漲
不過,隨著各項調(diào)控政策的出臺,地方政府和購房者的決策會有什么變化呢?
在被一些媒體質(zhì)疑為鬼城的內(nèi)蒙古二連浩特,早在此次樓市新政出臺前就開始布局去庫存了。2014年9月30日,二連浩特住建局官方網(wǎng)站發(fā)布的二 連浩特市2014年房地產(chǎn)市場情況指出,截至2014年8月底,該市商品住房空置4318套44.75萬平方米,空置率為19.5%,按近三年平均銷售量 看,需二至三年消化庫存。
二連浩特住建局指出,目前該市房地產(chǎn)的兩個問題,一是住房市場已經(jīng)飽和,供明顯大于需,供需已經(jīng)失衡;二是2014年房地產(chǎn)投資明顯減少。
為此,早在2014年年底,即在今年3月26日國土部提出嚴格控制總量之前,該市就提出,根據(jù)住房市場供需失衡的情況,要嚴格控制住房建設(shè)總量,擇優(yōu)批建,消化存量。同時政府要制定一些相關(guān)優(yōu)惠政策,鼓勵居民改善住房、減免稅費等。
不過對于一些一線城市,新政出臺后,樓市價格立馬有了變化。據(jù)媒體報道,深圳部分開發(fā)商在3月31日開始漲價,有的漲幅高達10%,有的則以 “漲價在即”為名促銷。深圳中原研究調(diào)查顯示,在深圳的二手房交易市場,二手房平均價格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升,新政出臺后 現(xiàn)已突破33000元/平方米。另據(jù)媒體報道,在杭州有的房地產(chǎn)開發(fā)公司的新盤項目就銷售了一億元。
在河南鄭州,當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)者、河南勝者企劃有限公司董事長上官同君告訴記者,目前鄭州房價相比去年已有下降。2015年1月,鄭州市商品住宅成交均價為7990元/平方米,相比于2014年12月下降481元/平方米。
而對于河南的其它地市,樓市新政似乎起到了積極效果。河南當?shù)氐拈_發(fā)商,萬創(chuàng)地產(chǎn)營銷管理總經(jīng)理鄭德對記者說,在新政策實施天(3月 31日),公司在河南各地市的10個項目銷售房子81套,平均每個樓盤賣8套。在此之前,每天共賣40套左右,情況差時每天不足20套。
中原地產(chǎn)粗略預(yù)計,頭付從60%-70%降低到40%,起碼可以直接增加10%的直接有效購購需求,一二線城市二季度市場成交量或環(huán)比上漲 30%。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉甚至認為,2015年的政策依然將會升級,房地產(chǎn)政策調(diào)控有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開。
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