2014年，樓市一改往日高歌猛進的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續(xù)回落，市場分化明顯。與此同時，“去行政化”調(diào)控趨勢日益明朗，告別“黃金時代”的2015年樓市已然站到了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新階段。盡管開年的土地爭奪戰(zhàn)如火如荼，地王再現(xiàn)江湖，但是中國樓市下行仍是不爭的事實，其中的壓力日積月累，盤根錯節(jié)，已非幾個地王、幾條政策所能輕易化解。依靠土地增值、房價大漲而賺錢的時代已一去不復返。

  去庫存是今年樓市主基調(diào)

  國家統(tǒng)計局1月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房約有6百萬套。 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計算，除去新開工面積，當前的庫存量需要半年以上的時間來消化。業(yè)內(nèi)稱房地產(chǎn)市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。

  在庫存創(chuàng)新高的同時，2014年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售增速顯著下降。數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%，比2013年回落9.3個百分點。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積72.65億平方米，比上年增長9.2%。2014年，商品房銷售面積12億平方米，比上年下降7.6%。

  分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)信心低迷，是導致供應端各項數(shù)據(jù)走低的主要因素。2014年12月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為93.93，比上月回落0.37點。這也顯示出，房地產(chǎn)企業(yè)的信心繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。這種情況可能影響到2015年的市場供應，并使得今年的市場供應和成交規(guī)模難以攀高。

  的走低數(shù)據(jù)是否顯示2015年樓市必將哀鴻一片，悲聲連連呢?答案是否定的。物極必反，否極泰來，正如住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在某次論壇所言，“白銀時代對于我們行業(yè)來說不是壞事。”顧云昌稱, “一個好的行業(yè)、一個成熟的行業(yè)必然是經(jīng)過激烈的競爭，有風雨交加的洗禮才能夠成熟;一個好的企業(yè)必然經(jīng)歷過高高低低的成功和失敗兩方面的磨煉，才能夠取得更好的發(fā)展。”

  
       ‍房企轉型成就自救之路

  面對2014留下的巨大庫存，控制成本、加速去庫存化固然房企求生存的關鍵點，但是對于那些標桿房企來說，未來的發(fā)展已不僅僅滿足于這樣的常態(tài)目標。

  就在剛過去的這個周末，一家住宅標桿、一家商業(yè)霸主，兩個“姓萬”的房企巨頭不約而同提出轉型，并鎖定同一個關鍵詞：“輕資產(chǎn)”。

  “休閑度假物業(yè)將成萬科未來業(yè)務的重要組成部分。萬科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長。”1月16日，萬科總裁郁亮在萬科松花湖度假區(qū)開幕致辭中表示。去年9月份，郁亮在與媒體的見面會便以“住宅地產(chǎn)、消費體驗地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”重新詮釋了萬科“城市配套服務商”的定位。此次亮相的萬科松花湖度假區(qū)，則可以視作萬科在消費體驗類地產(chǎn)領域的又一全新嘗試。

  而在剛剛結束的2014年，萬科實現(xiàn)了回款2000億元的目標，步入了向“城市配套服務商”轉型的白銀時代。郁亮在萬科集團2014年終述職會上則提出2015年萬科“要轉型，有增長。”并鼓勵大家勇于嘗試新業(yè)務。

  事實上萬科有這樣的戰(zhàn)略轉型和想法比其對外宣布的時間要早很多，萬科商業(yè)地產(chǎn)新上任的負責人丁長峰表示，萬科在過去的四五年之間一直在對新業(yè)務進行探索，“當然這些新業(yè)務的探索創(chuàng)新主要以各地公司為主，因為一線較懂得客戶的需求。”

  或許英雄所見略同，萬達集團董事長王健林也在剛結束的年會上說，在萬達的業(yè)務中，剛剛港股掛牌的萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉型力度較大，更具創(chuàng)新性，主要是力推“輕資產(chǎn)”模式。過去，萬達的城市綜合體都是通過房地產(chǎn)銷售，獲取現(xiàn)金流，是典型的重資產(chǎn)模式。未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

  在萬科、萬達正式宣布謀求金融化轉型之前，機敏如泛海、方興就已經(jīng)開始摸索金融路徑，房地產(chǎn)的舞臺上，重資產(chǎn)的戲碼逐漸被金融與資本取代。樓市進入調(diào)整期也在加速地產(chǎn)金融時代的到來。

  從十年前探索到現(xiàn)在走到新的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)適合，適合多元化，適合金融化，因為它本身跟60多個行業(yè)很關聯(lián)。如果互相之間的資源有對接，風險就會分攤，發(fā)展的機會就更多。”

  根據(jù)目前市場狀況，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)有望成為房企轉型的三大方向。雖然中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨下行的巨大壓力，但如果能在這樣艱難的時局中房企能及時調(diào)整發(fā)展節(jié)奏及布局戰(zhàn)略，強化房企的核心競爭能力，即運營能力與精準營銷能力，同時突破創(chuàng)新，在房地產(chǎn)業(yè)與相關行業(yè)相互之間找到更好的方法結合，或許贏得未來只是時間問題。

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