綜合多方面消息顯示，2014年全年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗，其中，綠地、萬科、萬達(dá)、保利、碧桂園、恒大和中海已經(jīng)突破千億銷售業(yè)績，2014年全年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量仍然和去年一致，維持在7家左右。同時，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

　　龍頭房企：規(guī)?；瘧T性背后“老大”之爭的危機(jī)

　　從今年龍頭房企變化特征來看，在2014年市場低谷期，龍頭房企的規(guī)模不但沒有下降，反而利用市場低谷期重新洗牌市場，實現(xiàn)銷售業(yè)績逆勢增長，出現(xiàn)“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面，甚至出現(xiàn)兩家兩千億銷售規(guī)模的房企；從各自不同的統(tǒng)計口徑來看，綠地的銷售業(yè)績趕超萬科與萬科仍然保持行業(yè)“老大”的信息并存，萬科和綠地暫時成為不同統(tǒng)計口徑的房地產(chǎn)行業(yè)“老大”；龍頭房企相比中小房企而言，銷售業(yè)績目標(biāo)完成率較高，或者基本完成或略超過銷售業(yè)績指標(biāo)。

　　但是，上述表現(xiàn)并不意味著萬事大吉，2014年全年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)?；臄U(kuò)張模式繼續(xù)前行。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年期間，在行業(yè)低谷期，由于降價、銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實現(xiàn)短期規(guī)?；?yīng)，基本貼著成本跑量，導(dǎo)致利潤率下滑明顯，房企規(guī)?；澈蠓科蟮娜兆右呀?jīng)不再那么好過；龍頭房企銷售業(yè)績繼續(xù)變大的同時，其持有型物業(yè)的收入占整個營收的比例較低，此時，房企的轉(zhuǎn)型之路勢必會受到影響。對于房企來講，如果沒有及時調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。

　　從數(shù)據(jù)上來看亦是如此。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主的全國性品牌開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例僅僅為1-3%，很少有超過5%的；以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例為也并不高，2014年上半年萬達(dá)為29.88%、SOHO中國為3.45%、寶龍地產(chǎn)為7.24%，較多也沒有超過30%，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉(zhuǎn)型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運營，或者在轉(zhuǎn)型運營商 過程中顯得力不從心。

　　從這個角度來看，我們不能只看龍頭房企銷售業(yè)績規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗，還應(yīng)該看其真實的內(nèi)在指標(biāo)，比如利潤率，持有型物業(yè)租金收入占比等等，這些指標(biāo)反映的是房企規(guī)?；瘧T性背后“老大”之爭的危機(jī)問題，這才是當(dāng)前整個房地產(chǎn)市場應(yīng)該關(guān)注的核心問題。

　　樓市下半場誰是“龍頭老大”已不重要

　　毫無疑問，對于千億軍團(tuán)的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規(guī)?；瘮U(kuò)張的階段，千億房企的數(shù)量及市場集中度仍然會受到市場的關(guān)注，尤其是對于未來誰當(dāng)龍頭老大將顯得更加敏感。

　　其實，較近幾年市場上對于未來誰當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論，并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當(dāng)時龍頭老大萬科，但事實證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無法實現(xiàn)這樣的目標(biāo)。2014年，雖然從有些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看綠地暫時超越萬科成為中國房地產(chǎn)市場“老大”，但筆者認(rèn)為，在樓市下半場，誰當(dāng)中國房地產(chǎn)市場“老大”意義已經(jīng)不大。

　　頭先，不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計口徑差異較大，甚至筆者發(fā)現(xiàn)，即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機(jī)構(gòu)兩家統(tǒng)計的結(jié)果也差異較大，對于綠地與萬科誰是行業(yè)“老大”上也是各執(zhí)一詞。筆者認(rèn)為，這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計結(jié)果的真實性，或者這些統(tǒng)計結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業(yè)“老大”的輿論，而真實的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。

　　其次，2014年龍頭老大之爭并不是較終結(jié)局，筆者預(yù)計，2015-2016年及未來誰將是龍頭老大的問題，仍將成為市場及媒體關(guān)注的焦點，未來仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬科或綠地的行業(yè)老大的地位，預(yù)計2015-2016誰也難穩(wěn)坐中國房地產(chǎn)市場“老大”的寶座，市場仍然繼續(xù)處于博弈與競爭的狀態(tài)。

　　第三，在樓市下半場，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機(jī)會，對于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。此時，對于龍頭房企來講，規(guī)?；卣鞅憩F(xiàn)越突出，其實是房企運營過程中累積的市場風(fēng)險就越大，甚至規(guī)?；膽T性會將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。因此，在樓市下半場，繼續(xù)討論房企規(guī)?；呀?jīng)沒有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實際意義。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年及未來誰當(dāng)龍頭老大其實不重要，品牌房企的規(guī)模變得多大也不是較重要的，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實，在規(guī)模化擴(kuò)張的同時，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是較關(guān)鍵的問題，同時，也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?。這才是企業(yè)當(dāng)前規(guī)模化背后每一個房企亟待解決的困局，也是規(guī)模化的房企化解當(dāng)前運營風(fēng)險的必然要考慮的問題。

　　未來房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大長什么樣？

　　頭先，從中長期來看，在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天，開發(fā)企業(yè)不再會有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會和豐厚的利潤空間，傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個時間段內(nèi)，房價走勢會相對平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢。因此，房企在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率？如何成為較賺錢的房企？如何做利潤率較高的房企“老大”有可能 成為未來較關(guān)注的話題之一。

　　其次，當(dāng)房企規(guī)?；_(dá)到一定階段，勢必會面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”的大背景下，房企更應(yīng)該著眼未來，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃樱季謶?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營造未來贏利機(jī)會。

　　比如2013年以來，越來越多的房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場格局是在逐步發(fā)生變化的，未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標(biāo)準(zhǔn)，也不一定以規(guī)?；癁闃?biāo)準(zhǔn)。未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個“老大”同時出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 “老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。

　　因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐，但是房企角逐的不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”，也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時代”的來臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實，房企對于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變，未來房地產(chǎn)市場“老大”極有可能會呈現(xiàn)出多個領(lǐng)域的“老大”，并且單個房企很難在多個領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。

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