一直看好中國房地產(chǎn)市場的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強較近也不得不承認(rèn),在市場向下趨勢沒有較大改觀的情況下,樓市現(xiàn)存的龐大庫存難以快速消化。但就是在這樣的背景下,去年的高價“地王”卻不得不硬著頭皮入市銷售,僅近期入市的就有復(fù)星上海外灘“地王”項目、融創(chuàng)北京農(nóng)展館項目,以及泰禾上海寶山“地王”項目等。

這些“地王”產(chǎn)品上市以后如何克服“面粉”價過高的不利局面,獲得合理的利潤空間?在高端物業(yè)市場低迷的環(huán)境下,“地王”所沉淀的大筆資金能否快速回籠?這不僅依賴于房企的品牌力、產(chǎn)品力、營銷能力和服務(wù)水平,同時對房企經(jīng)營策略提出考驗。

“目前較難消化的就是、高總價的豪宅,上海大概有600萬平方米的住宅就是這類產(chǎn)品。近期市場雖然有所回暖,但庫存消化不多。”房地產(chǎn)營銷專家孫華良說。

舊的庫存壓力未見絲毫減輕,新的供應(yīng)又接踵而至。北京、上海、廣州等一線城市在去年8、9月土地市場火熱時期成交的多幅高價地塊,近期即將入市。由于成本原因,大部分項目不得不以高單價開盤,從而讓樓市庫存雪上加霜。

入市多為總價“地王”

據(jù)梳理發(fā)現(xiàn),目前有8個“地王”項目順利入市銷售,主要是總價“地王”,只有兩個屬于單價“地王”,且都位于上海,一是綠地北外灘項目,另一個是保利西岸項目。

從銷售情況看,已經(jīng)入市的“地王”項目整體銷售不錯,大部分項目月均去化套數(shù)超25套。其中,銷售較好的當(dāng)屬青島中海國際社區(qū),開盤以來月均去化高達(dá)198套;月均銷售套數(shù)較少的是上述上海保利西岸項目,不過由于該項目屬于高端產(chǎn)品,主推190~320平方米的三房,成交均價高達(dá)77193元/平方米,月均去化13套已經(jīng)不錯。由此看來,能開盤的都是好賣的“地王”。

上海上述兩幅單價“地王”都是2012年成交的,當(dāng)時的成交價格并不算太高,且兩幅地塊均位于上海區(qū)域,商辦和高端需求比較充足,因此其銷售壓力不算太大。而與單價“地王”相比,總價“地王”樓板價明顯較低,盈利空間更有保障。

調(diào)戶型、控總價成主流

雖然已經(jīng)入市的“地王”盈利問題不大,但這并不代表那些還未上市的“地王”項目可以高枕無憂。

實際上,和前兩年地王項目通常被做成豪宅不同,如今由于高端市場不景氣,很少有開發(fā)商將“地王”做成超高端樓盤。

孫華良近期代理了幾個中高端項目,他向記者介紹說,盡管市場人氣有所恢復(fù),但在中高端市場,成交依然不盡人意。

以他所代理的祥和·宮為例,盡管是上海市目前已經(jīng)罕見的純獨棟別墅小區(qū),但由于總價超過3300萬元,一直遲遲不敢開盤,直到近期看到降息、降準(zhǔn)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等一系列利好政策之后才計劃上市。

德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)也間接反映了高端項目入市的壓力。數(shù)據(jù)顯示,2014年截至目前,新增房源報價超過20萬元/平方米的項目只有5個,但這些樓盤的實際成交價格與較高報價相距甚遠(yuǎn),多數(shù)樓盤成交均價都不超過15萬元/平方米。

孫華良表示,目前在上海滯銷的樓市庫存中,絕大多數(shù)是高總價大戶型產(chǎn)品。在此背景下,“地王”以往那種增大戶型面積,向高端人群溢價銷售的模式,面臨很高的風(fēng)險。因此,調(diào)整戶型結(jié)構(gòu),以更低的總價銷售是各家房企的主要思路。

和去年高價拿地的部分開發(fā)商交流得知,大部分房企都選擇做小戶型,控制總價的方式來避免 “地王”項目滯銷。10月、11月連續(xù)成為上海銷售金額的尚匯豪庭項目負(fù)責(zé)人戴正芳介紹說,尚匯豪庭的戶型面積也就180平方米,總價控制在千萬左右,這是項目熱銷的重要因素。

顯然,那些正要上市的地王頭先要做的就是準(zhǔn)確定位,避免太高的總價把消費者“嚇跑”。

部分項目保本銷售快速去化

事實上,不少項目一期產(chǎn)品貼近成本銷售,較典型的莫過于中海地產(chǎn)2009年拿下的全國總價“地王”長風(fēng)地塊,當(dāng)時該地塊的樓板價已接近周邊的二手房價,但2012年上述項目入市之后,由于采用保本銷售策略,快速成為上海市場的明星項目。2013~2014年,該項目一直名列上海房地產(chǎn)市場銷售金額前十。

同樣,泰禾集團(tuán)去年溢價118%拍得的寶山高境社區(qū)地塊,曾被認(rèn)為可能會以5萬元/平方米單價對外銷售,但該地塊上開發(fā)的泰禾紅御項目成交價僅3.5萬元/平方米。

不過,以貼近成本的價格銷售,自然會對房企的業(yè)績帶來壓力。比如,融創(chuàng)和綠城組成的合資平臺在接手上海綠城項目后,曾啟動過大規(guī)模的降價行動,結(jié)果上述項目拖累了兩家公司利潤水平。

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