編辦批復(fù)在國土部掛牌不動產(chǎn)登記后，不動產(chǎn)登記的步伐再次加快。近日，有消息稱，《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)基本敲定，已由國務(wù)院簽發(fā)，定于年內(nèi)頒布，自2015年3月1日起施行。

不動產(chǎn)登記暫行條例的敲定會大幅拉低房價嗎？會讓原本就庫存高企的樓市再添重負(fù)嗎？近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪了部分房產(chǎn)業(yè)界人士，大家紛紛表示，短期內(nèi)不動產(chǎn)條例對樓市不會有太大影響。但是長期來看，不動產(chǎn)登記在一定程度上能夠提高房地產(chǎn)市場調(diào)控乃至宏觀調(diào)控的運(yùn)作效率，如此一來，對房價有很大影響。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，從供應(yīng)層面看，通過不動產(chǎn)制度的推進(jìn)，等于給不動產(chǎn)上了戶口，有利于對不動產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)有清晰把握。但是，不動產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，更不能簡單理解為房屋登記。住房購賣行為一直都在住建部門實(shí)行登記備案，新的不動產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，即使登記引起的少數(shù)拋房現(xiàn)象，也不會撼動當(dāng)前市場基本面。

困難重重

據(jù)了解，今年以來，不動產(chǎn)登記相關(guān)工作進(jìn)展較快。3月，“不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議次會議”召開，明確用3年左右時間全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。5月，經(jīng)編辦批復(fù)，國土部掛牌成立不動產(chǎn)登記局。8月，不動產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)。9月，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的公開征求意見就已結(jié)束，并在進(jìn)一步修改后上報高層。11月28日，編辦已批復(fù)同意中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)更名為國土資源部不動產(chǎn)登記。

而目前國務(wù)院提出，要建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。另外，國務(wù)院提出推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

然而，值得注意的是，有不少人士擔(dān)心，在不動產(chǎn)登記的頂層設(shè)計完成后，可能在執(zhí)行層面遭遇阻力。對此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從目前來說，建立不動產(chǎn)登記前的幾個關(guān)鍵問題尚未解決。其中小產(chǎn)權(quán)房的界定和客觀真實(shí)的居民身份證信息系統(tǒng)是建立不動產(chǎn)登記的前提，要想不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度真正發(fā)揮作用，要求不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與民政、公安、稅務(wù)及銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)各部門、地方數(shù)據(jù)的橫向整合和共享。

“截至目前，國土部尚未公布具體的不動產(chǎn)登記試點(diǎn)城市名單。各地不動產(chǎn)登記恐存在多種登記標(biāo)準(zhǔn)與差異，各方如何實(shí)施、落實(shí)還是未知，總而言之，暫時一切還是‘未知數(shù)’。”該人士說道。

與此同時，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也曾提到，不動產(chǎn)登記真正難的是全國層面的聯(lián)網(wǎng)，即地方政府是否愿意將自己城市的不動產(chǎn)登記信息放到全國層面。

除此以外，廣州某大型房地產(chǎn)公司人士也告訴記者，不動產(chǎn)登記并非只是技術(shù)原因，更多在實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，確認(rèn)不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，也面臨不少問題。如何突破現(xiàn)有制度存在的重大缺陷，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)真正登記，或許還有很長的路要走。“國內(nèi)尚存的諸多復(fù)雜現(xiàn)實(shí)問題，尚需靜觀其變，切勿盲目樂觀。”

短期影響有限

然而，除了是否能夠真正實(shí)施以外，不動產(chǎn)登記暫行條例的敲定會大幅拉低房價嗎？會讓原本就庫存高企的樓市再添重負(fù)嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報記者，不動產(chǎn)登記條例對樓市的影響并不是如普通老百姓想的那樣，會有大量的房源進(jìn)入市場，從而將目前的市場價格拉低。從房價來看，部分多套房源持有者可能會在短時間內(nèi)將持有房源拋售，但這部分房源多集中在基礎(chǔ)設(shè)施、配套相對完善的地段，這部分房源價格一直都屬于市場“硬通貨”，很難降低房價。

與此同時，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛也表示，至于不動產(chǎn)登記對樓市的影響，恐怕還不是那么直接。就基本消息來看，該消息的分量并不是很足。“該條例為《不動產(chǎn)暫行條例》，還處在試點(diǎn)階段，而且試點(diǎn)范圍不確定。這種模式的范圍，無疑在弱化不動產(chǎn)登記條例的實(shí)際影響力。”

“而另外一方面，從市場供應(yīng)量來看，無論是房企建設(shè)項目還是預(yù)存房源，成熟地段的房源都更受購房者歡迎，短時間內(nèi)并不會造成市場供應(yīng)量增加。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

對此，中國社科院城市與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)室主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場的影響更多體現(xiàn)在對未來市場的規(guī)范運(yùn)行方面，而影響市場的主要因素依然是供求關(guān)系，不動產(chǎn)登記本身不會引起市場波動。

此外，不動產(chǎn)登記條例前期呼聲較高是為了抑制樓市過快瘋長，如今樓市已經(jīng)處于供過于求的現(xiàn)狀。2014年前三季度樓市可謂量價齊跌，樓市已經(jīng)顯出不景氣的情況，央行降息、樓市限購、限貸松綁無一不是為了緩解樓市壓力，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)承壓，樓市下滑跡象明顯。因此可以看出，此時打壓樓市不合時宜，那么此時出臺的不動產(chǎn)登記條例恐怕也會遇到更多的阻礙與束縛，對樓市的實(shí)際影響也會弱很多。

二手房市場價格下降

那么長期來看呢？“從長期來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是可以對房價上漲起抑制作用的，針對未來的房價調(diào)控會更有針對性。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

更為重要的是，有不少房地產(chǎn)人士表示，如果不動產(chǎn)登記制度真的出臺，若再跟進(jìn)住房信息公開和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，這將帶來的一種可能就是，購房人對投資房地產(chǎn)熱情下降，可能會促使一部分人拋售房產(chǎn)，將很多房源可以釋放到二手房市場，帶來供應(yīng)量的增加，進(jìn)而帶來房價下降，從而帶動二手房市場的繁榮。

記者從中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等多家中介獲悉，目前樓市消化期比較長，而高端市場短期有不少大戶型入市。預(yù)計隨著不動產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。

根據(jù)較新數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，15城市二手房成交總量為60029套，環(huán)比上月上漲25.99%，同比去年10月為下降5.55%。另據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，26城市二手房掛牌價格環(huán)比16升10降，共21個城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)。

“不排除有些家庭或個人由于不愿進(jìn)行登記，而對部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進(jìn)入市場流通，有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)增加導(dǎo)致的房價下行。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)指出。

對此，北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也認(rèn)為，預(yù)計隨著不動產(chǎn)登記的開啟，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，特別是較近在各地都出現(xiàn)放松調(diào)控政策預(yù)期的時間點(diǎn)發(fā)出這一信號，全國二手房市場價格降溫時期或被進(jìn)一步延長。

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