編辦批復(fù)在國(guó)土部掛牌不動(dòng)產(chǎn)登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記的步伐再次加快。近日，有消息稱，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》)基本敲定，已由國(guó)務(wù)院簽發(fā)，定于年內(nèi)頒布，自2015年3月1日起施行。

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的敲定會(huì)大幅拉低房?jī)r(jià)嗎？會(huì)讓原本就庫(kù)存高企的樓市再添重負(fù)嗎？近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪了部分房產(chǎn)業(yè)界人士，大家紛紛表示，短期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)條例對(duì)樓市不會(huì)有太大影響。但是長(zhǎng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記在一定程度上能夠提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控乃至宏觀調(diào)控的運(yùn)作效率，如此一來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)有很大影響。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，從供應(yīng)層面看，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)制度的推進(jìn)，等于給不動(dòng)產(chǎn)上了戶口，有利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)有清晰把握。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，更不能簡(jiǎn)單理解為房屋登記。住房購(gòu)賣行為一直都在住建部門實(shí)行登記備案，新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求，即使登記引起的少數(shù)拋房現(xiàn)象，也不會(huì)撼動(dòng)當(dāng)前市場(chǎng)基本面。

困難重重

據(jù)了解，今年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作進(jìn)展較快。3月，“不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議次會(huì)議”召開(kāi)，明確用3年左右時(shí)間全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。5月，經(jīng)編辦批復(fù)，國(guó)土部掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局。8月，不動(dòng)產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)。9月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的公開(kāi)征求意見(jiàn)就已結(jié)束，并在進(jìn)一步修改后上報(bào)高層。11月28日，編辦已批復(fù)同意中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)更名為國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記。

而目前國(guó)務(wù)院提出，要建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。另外，國(guó)務(wù)院提出推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

然而，值得注意的是，有不少人士擔(dān)心，在不動(dòng)產(chǎn)登記的頂層設(shè)計(jì)完成后，可能在執(zhí)行層面遭遇阻力。對(duì)此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從目前來(lái)說(shuō)，建立不動(dòng)產(chǎn)登記前的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題尚未解決。其中小產(chǎn)權(quán)房的界定和客觀真實(shí)的居民身份證信息系統(tǒng)是建立不動(dòng)產(chǎn)登記的前提，要想不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度真正發(fā)揮作用，要求不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)與民政、公安、稅務(wù)及銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)各部門、地方數(shù)據(jù)的橫向整合和共享。

“截至目前，國(guó)土部尚未公布具體的不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)城市名單。各地不動(dòng)產(chǎn)登記恐存在多種登記標(biāo)準(zhǔn)與差異，各方如何實(shí)施、落實(shí)還是未知，總而言之，暫時(shí)一切還是‘未知數(shù)’。”該人士說(shuō)道。

與此同時(shí)，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱也曾提到，不動(dòng)產(chǎn)登記真正難的是全國(guó)層面的聯(lián)網(wǎng)，即地方政府是否愿意將自己城市的不動(dòng)產(chǎn)登記信息放到全國(guó)層面。

除此以外，廣州某大型房地產(chǎn)公司人士也告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記并非只是技術(shù)原因，更多在實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，也面臨不少問(wèn)題。如何突破現(xiàn)有制度存在的重大缺陷，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)真正登記，或許還有很長(zhǎng)的路要走。“國(guó)內(nèi)尚存的諸多復(fù)雜現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，尚需靜觀其變，切勿盲目樂(lè)觀。”

短期影響有限

然而，除了是否能夠真正實(shí)施以外，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的敲定會(huì)大幅拉低房?jī)r(jià)嗎？會(huì)讓原本就庫(kù)存高企的樓市再添重負(fù)嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，不動(dòng)產(chǎn)登記條例對(duì)樓市的影響并不是如普通老百姓想的那樣，會(huì)有大量的房源進(jìn)入市場(chǎng)，從而將目前的市場(chǎng)價(jià)格拉低。從房?jī)r(jià)來(lái)看，部分多套房源持有者可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)將持有房源拋售，但這部分房源多集中在基礎(chǔ)設(shè)施、配套相對(duì)完善的地段，這部分房源價(jià)格一直都屬于市場(chǎng)“硬通貨”，很難降低房?jī)r(jià)。

與此同時(shí)，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛也表示，至于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)樓市的影響，恐怕還不是那么直接。就基本消息來(lái)看，該消息的分量并不是很足。“該條例為《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》，還處在試點(diǎn)階段，而且試點(diǎn)范圍不確定。這種模式的范圍，無(wú)疑在弱化不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)際影響力。”

“而另外一方面，從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，無(wú)論是房企建設(shè)項(xiàng)目還是預(yù)存房源，成熟地段的房源都更受購(gòu)房者歡迎，短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)量增加。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

對(duì)此，中國(guó)社科院城市與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)室主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行方面，而影響市場(chǎng)的主要因素依然是供求關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記本身不會(huì)引起市場(chǎng)波動(dòng)。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記條例前期呼聲較高是為了抑制樓市過(guò)快瘋長(zhǎng)，如今樓市已經(jīng)處于供過(guò)于求的現(xiàn)狀。2014年前三季度樓市可謂量?jī)r(jià)齊跌，樓市已經(jīng)顯出不景氣的情況，央行降息、樓市限購(gòu)、限貸松綁無(wú)一不是為了緩解樓市壓力，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)承壓，樓市下滑跡象明顯。因此可以看出，此時(shí)打壓樓市不合時(shí)宜，那么此時(shí)出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例恐怕也會(huì)遇到更多的阻礙與束縛，對(duì)樓市的實(shí)際影響也會(huì)弱很多。

二手房市場(chǎng)價(jià)格下降

那么長(zhǎng)期來(lái)看呢？“從長(zhǎng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是可以對(duì)房?jī)r(jià)上漲起抑制作用的，針對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)控會(huì)更有針對(duì)性。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

更為重要的是，有不少房地產(chǎn)人士表示，如果不動(dòng)產(chǎn)登記制度真的出臺(tái)，若再跟進(jìn)住房信息公開(kāi)和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，這將帶來(lái)的一種可能就是，購(gòu)房人對(duì)投資房地產(chǎn)熱情下降，可能會(huì)促使一部分人拋售房產(chǎn)，將很多房源可以釋放到二手房市場(chǎng)，帶來(lái)供應(yīng)量的增加，進(jìn)而帶來(lái)房?jī)r(jià)下降，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的繁榮。

記者從中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等多家中介獲悉，目前樓市消化期比較長(zhǎng)，而高端市場(chǎng)短期有不少大戶型入市。預(yù)計(jì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。

根據(jù)較新數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，15城市二手房成交總量為60029套，環(huán)比上月上漲25.99%，同比去年10月為下降5.55%。另?yè)?jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，26城市二手房掛牌價(jià)格環(huán)比16升10降，共21個(gè)城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)。

“不排除有些家庭或個(gè)人由于不愿進(jìn)行登記，而對(duì)部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會(huì)使部分存量房源加速進(jìn)入市場(chǎng)流通，有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)增加導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出。

對(duì)此，北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的開(kāi)啟，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，特別是較近在各地都出現(xiàn)放松調(diào)控政策預(yù)期的時(shí)間點(diǎn)發(fā)出這一信號(hào)，全國(guó)二手房市場(chǎng)價(jià)格降溫時(shí)期或被進(jìn)一步延長(zhǎng)。

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