近期，房貸喊話(huà)、降息、公積金利率調(diào)整等一系列政策紅利的釋放強(qiáng)烈刺激了低迷中的樓市。

多數(shù)業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，從短期成交的反彈來(lái)看，盡管這些紅利帶給購(gòu)房人的實(shí)際好處遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有釋放充分，但對(duì)于購(gòu)房者心理預(yù)期的影響則十分巨大。

“我們可以算一筆賬，央行降息后，如果按100萬(wàn)元的20年貸款來(lái)計(jì)算，節(jié)省的利息支出不過(guò)是5萬(wàn)元左右。而在今年市場(chǎng)低迷期，一些項(xiàng)目動(dòng)輒每平方米降價(jià)5000元，如果購(gòu)購(gòu)100平方米的房產(chǎn)，相當(dāng)于總房?jī)r(jià)下降50萬(wàn)元。以此對(duì)比，降息減少的總購(gòu)房成本的支出實(shí)際上無(wú)法與房企主動(dòng)降價(jià)相比，但是，降息對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期的影響卻遠(yuǎn)甚于房企降價(jià)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅這樣對(duì)記者分析：貨幣政策的放松意味著中國(guó)未來(lái)有望通過(guò)加大基礎(chǔ)貨幣投放、降低資金使用成本來(lái)提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)在其中必然受益匪淺，不僅在于開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者資金成本的降低，更重要的是，會(huì)讓購(gòu)房者形成資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，從而促進(jìn)消費(fèi)。”

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也告訴記者，從既往的2008年、2012年的兩次降息來(lái)看，每次都帶來(lái)了至少10個(gè)月的持續(xù)反彈期；目前降息的力度雖然和此前相比還有限，但對(duì)樓市的支持意義明顯。

同時(shí)還有研究者表示，目前，單次降息形成的作用相對(duì)有限，如果央行未來(lái)繼續(xù)追加貨幣政策的調(diào)整力度，如進(jìn)一步降息、降準(zhǔn)，形成降息通道，才能更明確地推升資產(chǎn)價(jià)值，也才會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

房企心態(tài)：莫離“去庫(kù)存”本心

不得不指出的是，以往的降息通道打開(kāi)之后，伴隨著樓市反彈的還有著房?jī)r(jià)的反彈。那么，在目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)高企、購(gòu)房人壓力較大的情況下，這種情況是否也會(huì)伴隨著降息的到來(lái)而到來(lái)。

任啟鑫認(rèn)為，此輪降息之后，北京商品住宅成交均價(jià)不會(huì)快速上升趨勢(shì)，而是會(huì)維持一段時(shí)間平穩(wěn)。

究其原因，主要有兩個(gè)方面，一是目前北京房?jī)r(jià)水平已處于歷史高位，即使是六環(huán)外普通住宅單價(jià)也已基本在20000元/平方米以上，五環(huán)內(nèi)則已基本保持在30000-40000元/平方米以上，房?jī)r(jià)已超出大量需求群體的承受范圍，繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足；另一方面，目前去庫(kù)存仍然是擺在各大房企面前的頭要任務(wù)。截至11月底，北京商品住宅庫(kù)存量仍高達(dá)85670套，尤其是經(jīng)歷了長(zhǎng)

期限購(gòu)之后，目前的需求基數(shù)與前期已不可同日而語(yǔ)，因此庫(kù)存消化難度相對(duì)更大。因此短期內(nèi)，北京商品住宅市場(chǎng)價(jià)格將處于平穩(wěn)階段。

值得注意的是，雖然樓市的基本面并不樂(lè)觀，但開(kāi)發(fā)商對(duì)于降價(jià)仍比較謹(jǐn)慎。以今年?duì)I銷(xiāo)力度較大的合生、遠(yuǎn)洋等中堅(jiān)房企為例，前者通過(guò)各種優(yōu)惠政策，降低購(gòu)房人的頭付成本和購(gòu)房門(mén)檻；后者則通過(guò)電商，一次性釋放上億元優(yōu)惠。但無(wú)論是“營(yíng)銷(xiāo)牌”還是“讓利牌”，都沒(méi)有大幅度實(shí)質(zhì)性降價(jià)，這也說(shuō)明了當(dāng)前房企心態(tài)仍然較穩(wěn)。

“無(wú)論政策紅利如何，從今年底到明年一季度，房企還是應(yīng)該認(rèn)清市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)，堅(jiān)決謹(jǐn)守‘去庫(kù)存’的本心，通過(guò)多種方式給予購(gòu)房人實(shí)惠讓利。”一位房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)這樣告訴記者：“如果以為大規(guī)?；嘏星榧纯叹蛠?lái)，房?jī)r(jià)就要拉升，那就顯得過(guò)于樂(lè)觀。”

購(gòu)房時(shí)機(jī)：果斷出手在年內(nèi)

面對(duì)這次的記者調(diào)查，多位分析機(jī)構(gòu)人士明確表示，購(gòu)房人應(yīng)該抓住當(dāng)下購(gòu)房窗口期，在年內(nèi)果斷購(gòu)房。

“11月的北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)成交走高的翹尾行情，12月北京還有30個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，比往年同期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多了25%，供應(yīng)量的增加，再加上貨幣政策的放寬，有助于年末樓市‘翹尾’出現(xiàn)。”郭毅表示：“當(dāng)前北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)二手房議價(jià)空間收窄、一手房?jī)r(jià)格止跌企穩(wěn)的現(xiàn)象，可以說(shuō)，購(gòu)房窗口期不會(huì)持續(xù)太久，房?jī)r(jià)總有將恢復(fù)上漲。因此，當(dāng)前有購(gòu)房需求的客群應(yīng)盡早出手，避免房?jī)r(jià)上漲后的資金縮水。”

鏈家地產(chǎn)的張旭則觀點(diǎn)略有不同，她認(rèn)為，總體來(lái)看，今年新房市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)雖然打得熱火朝天，但實(shí)質(zhì)性降價(jià)項(xiàng)目的實(shí)屬少數(shù)，多數(shù)以僵持為主，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍高于去年。當(dāng)前，由于政策紅利的釋放，樓市價(jià)格大幅降價(jià)的可能性進(jìn)一步減少，但是，短期也不存在大漲的可能，因此是購(gòu)房人一個(gè)較為合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。后市則由于土地價(jià)格、融資成本等因素，也較難期待房?jī)r(jià)大幅度下挫，購(gòu)房人無(wú)需等待太久。

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