百城房?jī)r(jià)22個(gè)月來(lái)頭次下跌：樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化

    樓市在2014年的持續(xù)調(diào)整下迎來(lái)拐點(diǎn)。

    根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]發(fā)布的報(bào)告，10月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10629元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，連續(xù)第6個(gè)月下跌。

    更值得一提的是，同比2013年10月下跌0.52%，也是連續(xù)22個(gè)月上漲后頭次出現(xiàn)下跌。

    也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)整回到了一年前。

    在房?jī)r(jià)深度調(diào)整之時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到此前出臺(tái)的行政性調(diào)控政策也陸續(xù)退出。

    11月2日，住建部副部長(zhǎng)齊驥在國(guó)務(wù)院回訪督查調(diào)研組對(duì)住建部進(jìn)行回訪時(shí)表示，近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。

    以一線城市此前出臺(tái)的限購(gòu)政策為例，齊驥說(shuō)，這類干預(yù)遲早要離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，除了幾個(gè)特大城市由于人口規(guī)?？刂茊?wèn)題沒(méi)有放開(kāi)之外，大多數(shù)城市已經(jīng)把幾年前推出的限制購(gòu)購(gòu)措施進(jìn)行了調(diào)整，這也是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)化。

    房?jī)r(jià)再調(diào)整

    值得注意的是，上述報(bào)告中的數(shù)據(jù)是在限購(gòu)基本取消、限貸放松等情況下的數(shù)據(jù)。

    “很容易理解，雖然有些穩(wěn)定樓市的政策出臺(tái)，有利于去庫(kù)存，但在庫(kù)存壓力較大的背景下，房企也會(huì)抓住這個(gè)銷售窗口期，加緊以價(jià)換量。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉如是介紹。

    也因此，價(jià)跌量漲成為10月份主要市場(chǎng)的體現(xiàn)。雖然房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)仍在深度調(diào)整，但是成交量回暖的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，10月42城市主要城市成交量達(dá)2416萬(wàn)平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)年內(nèi)較高水平。

    其中一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅，為58%，深圳次之，環(huán)比上漲47%，此外北京、上海也有超過(guò)20%的增幅。25個(gè)二線代表城市中17個(gè)城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著。

    從10月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，雖然百城房?jī)r(jià)環(huán)比、同比均下滑，但是環(huán)比跌幅縮小了0.52個(gè)百分點(diǎn)。

    實(shí)際上，在房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)下，四季度也被認(rèn)為是年內(nèi)較好的購(gòu)房窗口期。

    齊驥稱，由于去年同期為市場(chǎng)高點(diǎn)，預(yù)計(jì)11月份之后，房?jī)r(jià)同比仍然會(huì)下降，但降幅會(huì)縮小。

    張大偉也認(rèn)為，11月份房?jī)r(jià)也不存在上漲可能，或?qū)⑹悄陜?nèi)購(gòu)房的較佳時(shí)期。

    根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，22家房企中，前三季度僅三成房企銷售目標(biāo)完成率超過(guò)70%，較高近九成，較低只有三成。

    “可以說(shuō)，四季度才是房企真正發(fā)力的節(jié)點(diǎn)，前三季度，面對(duì)和去年不一樣的行情開(kāi)發(fā)商還在觀望，但現(xiàn)在市場(chǎng)和政策風(fēng)向已經(jīng)明確，再加上企業(yè)有年底考核壓力，四季度將放量沖刺，且大家都有一個(gè)共識(shí)，舍價(jià)求量。”一位全國(guó)性房企銷售總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

    樓市調(diào)控手段轉(zhuǎn)向

    在市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，齊驥介紹，除了幾個(gè)特大城市由于人口規(guī)?？刂茊?wèn)題沒(méi)有放開(kāi)之外，大多數(shù)城市已經(jīng)把幾年前推出的限制購(gòu)購(gòu)措施進(jìn)行了調(diào)整，盡可能剔除了行政色彩比較濃的干預(yù)措施。

    對(duì)于一些特大城市而言，齊驥說(shuō)，人們購(gòu)置完房子就要在這里生活，就形成實(shí)際居住人口的增量，對(duì)整個(gè)城市運(yùn)轉(zhuǎn)包括供水、公共交通、大氣污染等都帶來(lái)挑戰(zhàn)，這已經(jīng)超出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的范疇。

    齊驥不太贊成把去除行政化的政策叫做“救市”。

    齊驥認(rèn)為改善性需求也是合理需求，“前一階段，市場(chǎng)供求關(guān)系緊張，合理的住房需求主要限制在購(gòu)購(gòu)頭套住房，隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，改善型需求也成為合理需求?，F(xiàn)在銀行對(duì)這部分需求是支持的，但不會(huì)支持投機(jī)性需求。”

    住建部新聞發(fā)言人倪虹也在日前國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問(wèn)題，將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來(lái)一段時(shí)期，政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場(chǎng)化手段，而行政化手段相信會(huì)越來(lái)越少。

    實(shí)際上，在去行政化趨勢(shì)下，諸如不動(dòng)產(chǎn)登記、住房公積金制度建設(shè)，房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制也在穩(wěn)步推進(jìn)中。

    國(guó)土部網(wǎng)站信息顯示，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度已經(jīng)建立，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》也如期對(duì)外公布，根據(jù)國(guó)土部的計(jì)劃，力爭(zhēng)年底前完成省市縣不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度;2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?2016年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行;2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開(kāi)查詢。

    齊驥也在10月16日全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理座談會(huì)要求，以樓盤(pán)表為基礎(chǔ)，加快推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪、預(yù)售許可、購(gòu)賣(mài)合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)檔案管理等系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)與共享，抓緊推進(jìn)市區(qū)縣系統(tǒng)整合，完成紙質(zhì)檔案數(shù)字化，進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)。

    與之相配套的房地產(chǎn)稅立法也在穩(wěn)定推進(jìn)中，原財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康推測(cè)，根據(jù)高層要求，房產(chǎn)稅的基調(diào)是加快立法，年內(nèi)不會(huì)有所動(dòng)作;具體時(shí)間表來(lái)看，2015年房產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年房產(chǎn)稅將正式依法全面實(shí)施。

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