市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布“央四條”，不僅重申頭套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上提出，對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。

這也意味著，二套房限貸政策全面退出，且對二套房以上的貸款權(quán)限，下發(fā)至各大銀行，其放松力度超出市場此前預期的“認房不認貸”。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新政給樓市注入了一針強心劑，有助于增強市場信心，成交量有望企穩(wěn)回升。而房企也趁機炒作要漲價，試圖扭轉(zhuǎn)市場預期。

國慶期間，《華夏時報》記者在長沙實地踩盤發(fā)現(xiàn)，新盤客戶來訪量和成交量，相比9月確實有明顯增加，但價格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。

此外，一個不容忽視的問題是，目前庫存依舊高企。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。

長沙一家房企營銷負責人稱，房企今年能夠完成銷售目標的，前三季度業(yè)績都不盡如人意，四季度沖量壓力巨大，根本不敢真的漲價，降價走量依舊是四季度主打的營銷策略。

刺激政策落地

“在‘央四條’發(fā)布前幾天，我們就知道要放松限貸了，但上面要求嚴格保密。”華南某市國土部門人士告訴《華夏時報》記者，此前放松限購刺激房地產(chǎn)市場收效甚微，而趕在國慶節(jié)前公布，也有意刺激黃金周的房屋成交量。

實際上，在央行出臺政策的前一周，本報就曾報道放松限貸在地方上已率先執(zhí)行，在限購放松效果有限的情況下，“認房不認貸”勢在必行。

只是刺激手法超出預期。“央四條”還提出，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。

10月8日，長沙浦發(fā)銀行內(nèi)部人士告訴記者，銀行已經(jīng)確定執(zhí)行“認房不認貸”，只要還清銀行貸款，不論此前有幾次貸款記錄，再貸款都屬于頭套。建行也于當日表示，已可按新政來受理貸款申請，但其頭套房貸利率仍維持基準利率，二套房貸利率上浮10%。

“在節(jié)前較后發(fā)布的通知，我們今天剛上班，通知下發(fā)沒那么快。”10月8日上午，長沙中國銀行一位個貸負責人告訴記者，但按照央行的要求，原來的二套房結(jié)清再貸款按頭套房執(zhí)行是肯定的。

據(jù)記者了解，國慶節(jié)后頭日，深圳中國銀行就下發(fā)了通知，規(guī)定有一套房結(jié)清再貸款的，執(zhí)行頭套房政策；未結(jié)清再購房貸款的，執(zhí)行二套房貸政策；購購三套及以上住房的，執(zhí)行深圳限購政策；而房貸利率現(xiàn)在隨行就市，目前仍按9.7折執(zhí)行，若有變動另行通知；對于普通商品住房的認定，現(xiàn)階段暫以“房地產(chǎn)證”用途顯示“住宅”作為執(zhí)行標準。

截至目前，僅有北上廣深和三亞五個城市尚未放松限購，這就意味著，其余未限購的城市，銀行都可能執(zhí)行既不認房也不認貸。

上述國土部門人士告訴記者，除“央四條”外，決策層還儲備了其他刺激樓市的政策，若放松限貸有限，下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激，但需要先觀察市場走勢。

在9月30日發(fā)布“央四條”后，10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調(diào)，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長”。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認為，10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的較關(guān)鍵因素，但整體看，市場繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

但上述中國銀行個貸部負責人稱，頭套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在，因為銀行拉存成本較高，利率7折要虧本，8.5折也只能保本，銀行沒有大打折扣的動力。

融360調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，9月，長沙依然沒有出現(xiàn)優(yōu)惠房貸利率，但是頭套房提供基準利率的銀行隊伍正在壯大，目前有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行和廣發(fā)銀行4家銀行提供頭套房基準利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢，利率上浮幅度降至7%以下，創(chuàng)年內(nèi)新低。

放款時間方面，也出現(xiàn)了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個月才能放款的狀態(tài)，目前絕大多數(shù)銀行均表示一個月內(nèi)即可放款。農(nóng)業(yè)銀行表示，如果資料準備齊全，較快半個月即可放款。

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