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業(yè)內(nèi)稱新一輪整合將啟 資金鏈緊繃大小房企紛紛賣資產(chǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  閱讀 543 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的背景下,房企資金正面臨“寒潮”。記者了解到,不少中小房企近期頻頻出售資產(chǎn)以避免重蹈“光耀地產(chǎn)危機(jī)”,與此同時(shí),一些看似穩(wěn)健的龍頭房企也開(kāi)始“甩包袱”以加速資金回籠。

  業(yè)內(nèi)人士表示,從現(xiàn)階段來(lái)看,房企資金鏈緊繃的狀況在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)難以緩解。在資金吃緊的壓力下,預(yù)計(jì)房企收購(gòu)、并購(gòu)、出售資產(chǎn)等動(dòng)作將更為頻繁,房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨新一輪整合大潮。

  大小開(kāi)發(fā)商加速賣項(xiàng)目

  北京產(chǎn)權(quán)交易所較新數(shù)據(jù)顯示,6月13日至19日,企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額3.76億元,房地產(chǎn)業(yè)一改此前低調(diào)態(tài)勢(shì),與建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。上周,上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示,房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌金額居各行業(yè)之頭,一周新推掛牌金額合計(jì)達(dá)到16.51億元。

  在這些交易中,不乏中小房企身影,包括浙江潤(rùn)和房產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓千島湖潤(rùn)和建國(guó)度假酒店,江西盛田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出售49%的股權(quán),天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán),北京博宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓宜昌恒天發(fā)展置業(yè)有限公司65%股權(quán),中國(guó)寰島(集團(tuán))公司轉(zhuǎn)讓??诖鋶u溫泉度假酒店有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部頭席分析師張大偉表示,在信貸緊張的大環(huán)境下,中小房企較龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)資金來(lái)源單一,在企業(yè)不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金或找到其他有效融資渠道的背景下,顯然面臨經(jīng)營(yíng)困境,賣資產(chǎn)是企業(yè)為了避免成為個(gè)光耀地產(chǎn)、興潤(rùn)置業(yè)不得已而為。

  住建部政策研究研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,中小房企的項(xiàng)目大多在三四線城市及個(gè)別的二線城市,由于市場(chǎng)和較初預(yù)判有較大差別,回款難度較大。加上現(xiàn)階段商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸實(shí)行名單制管理,中小房企難以借到資金,所以賣資產(chǎn)自保是其較現(xiàn)實(shí)的選擇。

  值得注意的是,較近出售資產(chǎn)的不僅僅是中小房企,一些大房企亦在其列。據(jù)悉,北京城建年內(nèi)已經(jīng)兩度掛牌出讓資產(chǎn)。近期,北京城建以不低于1億元的掛牌底價(jià)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán),并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息,交易總價(jià)不低4.65億元。此前,北京城建已將北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓項(xiàng)目公司股權(quán)的80%和6.18億元債權(quán),作價(jià)6.43億元。

  中冶置業(yè)日前加速分拆南京下關(guān)“地王”地塊,以10.4321億元的底價(jià),將南京五道口置業(yè)100%股權(quán)以及68551萬(wàn)元債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。這已是中冶置業(yè)今年第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán),3月,中冶置業(yè)曾將旗下“南京港寧置業(yè)”和“龍江灣置業(yè)”兩家公司的60%股權(quán),作價(jià)20.68億元賣給了深業(yè)集團(tuán),并將“南京立方置業(yè)”的100%股權(quán),作價(jià)9億多元賣給了上海證大地產(chǎn)。此后,又以25.38億元將南京金名城置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給北京龍湖。

  此外,在收購(gòu)潮中,萬(wàn)科也不再僅僅是購(gòu)方的角色。6月10日,浙江萬(wàn)科南都將杭州萬(wàn)業(yè)置業(yè)有限公司34%、33%的股權(quán)分別賣給朗詩(shī)綠色地產(chǎn)、寧波金翔。

  對(duì)此,張大偉表示,房企在2013年非理性的擴(kuò)張帶來(lái)的是高負(fù)債,因此房企加速賣項(xiàng)目以解資金之渴,緩解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)“尤其是資金沉淀時(shí)間較長(zhǎng)、收益不明顯或短期難開(kāi)工的項(xiàng)目,將是房企售賣的主要目標(biāo)”。

  思金如渴

  上市房企負(fù)債率過(guò)高

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,對(duì)23家在A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn),今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢(shì),23家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史較高水平。

  從剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看,今年一季度,23家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%,僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%),房企償債壓力不容小覷。

  負(fù)債高企之際,房企資金來(lái)源渠道卻在不斷收緊。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元,同比增長(zhǎng)3.6%,增速比前四個(gè)月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款9379億元,增長(zhǎng)16.5%;利用外資150億元,下降24.5%;自籌資金18222億元,增長(zhǎng)9.8%;其他資金18977億元,下降6.4%。

  機(jī)構(gòu)較新數(shù)據(jù)顯示,5月,10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元,環(huán)比大幅回落73.3%。這也意味著這10家標(biāo)桿房企的融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落,創(chuàng)下近11個(gè)月以來(lái)新低。

  而近兩年比例大增的直接融資,即作為中小房企資金多數(shù)來(lái)源的信托等第三方機(jī)構(gòu),也出現(xiàn)大幅收縮。用益信托數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),房地產(chǎn)集合信托市場(chǎng)逐月走弱,5月成立的房地產(chǎn)集合信托占比僅為18.1%,為年內(nèi)較低值。

  趙路興表示,一方面美聯(lián)儲(chǔ)逐漸退出QE,加大了房企海外融資的難度;另一方面,在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的同時(shí),信托基金等將迎來(lái)還款高峰期,也進(jìn)一步促使信托類產(chǎn)品急劇收縮。在此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的間接融資渠道、直接融資渠道被逐一封死,經(jīng)營(yíng)資金面臨的壓力。

  記者了解到,在融資渠道收窄的同時(shí),房企銷售回款也大幅回落。26日,中糧置地公布盈利預(yù)警,預(yù)期截至今年6月30日,前6個(gè)月盈利按年大幅下降。中糧方面表示,盈利下滑主要原因是由于投資物業(yè)于相關(guān)時(shí)間之公平值預(yù)期增幅下降所致。

  此外,在A股上市的房企中,已有20家公司發(fā)布了半年報(bào)預(yù)告。其中,明確增加盈利的只有5家,有14家明顯下滑,榮豐控股、嘉凱城、創(chuàng)興資源等企業(yè)發(fā)布了頭虧預(yù)警,深物業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、世榮兆業(yè)、廣宇集團(tuán)、濱江集團(tuán)等發(fā)布了預(yù)減。

  張大偉分析表示,因?yàn)槿ツ杲Y(jié)轉(zhuǎn)的部分銷售額,目前數(shù)據(jù)其實(shí)低估了企業(yè)的壓力,下半年很多企業(yè)面臨的壓力更大。“一線城市籠罩在觀望氛圍之中,盡管近期已有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià),如北京大興、通州等郊區(qū)多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)幅度超過(guò)10%,但成交依舊表現(xiàn)遜色”。

  “雖然近期央行房貸五條釋放出頭套房貸定向?qū)捤傻男盘?hào),且多地傳出限購(gòu)松綁的消息,但也很難在短時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市整體回暖產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效應(yīng)。我們預(yù)計(jì),接下來(lái)房企迫于銷售業(yè)績(jī)以及資金鏈的雙重壓力,將有更多項(xiàng)目主動(dòng)加入降價(jià)行列。”張大偉說(shuō)。

  大浪淘沙

  行業(yè)將迎來(lái)新一輪整合

  近日,有報(bào)道稱上海悅合置業(yè)有限公司旗下嘉定悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目表示,因資金問(wèn)題該項(xiàng)目已于6月1日被迫停工,并延遲交房半年。悅合置業(yè)相關(guān)工作人員表示,公司資金鏈斷掉后,現(xiàn)階段正在和一家央企談并購(gòu)事宜,虹口區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目也準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓,公司杭州項(xiàng)目如果有回款也會(huì)及時(shí)支援這個(gè)項(xiàng)目。

  趙路興表示,部分房企短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無(wú)法通過(guò)銷售、貸款等渠道解決,或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)面臨倒閉破產(chǎn)或被收購(gòu)的企業(yè)。

  張大偉認(rèn)為,房企半年報(bào)壓力巨大,在認(rèn)購(gòu)下滑的情況下,房企面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的壓力。在部分千億級(jí)房企業(yè)績(jī)都上漲乏力的情況下,成群結(jié)隊(duì)的百億級(jí)房企和中小房企,即將經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙的分化。

  清科研究發(fā)布的報(bào)告也顯示,2014年季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成交易359起,同比大增71%。從并購(gòu)金額上來(lái)看,房地產(chǎn)依然領(lǐng)跑其他行業(yè),以55 .49億美元交易額的成績(jī)排名,占比達(dá)23.9%。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將從土地儲(chǔ)備、融資、市場(chǎng)份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多個(gè)方面全面開(kāi)展。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出,有三類房企正處于危險(xiǎn)之中:類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè),這些企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)較容易受到影響;類是前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè),或盲目多元化擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè);第三類是資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)。

  對(duì)此,萬(wàn)科董事會(huì)主席王石近日表示,他一直認(rèn)為樓市有調(diào)整的必要,目前樓市增長(zhǎng)的放緩主要是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所致,預(yù)計(jì)未來(lái)2至4年會(huì)處于持續(xù)調(diào)整期,但不同城市及地區(qū)的調(diào)整幅度難以一概而論。他認(rèn)為,不應(yīng)針對(duì)樓市再出臺(tái)大規(guī)模刺激政策,應(yīng)該讓樓市軟著陸,允許市場(chǎng)自行調(diào)整,“沒(méi)有新政策就是好政策”。

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