3月中旬，深圳新興二手房中介平臺(tái)中躍地產(chǎn)，在店鋪門口打出了零頭付的廣告牌吸引客戶眼球，聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零頭付。

　　在信貸緊縮下，深圳零頭付重出江湖，這在多數(shù)銀行內(nèi)部人士看來似乎不可思議。但本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這與2007年以前出現(xiàn)的零頭付不同，并非銀行直接接受零頭付按揭貸款，而是在中介與銀行配合操作、通過前期墊資頭付后，再以較高的利息從銀行套現(xiàn)出來。

　　這種操作手法背后，實(shí)質(zhì)是銀行不愿意接受高成本低利潤的房貸，而在變相做利息更高的其它貸款。

　　零頭付重現(xiàn)

　　2007年以前，零頭付購房在深圳十分常見，大部分投資客都是采用空手套白狼的方式從銀行套錢出來做投資。不過，這在銀行緊缺的時(shí)代，就顯得尤為異常。目前，深圳打出零頭付招牌的也僅僅是中躍地產(chǎn)一家地產(chǎn)中介。

　　據(jù)中躍地產(chǎn)深圳坂田店的業(yè)務(wù)員小王介紹，先由中介墊資購房，而背后的資金實(shí)質(zhì)是來源于銀行，將紅本拿到手后，再從銀行做抵押，以消費(fèi)貸形式套錢出來，客戶只需支付中介的服務(wù)費(fèi)，則可做到零頭付購房，中介只需收取4%的服務(wù)費(fèi)，以及短期墊資的利息。

　　“正常從銀行貸款是不可能做到零頭付的。”而據(jù)中躍地產(chǎn)內(nèi)部另一位經(jīng)理介紹，通常的操作方式是，三成頭付分三個(gè)渠道解決，做完工資流水賬后，比如1萬的工資可以從銀行貸款15萬，另外再通過將房子做高評(píng)估從銀行套現(xiàn)，中介再墊付一成頭付。

　　據(jù)了解，中躍地產(chǎn)是2013年才成立的新中介，在短短幾個(gè)月內(nèi)，已經(jīng)擴(kuò)展到四十多家店鋪，主要位于關(guān)外，關(guān)內(nèi)僅在羅湖和前海布點(diǎn)。其內(nèi)部員工告訴記者，公司有自己的銀行資源，未來還將繼續(xù)擴(kuò)張，目標(biāo)是準(zhǔn)備運(yùn)作上市。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中躍地產(chǎn)的各個(gè)門店業(yè)務(wù)員所說的操作模式并不一致。上述經(jīng)理表示，3月份才開始推出零頭付業(yè)務(wù)，很多業(yè)務(wù)員還不很了解操作方式，難免說不清楚。

　　就連銀行內(nèi)部人士也覺得這不可思議。但上述經(jīng)理解釋稱，目前的零頭付，與2007年以前的操作手法完全不同。以前不需要這么麻煩，只需做高房屋評(píng)估價(jià)，銀行就可直接放貸出來，現(xiàn)在銀行縮緊信貸，操作會(huì)更為復(fù)雜。

　　“專門有機(jī)構(gòu)幫忙做社保和工資流水，也有銀行專門做高利貸。”深圳中原地產(chǎn)一位置業(yè)顧問小李告訴記者，去年，一些投資客集中的高端樓盤，如星河丹堤、圣莫麗斯、水榭山，一套1500萬元的房子，可以評(píng)估到2000多萬元，一分錢不出，還可從銀行套多余的幾百萬出來。

　　事實(shí)上，一直以來就有零頭付的機(jī)會(huì)存在，通常是通過高評(píng)估和裝修貸款組合套現(xiàn)。但據(jù)本報(bào)記者了解，今年以來，銀行已紛紛將這些高端樓盤列入黑名單，無法再做高評(píng)估套現(xiàn)。因此上述經(jīng)理表示，也并非所有的房子都可做到零頭付，通常年份太久的老房子，就沒辦法從銀行做到高評(píng)估，且他們針對(duì)的主要是頭次置業(yè)，只需解決三成頭付，而二次置業(yè)頭付需七成，中介要墊付的資金太多，風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　背后的銀行算盤

　　而據(jù)本報(bào)記者了解，銀行參與的背后，實(shí)則是銀行不樂意直接放房貸，變相以高利息放款。

　　“當(dāng)然，我們墊資的錢其實(shí)也是從銀行來，自己沒那么多錢，只是我們需要收取3分的利息。”中躍地產(chǎn)業(yè)務(wù)員說，墊資月利息是3分，但時(shí)間較短，一般較多一個(gè)月左右，頭付50萬元，交給中介一個(gè)月利息大概1.5萬元。

　　近期，銀行對(duì)于頭套房貸利率都偏緊，只有極少數(shù)銀行依然維持基準(zhǔn)，如工行、農(nóng)行，而中行較為苛刻，需要100萬以上才維持基準(zhǔn)，否則依然上浮5%，其他上浮5%的銀行包括光大、交通、招商等，建行、浦發(fā)、深農(nóng)商、興業(yè)、中信等已上浮到10%，還有少數(shù)銀行上調(diào)到20%，如廣發(fā)。而民生銀行從去年年底就開始停止房貸，至今未恢復(fù)。

　　深圳某商業(yè)銀行客戶經(jīng)理說，目前按揭房貸頭套房大多只是上浮10%，基準(zhǔn)利率是6.55%，上浮后也就7.2%，對(duì)銀行而言，利潤太低，而消費(fèi)貸月息至少是1分以上。

　　深圳一家大型評(píng)估公司業(yè)務(wù)主管經(jīng)理告訴記者，除四大行外，一般的銀行不肯放房貸，如平安銀行早就停止了該項(xiàng)業(yè)務(wù)，主要是目前銀行拉存款難度大，且成本很高，銀行更愿意做企業(yè)貸，無需抵押物，利率通常上浮30%-40%?，F(xiàn)在銀行采取的策略是，對(duì)貸款的公司審批排隊(duì)，從高到低，誰愿意承受貸款利息越高的，就先放誰的貸款。

　　平安銀行一位個(gè)貸經(jīng)理鄒先生也告訴記者，并非他們一兩家，目前很多銀行都不做房貸業(yè)務(wù)。因此基準(zhǔn)利率幾乎沒收益，四大行資金充裕，同時(shí)背負(fù)著放款義務(wù)，必須要放款，但商業(yè)銀行可以選擇利潤更高的業(yè)務(wù)做。

　　鄒經(jīng)理說，房子可以從銀行抵押貸款，通?？梢再J七成，但作為消費(fèi)貸，利率上浮30%以上。不過目前基本上要求客戶要有公司主體，成立兩年才能貸款，而公司貸款利率普遍能上浮40%-50%，對(duì)銀行而言，這才是較好的客戶群體。

　　“住房貸款不僅成本高利潤低，且期限太長，通常是二三十年，這也會(huì)影響銀行的存貸比。”寧波銀行一位客戶經(jīng)理說，銀行如今頭要考慮的是資金成本，做任何業(yè)務(wù)頭先看收益高低。據(jù)悉，他們銀行目前主要開展一些中間業(yè)務(wù)，比如承兌匯票，企業(yè)有保證金，在銀行放3個(gè)月、6個(gè)月，以活期存款方式結(jié)算，成本較低，而一般企業(yè)放貸款都是上浮30%、40%。

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