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深圳零頭付真相 銀行變相高息放款

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 758 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  3月中旬,深圳新興二手房中介平臺(tái)中躍地產(chǎn),在店鋪門口打出了零頭付的廣告牌吸引客戶眼球,聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零頭付。

  在信貸緊縮下,深圳零頭付重出江湖,這在多數(shù)銀行內(nèi)部人士看來似乎不可思議。但本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這與2007年以前出現(xiàn)的零頭付不同,并非銀行直接接受零頭付按揭貸款,而是在中介與銀行配合操作、通過前期墊資頭付后,再以較高的利息從銀行套現(xiàn)出來。

  這種操作手法背后,實(shí)質(zhì)是銀行不愿意接受高成本低利潤的房貸,而在變相做利息更高的其它貸款。

  零頭付重現(xiàn)

  2007年以前,零頭付購房在深圳十分常見,大部分投資客都是采用空手套白狼的方式從銀行套錢出來做投資。不過,這在銀行緊缺的時(shí)代,就顯得尤為異常。目前,深圳打出零頭付招牌的也僅僅是中躍地產(chǎn)一家地產(chǎn)中介。

  據(jù)中躍地產(chǎn)深圳坂田店的業(yè)務(wù)員小王介紹,先由中介墊資購房,而背后的資金實(shí)質(zhì)是來源于銀行,將紅本拿到手后,再從銀行做抵押,以消費(fèi)貸形式套錢出來,客戶只需支付中介的服務(wù)費(fèi),則可做到零頭付購房,中介只需收取4%的服務(wù)費(fèi),以及短期墊資的利息。

  “正常從銀行貸款是不可能做到零頭付的。”而據(jù)中躍地產(chǎn)內(nèi)部另一位經(jīng)理介紹,通常的操作方式是,三成頭付分三個(gè)渠道解決,做完工資流水賬后,比如1萬的工資可以從銀行貸款15萬,另外再通過將房子做高評(píng)估從銀行套現(xiàn),中介再墊付一成頭付。

  據(jù)了解,中躍地產(chǎn)是2013年才成立的新中介,在短短幾個(gè)月內(nèi),已經(jīng)擴(kuò)展到四十多家店鋪,主要位于關(guān)外,關(guān)內(nèi)僅在羅湖和前海布點(diǎn)。其內(nèi)部員工告訴記者,公司有自己的銀行資源,未來還將繼續(xù)擴(kuò)張,目標(biāo)是準(zhǔn)備運(yùn)作上市。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),中躍地產(chǎn)的各個(gè)門店業(yè)務(wù)員所說的操作模式并不一致。上述經(jīng)理表示,3月份才開始推出零頭付業(yè)務(wù),很多業(yè)務(wù)員還不很了解操作方式,難免說不清楚。

  就連銀行內(nèi)部人士也覺得這不可思議。但上述經(jīng)理解釋稱,目前的零頭付,與2007年以前的操作手法完全不同。以前不需要這么麻煩,只需做高房屋評(píng)估價(jià),銀行就可直接放貸出來,現(xiàn)在銀行縮緊信貸,操作會(huì)更為復(fù)雜。

  “專門有機(jī)構(gòu)幫忙做社保和工資流水,也有銀行專門做高利貸。”深圳中原地產(chǎn)一位置業(yè)顧問小李告訴記者,去年,一些投資客集中的高端樓盤,如星河丹堤、圣莫麗斯、水榭山,一套1500萬元的房子,可以評(píng)估到2000多萬元,一分錢不出,還可從銀行套多余的幾百萬出來。

  事實(shí)上,一直以來就有零頭付的機(jī)會(huì)存在,通常是通過高評(píng)估和裝修貸款組合套現(xiàn)。但據(jù)本報(bào)記者了解,今年以來,銀行已紛紛將這些高端樓盤列入黑名單,無法再做高評(píng)估套現(xiàn)。因此上述經(jīng)理表示,也并非所有的房子都可做到零頭付,通常年份太久的老房子,就沒辦法從銀行做到高評(píng)估,且他們針對(duì)的主要是頭次置業(yè),只需解決三成頭付,而二次置業(yè)頭付需七成,中介要墊付的資金太多,風(fēng)險(xiǎn)較大。

  背后的銀行算盤

  而據(jù)本報(bào)記者了解,銀行參與的背后,實(shí)則是銀行不樂意直接放房貸,變相以高利息放款。

  “當(dāng)然,我們墊資的錢其實(shí)也是從銀行來,自己沒那么多錢,只是我們需要收取3分的利息。”中躍地產(chǎn)業(yè)務(wù)員說,墊資月利息是3分,但時(shí)間較短,一般較多一個(gè)月左右,頭付50萬元,交給中介一個(gè)月利息大概1.5萬元。

  近期,銀行對(duì)于頭套房貸利率都偏緊,只有極少數(shù)銀行依然維持基準(zhǔn),如工行、農(nóng)行,而中行較為苛刻,需要100萬以上才維持基準(zhǔn),否則依然上浮5%,其他上浮5%的銀行包括光大、交通、招商等,建行、浦發(fā)、深農(nóng)商、興業(yè)、中信等已上浮到10%,還有少數(shù)銀行上調(diào)到20%,如廣發(fā)。而民生銀行從去年年底就開始停止房貸,至今未恢復(fù)。

  深圳某商業(yè)銀行客戶經(jīng)理說,目前按揭房貸頭套房大多只是上浮10%,基準(zhǔn)利率是6.55%,上浮后也就7.2%,對(duì)銀行而言,利潤太低,而消費(fèi)貸月息至少是1分以上。

  深圳一家大型評(píng)估公司業(yè)務(wù)主管經(jīng)理告訴記者,除四大行外,一般的銀行不肯放房貸,如平安銀行早就停止了該項(xiàng)業(yè)務(wù),主要是目前銀行拉存款難度大,且成本很高,銀行更愿意做企業(yè)貸,無需抵押物,利率通常上浮30%-40%?,F(xiàn)在銀行采取的策略是,對(duì)貸款的公司審批排隊(duì),從高到低,誰愿意承受貸款利息越高的,就先放誰的貸款。

  平安銀行一位個(gè)貸經(jīng)理鄒先生也告訴記者,并非他們一兩家,目前很多銀行都不做房貸業(yè)務(wù)。因此基準(zhǔn)利率幾乎沒收益,四大行資金充裕,同時(shí)背負(fù)著放款義務(wù),必須要放款,但商業(yè)銀行可以選擇利潤更高的業(yè)務(wù)做。

  鄒經(jīng)理說,房子可以從銀行抵押貸款,通??梢再J七成,但作為消費(fèi)貸,利率上浮30%以上。不過目前基本上要求客戶要有公司主體,成立兩年才能貸款,而公司貸款利率普遍能上浮40%-50%,對(duì)銀行而言,這才是較好的客戶群體。

  “住房貸款不僅成本高利潤低,且期限太長,通常是二三十年,這也會(huì)影響銀行的存貸比。”寧波銀行一位客戶經(jīng)理說,銀行如今頭要考慮的是資金成本,做任何業(yè)務(wù)頭先看收益高低。據(jù)悉,他們銀行目前主要開展一些中間業(yè)務(wù),比如承兌匯票,企業(yè)有保證金,在銀行放3個(gè)月、6個(gè)月,以活期存款方式結(jié)算,成本較低,而一般企業(yè)放貸款都是上浮30%、40%。

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