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地產(chǎn)大佬擔(dān)憂10年后怎么辦 90后00后都不缺房
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 539 次
近日聽說,房地產(chǎn)行業(yè)的大佬們,都在思考一個(gè)問題:“10年以后的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)怎么樣,公司該怎么辦?”
這已經(jīng)不是個(gè)新問題了。我記得在之前的公開論壇上,龍湖的吳亞軍和萬科的郁亮都直接提出了這個(gè)問題,他們認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)如此的發(fā)展模式在10-15年以后就走到了盡頭,單純依靠新增住宅開發(fā)的發(fā)展模式,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會(huì)嚴(yán)重受阻。
其一就是10年之后,城鎮(zhèn)化基本完成,城市的新增住房需求不再這么強(qiáng)烈;其二是10年之后,人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,老齡化影響樓市供給需求發(fā)揮作用,很多家庭三代人都有房,較后都以遺產(chǎn)的形式給了“90后”或“00后”,這些新年輕人們,不再缺房子了;其三是土地供給也不能支撐房地產(chǎn)新建住宅以如此大的量增長。
后面還可以列舉若干種原因,有很多是不言而喻的。凡此種種,都是那些想踏踏實(shí)實(shí)依靠手藝干活賺錢的開發(fā)商們真正擔(dān)心的問題。有些企業(yè),在短期的波段中采取大膽的賭博舉動(dòng),一舉獲得了市場先機(jī)的,可能短期內(nèi)不會(huì)考慮這個(gè)問題。但是總有,它們也要面對(duì)這個(gè)問題。
為了應(yīng)對(duì)這個(gè)問題,萬科提出了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略,將未來的發(fā)展方向,從住宅建設(shè)開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商,這是一個(gè)不錯(cuò)的選擇,但是也是任重而道遠(yuǎn)。中國的城鎮(zhèn)公共服務(wù)還沒學(xué)會(huì)選擇付費(fèi)來購購服務(wù),10年之后,人們的購購力和意識(shí)是否到了這一步,也還不知道。
從城市配套服務(wù)商的概念里面,很多開發(fā)商已經(jīng)開始做些小生意。例如,有的開發(fā)商在自己的已建成小區(qū)的物業(yè)公司,開展了賣水、快遞、蔬菜、賣水果等種種服務(wù),廣東一家成功的開發(fā)商,在自己的小區(qū)內(nèi)社區(qū)服務(wù)的60%都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商自己運(yùn)營。
旭輝地產(chǎn)去年也開始了一項(xiàng)“較后一公里”的服務(wù),在自己的小區(qū)設(shè)立一個(gè)快遞投和分揀站,向業(yè)主收比較低的費(fèi)用,解決快遞的較后一公里投業(yè)務(wù),這個(gè)服務(wù),還可以兼營一些其他的業(yè)務(wù)。
上述這些,都是開發(fā)商們探討未來做持續(xù)運(yùn)營的辦法,相比之前開發(fā)商們動(dòng)不動(dòng)幾百億就突然轉(zhuǎn)向去做商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)之類的,如今的開發(fā)商更顯理性,但是沒有那么大的想象力的轉(zhuǎn)型方向,也意味著未來并不是所有開發(fā)商都可以走得通這條路。
萬科提出商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略,是想借目前萬科仍能拿到新的土地,而且大部分新的土地是新城的位置的時(shí)候,趕緊在拿住宅用地的時(shí)候,也持有一些商業(yè)。前不久,萬科在北京回龍觀地區(qū)拿下一塊地,里面除了給政府建的自住房,其他都是商業(yè)用地了。
當(dāng)然,從這個(gè)持有并運(yùn)營的角度去想的話,還有很多藍(lán)海的空間。例如,很多開發(fā)商今年開始轉(zhuǎn)向做舊城改造,這里面就很有學(xué)問。
其一舊城改造項(xiàng)目很多可以列入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,融資上得到銀行的照顧;其二是舊城改造項(xiàng)目做完之后,開發(fā)商得到的土地是城市核心地區(qū)土地,可以做商業(yè)。
以前,開發(fā)商們對(duì)待需要拆遷工作的舊城改造項(xiàng)目是謹(jǐn)慎的。尤其是在政府沒有搭配給很多住宅用地,難以平衡回來投入賬本的時(shí)候,是不會(huì)做的,但是如今舊城改造也成了香餑餑。這就是上述說的,可以通過這種方式,再開發(fā)一片藍(lán)海出來,在城市的地區(qū)獲得商業(yè)地塊,養(yǎng)若干年以后,可以作為家底成為維持一個(gè)公司的持續(xù)收入,在條件成熟的時(shí)候,還可以通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)流通,將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)。
這些都是機(jī)會(huì)和道路,但是都總結(jié)了一個(gè)道理,那就是住宅開發(fā)的好日子已經(jīng)不再了。除非你特別敢賭,否則目前的市場發(fā)展情況下,另尋出路,已經(jīng)迫不及待了
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