近日聽說，房地產(chǎn)行業(yè)的大佬們，都在思考一個(gè)問題：“10年以后的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)怎么樣，公司該怎么辦?”

　　這已經(jīng)不是個(gè)新問題了。我記得在之前的公開論壇上，龍湖的吳亞軍和萬科的郁亮都直接提出了這個(gè)問題，他們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)如此的發(fā)展模式在10-15年以后就走到了盡頭，單純依靠新增住宅開發(fā)的發(fā)展模式，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會(huì)嚴(yán)重受阻。

　　其一就是10年之后，城鎮(zhèn)化基本完成，城市的新增住房需求不再這么強(qiáng)烈;其二是10年之后，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老齡化影響樓市供給需求發(fā)揮作用，很多家庭三代人都有房，較后都以遺產(chǎn)的形式給了“90后”或“00后”，這些新年輕人們，不再缺房子了;其三是土地供給也不能支撐房地產(chǎn)新建住宅以如此大的量增長。

　　后面還可以列舉若干種原因，有很多是不言而喻的。凡此種種，都是那些想踏踏實(shí)實(shí)依靠手藝干活賺錢的開發(fā)商們真正擔(dān)心的問題。有些企業(yè)，在短期的波段中采取大膽的賭博舉動(dòng)，一舉獲得了市場先機(jī)的，可能短期內(nèi)不會(huì)考慮這個(gè)問題。但是總有，它們也要面對(duì)這個(gè)問題。

　　為了應(yīng)對(duì)這個(gè)問題，萬科提出了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，將未來的發(fā)展方向，從住宅建設(shè)開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商，這是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但是也是任重而道遠(yuǎn)。中國的城鎮(zhèn)公共服務(wù)還沒學(xué)會(huì)選擇付費(fèi)來購購服務(wù)，10年之后，人們的購購力和意識(shí)是否到了這一步，也還不知道。

　　從城市配套服務(wù)商的概念里面，很多開發(fā)商已經(jīng)開始做些小生意。例如，有的開發(fā)商在自己的已建成小區(qū)的物業(yè)公司，開展了賣水、快遞、蔬菜、賣水果等種種服務(wù)，廣東一家成功的開發(fā)商，在自己的小區(qū)內(nèi)社區(qū)服務(wù)的60%都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商自己運(yùn)營。

　　旭輝地產(chǎn)去年也開始了一項(xiàng)“較后一公里”的服務(wù)，在自己的小區(qū)設(shè)立一個(gè)快遞投和分揀站，向業(yè)主收比較低的費(fèi)用，解決快遞的較后一公里投業(yè)務(wù)，這個(gè)服務(wù)，還可以兼營一些其他的業(yè)務(wù)。

　　上述這些，都是開發(fā)商們探討未來做持續(xù)運(yùn)營的辦法，相比之前開發(fā)商們動(dòng)不動(dòng)幾百億就突然轉(zhuǎn)向去做商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)之類的，如今的開發(fā)商更顯理性，但是沒有那么大的想象力的轉(zhuǎn)型方向，也意味著未來并不是所有開發(fā)商都可以走得通這條路。

　　萬科提出商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，是想借目前萬科仍能拿到新的土地，而且大部分新的土地是新城的位置的時(shí)候，趕緊在拿住宅用地的時(shí)候，也持有一些商業(yè)。前不久，萬科在北京回龍觀地區(qū)拿下一塊地，里面除了給政府建的自住房，其他都是商業(yè)用地了。

　　當(dāng)然，從這個(gè)持有并運(yùn)營的角度去想的話，還有很多藍(lán)海的空間。例如，很多開發(fā)商今年開始轉(zhuǎn)向做舊城改造，這里面就很有學(xué)問。

　　其一舊城改造項(xiàng)目很多可以列入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，融資上得到銀行的照顧;其二是舊城改造項(xiàng)目做完之后，開發(fā)商得到的土地是城市核心地區(qū)土地，可以做商業(yè)。

　　以前，開發(fā)商們對(duì)待需要拆遷工作的舊城改造項(xiàng)目是謹(jǐn)慎的。尤其是在政府沒有搭配給很多住宅用地，難以平衡回來投入賬本的時(shí)候，是不會(huì)做的，但是如今舊城改造也成了香餑餑。這就是上述說的，可以通過這種方式，再開發(fā)一片藍(lán)海出來，在城市的地區(qū)獲得商業(yè)地塊，養(yǎng)若干年以后，可以作為家底成為維持一個(gè)公司的持續(xù)收入，在條件成熟的時(shí)候，還可以通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)流通，將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)。

　　這些都是機(jī)會(huì)和道路，但是都總結(jié)了一個(gè)道理，那就是住宅開發(fā)的好日子已經(jīng)不再了。除非你特別敢賭，否則目前的市場發(fā)展情況下，另尋出路，已經(jīng)迫不及待了

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