2013年12月31日，較后三宗工業(yè)用地的出讓后，備受關(guān)注的2013年北京土地出讓宣告結(jié)束，全年1821.81億元的土地出讓金總額創(chuàng)下歷史新高，同比2012年上漲幅度達(dá)到了181%。歷史性的數(shù)字不僅代表了今年北京土地市場的豐收，更在一定程度上預(yù)示了未來一至兩年北京樓市的發(fā)展軌跡。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，2013年的土地出讓彌補(bǔ)了2012年住宅類土地供應(yīng)的缺口，2014年北京住宅類產(chǎn)品的供需有望緩解，但樓面價(jià)的提高，決定了未來房價(jià)下行的可能性很??；純商品房項(xiàng)目或進(jìn)入泛“高端”化時(shí)代，對(duì)于今年出讓的多宗配建自住型商品房的土地，商業(yè)或辦公部分將成為開發(fā)企業(yè)的主要利潤點(diǎn)，商辦項(xiàng)目將登場2014年樓市主角。

住宅供需有望緩解大供應(yīng)難拉低房價(jià)

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，北京全年累計(jì)出讓土地223宗，其中140宗為經(jīng)營性用地，全年出讓土地總建筑面積約為3100萬平方米，經(jīng)營性用地約占建筑面積的86%。全年累計(jì)的土地出讓金達(dá)1821.81億元，同比2012年的647.918億元，上漲幅度達(dá)到181%。

在與房價(jià)息息相關(guān)的住宅用地方面，今年住宅類用地的建筑面積占全市經(jīng)營性用地的比例頭次突破57%，創(chuàng)下近五年的新高。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，較近幾年房價(jià)上漲的根源之一就是土地供應(yīng)的缺口，較近五年來，土地供應(yīng)缺口達(dá)到了340萬平方米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應(yīng)缺口分別達(dá)到了600萬平方米和465萬平方米。恰是這兩年，北京的房價(jià)漲幅較快。而在土地供應(yīng)增加的2010年和2011年，房價(jià)漲幅都比較緩慢或者處于下調(diào)區(qū)間。 

商品房實(shí)際樓面價(jià)遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

商品住宅高端化

回顧2013年北京的土地市場，樓面價(jià)是較常被提起的概念，這個(gè)原本看似專業(yè)的詞匯已經(jīng)成為街頭巷尾熱議的焦點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年北京成交土地樓面價(jià)為9670元/平方米。但考慮到每個(gè)地塊大多有保障性住房和自住型商品房的配建要求，2013年北京土地市場純商品住宅的樓面價(jià)早已超過這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字。

以恒大51.35億元拿下的東壩南區(qū)1105-654、656、658號(hào)地塊為例，該地塊建筑面積控制在20.8373萬平方米以內(nèi)，如果不考慮各項(xiàng)配建要求，樓面價(jià)為25000元/平方米左右，但將配建的1.69萬平方米限價(jià)商品房和11.2萬平方米的自住型商品房考慮進(jìn)去的話，樓面價(jià)至少也在50000元/平方米左右?；乜唇衲瓯本┏山坏耐恋?，位于較優(yōu)質(zhì)位置的地塊幾乎都存在這種情況，純商品房部分的樓面價(jià)基本都已超過區(qū)域二手房的銷售價(jià)格。尤其是五環(huán)路的周邊，亦莊、臺(tái)湖、東壩、孫河……面粉貴過面包的情況頻頻上演，而從這些地塊的開發(fā)商目前釋放的信息看，改善型和高端產(chǎn)品將成為未來這些地塊的主流產(chǎn)品。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，五環(huán)周圍未來純商品住宅都將走高端路線，北京的高端住宅圈已擴(kuò)散至五環(huán)外。

一位房企的負(fù)責(zé)人告訴《廣廈時(shí)代》，從他們企業(yè)內(nèi)部研發(fā)部門的統(tǒng)計(jì)看，今年北京純商品房的樓面價(jià)已經(jīng)超過2萬元/平方米，目前一線房企從拿地到銷售多在7到8個(gè)月的周期范圍內(nèi)，未來北京純商品房銷售的主流價(jià)格或?qū)⒃?-5萬元/平方米。

雖然樓面價(jià)居高不下，但房企在京的拿地?zé)崆橐廊桓邼q。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年北京頭次出現(xiàn)4家房企購置土地面積超過100萬平方米，分別是綠地、萬科、北京城建和恒大，僅這四家總土地購置金額就高達(dá)389億元。

商業(yè)和公建將成部分地塊收益來源

由于限價(jià)和限購的政策，2013年，很多商品住宅在取得銷售許可證的過程中掙扎，商住項(xiàng)目大行其道，連連創(chuàng)下“日光”的戰(zhàn)績，成為了不少房企回款的利器。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2014年，商住類項(xiàng)目仍將是市場的主角。除了持續(xù)的限購、限價(jià)的調(diào)控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業(yè)和公建部分上。

9月，中國鐵建以18.1億元競得的海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@地塊，樓面價(jià)較終為18562元/平方米，而該地塊未來住宅部分的限售價(jià)格為19000元/平方米，樓面價(jià)與未來的限售價(jià)格基本持平。此結(jié)果一出，有人感慨，開發(fā)商是不是瘋了，明顯不賺錢的地塊也要拿。但中國鐵建的回應(yīng)稱，該地塊30%為公建部分，不在限價(jià)范圍內(nèi)，可通過這部分產(chǎn)品的開發(fā)來實(shí)現(xiàn)地塊整體的盈利。

創(chuàng)下了今年總價(jià)地王的門頭溝新城MC16-073限價(jià)商品住房地塊，住總、融創(chuàng)和駿洋聯(lián)合體較終以58.66億元的總價(jià)收入囊中，樓面價(jià)約為1.69萬元/平方米，而該地塊上的住宅部分除7500平方米的限價(jià)商品房外，將全部建設(shè)自住型商品房，銷售限價(jià)為18000元/平方米?？瓷先ビ质且还P賠錢的購賣，但實(shí)際上，該地塊34.73萬平方米的體量中，住宅部分約為6.7平方米，除去一些必備的配建設(shè)施，還有約27萬平方米的商業(yè)金融和公建部分，這部分地塊未來的銷售價(jià)格并不受限。

一位房企的營銷總監(jiān)指出，開發(fā)商業(yè)和公建地塊回款較快，運(yùn)營較簡單的方式就是做成商住類產(chǎn)品銷售，大量類似土地的出讓不可避免地就會(huì)帶來此類產(chǎn)品的供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年仍將有大量的商住項(xiàng)目上市。早在2011年就已被明確禁止的“商改住”將繼續(xù)成為部分房企的“較愛”。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！