一降一升，海南房地產(chǎn)這樣轉(zhuǎn)

　　“海南萬(wàn)里真吾鄉(xiāng)。”公元1097年，蘇東坡被貶海南，臨行前卻把尚未謀面的海南當(dāng)作自己的故鄉(xiāng)。

　　900多年后，被東坡先生稱(chēng)為“南荒”之地的海南，成為全國(guó)人民不遠(yuǎn)萬(wàn)里紛紛前來(lái)購(gòu)房置業(yè)的熱土。“海南萬(wàn)里真吾鄉(xiāng)”成了大量島外購(gòu)房者的真實(shí)寫(xiě)照。

　　房地產(chǎn)行業(yè)在海南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重，對(duì)我省地方財(cái)政貢獻(xiàn)巨大，是我省城市基礎(chǔ)設(shè)施投入的主要來(lái)源。但與此同時(shí)，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題、季節(jié)性空置問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)與保障性住房的平衡問(wèn)題等也日漸突出。

　　有鑒于此，11月初下發(fā)的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)頭次提出，從明年起，要逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，并納入市縣考核指標(biāo)體系。

　　隨后我省提出，要建立合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，不斷增加旅游酒店度假產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)式公寓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，堅(jiān)持走精品特色發(fā)展之路。這“一降一升”，拉開(kāi)了一場(chǎng)影響海南房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型大幕。

　　空置之憂

　　-房屋季節(jié)性空置，造成資源浪費(fèi)

　　-海南旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)應(yīng)是使用權(quán)的流動(dòng)性

　　11月27日，中國(guó)北方大部分地區(qū)普遍降溫；12月4日，我國(guó)25個(gè)省份深陷霧霾天氣；而千里之外的海南卻是一片陽(yáng)光明媚。

　　每到這個(gè)季節(jié)，北方老人們結(jié)伴來(lái)到海南，開(kāi)始他們長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的候鳥(niǎo)生活。

　　事實(shí)上，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩頭在外的特征：開(kāi)發(fā)商、購(gòu)購(gòu)者來(lái)自全國(guó)范圍，外銷(xiāo)比重極高。2011年，?？诤腿齺喎康禺a(chǎn)外銷(xiāo)比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購(gòu)房面積比例基本在90%以上。2012年，島內(nèi)需求擴(kuò)大，島外市場(chǎng)比重有所下降，但仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　對(duì)島外市場(chǎng)的過(guò)分依賴帶來(lái)的較直接后果是，海南房地產(chǎn)業(yè)居所明顯，造成房屋的大量季節(jié)性空置，給小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)了難題，也給小區(qū)供水、供電帶來(lái)很大損耗，造成資源浪費(fèi)。

　　三亞卓達(dá)東方巴哈馬小區(qū)租戶宋先生告訴記者，該小區(qū)屬高端小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。一到夏天，候鳥(niǎo)老人撤離，小區(qū)里一片黑暗，只有幾戶人家亮燈。這個(gè)時(shí)候，樓道里的兩部電梯通常只開(kāi)一部，公共照明也基本停用。記者在瓊海、萬(wàn)寧等地采訪了解到，這種現(xiàn)象絕非個(gè)例。

　　部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏足夠的市政與服務(wù)設(shè)施配套，也是空置率高的一個(gè)原因。

　　省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王靜告訴記者，目前我省土地出讓方式多以“熟地出讓、現(xiàn)狀交付”為特點(diǎn)，一些地方連基本的排水設(shè)施和衛(wèi)生處理都沒(méi)完善，就忙著進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，結(jié)果出現(xiàn)“垃圾靠風(fēng)吹，排水靠自然”的怪象。

　　對(duì)此，省人大常委會(huì)環(huán)資委委員、雅克設(shè)計(jì)集團(tuán)董事長(zhǎng)侯百鎮(zhèn)表示，海南必須要提高房屋利用率，如果只是簡(jiǎn)單出售，那就只是輸出成本而沒(méi)有帶來(lái)消費(fèi)，沒(méi)有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，這是對(duì)海南資源的極大浪費(fèi)。轉(zhuǎn)型升級(jí)中較需要解決的就是資源利用問(wèn)題，一個(gè)政策的出臺(tái)，不單是對(duì)將來(lái)發(fā)展的指導(dǎo)，也要為過(guò)去的問(wèn)題提供解決方案和對(duì)策。開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房子走人了，把房屋空置率問(wèn)題留在海南，等到海南土地快使用完、規(guī)劃完后再解決，那就晚了。

　　省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李仁君也表示，海南商品房主要賣(mài)給島外客戶，旅游淡季會(huì)出現(xiàn)大量的“房屋空置”現(xiàn)象。這樣龐大的數(shù)量，是海南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的巨大隱患。

　　“目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有關(guān)于空置率征稅的立法。”李仁君說(shuō)，如果能引進(jìn)分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店，將從根源上解決海南大量房屋閑置問(wèn)題，也可以促進(jìn)海南第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。海南現(xiàn)代管理研究院院長(zhǎng)、海大教授王毅武告訴記者，他的觀點(diǎn)是，海南房子不但要限購(gòu)，而且要禁購(gòu)。“房子不是投資品。海南旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)應(yīng)該是使用權(quán)的流動(dòng)性，可以向島外居民開(kāi)放使用權(quán)，但所有權(quán)不是你的。”

　　結(jié)構(gòu)之痛

　　-低端商品房過(guò)多住宅地產(chǎn)占比過(guò)大

　　-結(jié)構(gòu)不合理凸顯抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差

　　結(jié)構(gòu)不合理，是當(dāng)前我省房地產(chǎn)業(yè)較突出的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過(guò)大，低端商品住房過(guò)多。單一模式、低端開(kāi)發(fā)，既是對(duì)海南寶貴土地資源的極大浪費(fèi)，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這是全省促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作會(huì)議傳遞出的信息。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年-2012年，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成2729.65億元，年均增長(zhǎng)43.47%，約占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的33.92%，連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模年年攀升，房地產(chǎn)建設(shè)用地增長(zhǎng)迅猛，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和漲幅均較大。

　　但與此同時(shí)，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性不合理問(wèn)題日愈凸顯。

　　目前，我省房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)仍是住宅地產(chǎn)占完全主導(dǎo)，與旅游度假相關(guān)的度假酒店、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品較少，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)規(guī)模更小。2012年，全省商品住宅投資725.32億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為81.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資50.6億元，占5.7%；辦公樓投資5.65億元，僅占0.6%。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)陳武告訴記者，這種結(jié)構(gòu)對(duì)宏觀調(diào)控政策極其敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，而且也與國(guó)際旅游島的發(fā)展目標(biāo)不相吻合。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，也是一種消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)，需要綜合發(fā)展環(huán)境的支撐，其良性發(fā)展必須以綜合發(fā)展為前提。“以商品住宅占完全主導(dǎo)地位的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不利于海南房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。”

　　民眾之惑

　　-普通商品房比例下降，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？

　　-島外購(gòu)房者實(shí)力雄厚，本地人購(gòu)房難怎么解？

　　近年來(lái)，海南商品住房?jī)r(jià)格上漲明顯快于居民可支配收入增長(zhǎng)。島外購(gòu)房需求的持續(xù)旺盛推高了海南的房?jī)r(jià)，在一定程度上擠壓了本島居民的住房需求，本地人購(gòu)房難的問(wèn)題已經(jīng)凸顯，亟需解決。

　　目前，國(guó)內(nèi)人均GDP超過(guò)3500美元的地區(qū)已有2億人口。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是以此目標(biāo)群體為銷(xiāo)售對(duì)象，而海南地方經(jīng)濟(jì)水平不高，本島居民的收入低，消費(fèi)能力有限，在這場(chǎng)購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)中明顯處于不利局面。

　　《意見(jiàn)》的出臺(tái)，不免讓很多海南的購(gòu)房剛需族心里犯起了嘀咕：普通商品住房的開(kāi)發(fā)比例降下來(lái)了，也就意味著商品房供給數(shù)量減少了，那么海南房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此迅速上漲，購(gòu)房豈不是更加困難？

　　對(duì)此，王毅武解釋說(shuō)，海南目前的空置房還很多，降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例后，會(huì)激發(fā)出市場(chǎng)活力，調(diào)動(dòng)這些“沉睡”的空置房再次投入市場(chǎng)，可以抵消因降低普通商品房開(kāi)發(fā)比例所帶來(lái)的影響。“如果海南再大量開(kāi)發(fā)普通商品房，只會(huì)造成資源浪費(fèi)，市場(chǎng)停滯。”

　　王毅武說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須要把高端旅游房地產(chǎn)和民生保障房地產(chǎn)分開(kāi)，不要攪成一鍋粥。保障房解決本島居民居住問(wèn)題，旅游房地產(chǎn)解決游客問(wèn)題。

　　李仁君建議，我省應(yīng)借鑒香港等地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，采取“雙軌制”的辦法，對(duì)于商品性住房，應(yīng)實(shí)行“放開(kāi)價(jià)格，管住數(shù)量”，對(duì)于保障性住房則實(shí)行“管住價(jià)格，放開(kāi)數(shù)量”。海南的環(huán)境資源稀缺，面向島外客戶的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，就是要走高端、特色化路線，價(jià)格由市場(chǎng)決定，數(shù)量上加以限制；而保障房則是為了解決本島居民的住房問(wèn)題，有多少需求就建多少，價(jià)格上要予以限制。全省促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要積極構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，也就是要在“一降一增一保”上做文章。即逐步降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例，不斷增加高端旅游酒店、度假村、產(chǎn)權(quán)式公寓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加大保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)。到2015年，將覆蓋面由現(xiàn)在的28%提升到38%左右。

　　轉(zhuǎn)型之慮

　　-要求開(kāi)發(fā)商搞經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，用10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間收回成本，不太現(xiàn)實(shí)

　　 -沒(méi)有優(yōu)惠政策刺激，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足

　　近年來(lái)，我省在經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)方面進(jìn)行了許多積極探索，但由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和誠(chéng)信體系約束，酒店經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主的糾紛問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。

　　三亞大衛(wèi)傳奇度假酒店可說(shuō)是一個(gè)典型案例。該酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店方式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，但開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理期間屢次爽約，幾次下調(diào)租金，未兌現(xiàn)當(dāng)初分紅的承諾，雙方矛盾摩擦不斷。較終，180多名業(yè)主經(jīng)過(guò)艱難維權(quán)，以300萬(wàn)元從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)回酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)，并于今年10月底重新開(kāi)張，這也是三亞市家業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　王靜告訴記者，社會(huì)誠(chéng)信體系的缺失嚴(yán)重制約了我省經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展?，F(xiàn)在許多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，是建立在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的基礎(chǔ)上的。“一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)停滯，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發(fā)。”

　　三亞另一家產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)企業(yè)大興集團(tuán)策劃部經(jīng)理范曉磊告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店是一項(xiàng)投資產(chǎn)品，一般利潤(rùn)在4%左右，回效慢。所以他們只賣(mài)了一部分產(chǎn)權(quán)，剩下產(chǎn)權(quán)自持，這樣雙方利益就連在了一起。同時(shí)，他們還增加資金管理的透明度，業(yè)主可以查到酒店經(jīng)營(yíng)狀況、自己的收益和整體資金的流向。但他坦承，目前的問(wèn)題是沒(méi)有具體的法律規(guī)范。對(duì)于房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、租賃費(fèi)等方面都沒(méi)有一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。“對(duì)于業(yè)主這方面的疑問(wèn)，公司仍沒(méi)辦法回應(yīng)，所以我覺(jué)得相關(guān)法律文件盡快出臺(tái)很有必要。”

　　王靜告訴記者，海南發(fā)展經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，還必須考慮政策導(dǎo)向問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商都是趨利的，房

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