2011年1月27日起，以存量獨(dú)棟、新購高端住房及“三無”個(gè)人新購套為征收對(duì)象的重慶市房產(chǎn)稅執(zhí)行已達(dá)兩周年，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲作用明顯。但亦是存在部分開發(fā)商以打房屋定性擦邊球的方式繞過房產(chǎn)稅調(diào)控，房產(chǎn)稅效力打折，專家建議進(jìn)一步完善上下游政策配套概念，明確征收對(duì)象。

　　公攤四平方米僅露臺(tái)相連“類獨(dú)棟別墅”設(shè)計(jì)即為避稅

　　據(jù)規(guī)定，在重慶主城九區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅和高端住宅為房產(chǎn)稅征收對(duì)象，其中，單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　為避稅，“類獨(dú)棟”別墅悄然面市，通過在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物，規(guī)避了現(xiàn)有對(duì)房屋“獨(dú)棟”的定義，讓購房者在實(shí)際上享受獨(dú)棟別墅的容積率等優(yōu)勢(shì)同時(shí)，又規(guī)避了房產(chǎn)稅支出。

　　幾乎重慶所有在售別墅樓盤都能為購房者提供這樣的戶型。某樓盤售樓人員告訴記者：“我們的別墅戶型特點(diǎn)是享受獨(dú)棟的利好但不用交稅的，都是‘類獨(dú)棟’。”

　　該售樓人員進(jìn)一步解釋：“傳統(tǒng)的聯(lián)排別墅都是兩套房子建筑結(jié)構(gòu)彼此相連，共用部分不可拆分，這樣私密性和檔次相對(duì)獨(dú)棟就差一些。但‘類獨(dú)棟’建筑結(jié)構(gòu)完全獨(dú)立，只是為通過審查專門修一個(gè)不到四平方米的‘共用區(qū)’，共用部分拆掉也不影響建筑結(jié)構(gòu)的完整。”售樓人員表示，傳統(tǒng)聯(lián)排和類獨(dú)棟的區(qū)別就是“ 連 體 嬰 與 兩 個(gè) 小 孩 長(zhǎng) 繩 各 綁 一頭”，并表示這個(gè)設(shè)計(jì)特別受到購房者的歡迎。

　　小住房大車庫“巧用”雙產(chǎn)權(quán)拉低建面價(jià)

　　為避免部分住宅因單價(jià)“超標(biāo)”交稅，許多開發(fā)商打起小住房+大車庫的“雙產(chǎn)權(quán)”概念，一套單價(jià)遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷售，將“超線”價(jià)格平攤到暫未征稅的“車庫”產(chǎn)權(quán)價(jià)格上，從而拉低“住房”部分建筑面積單價(jià)，業(yè)主必須同時(shí)購購兩個(gè)產(chǎn)權(quán)。

　　在重慶市江北區(qū)某洋房售樓處，售樓人員極力地向記者推銷“避稅洋房”，以一套被分成上下兩層，房號(hào)為16-2-1-1的房子為例，上層是建筑面積120平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“普遍商住房”，單價(jià)是14500元一平米。下層是建筑面積為280平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“車庫”，單價(jià)是3000元。

　　當(dāng)記者擔(dān)憂住房單價(jià)超過了房地產(chǎn)稅納稅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)12779元時(shí)，售樓人員及時(shí)為記者解憂：“不會(huì)交稅，我們?cè)诤灪贤瑫r(shí)會(huì)把住房的價(jià)格拆分一部分到車庫里，只要保證總房款不變就可以了。”

　　計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，若按照一般產(chǎn)權(quán)面積征稅，該套房建筑面積產(chǎn)權(quán)部分每年繳納房地產(chǎn)稅8700元，加上一次性的車庫契稅12600元，頭年稅額為2萬元且每年納稅8700元；而按照“雙產(chǎn)權(quán)算法”，住房的單價(jià)低于應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)，不需要繳納房地產(chǎn)稅，只需一次性繳納車庫16200元的契稅。

　　另一位售樓跟記者強(qiáng)調(diào)到：“這其實(shí)就是一套住房，只是我們?yōu)榱吮芏惪紤]，做成兩個(gè)產(chǎn)權(quán)，兩者是捆綁銷售的，我們不單賣。”

　　“三無人員”購購二套房監(jiān)管漏洞眾多

　　重慶房產(chǎn)稅細(xì)則同時(shí)規(guī)定，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的套(含)以上的普通住房，需要交納房地產(chǎn)稅。但記者在調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，這條規(guī)定執(zhí)行范圍有限。

　　記者為此先后電話采訪了華潤、魯能、香港置地等多個(gè)樓盤，但是他們的售樓人員均表示，并沒有這方面的規(guī)定或者對(duì)此不知情，在他們的樓盤，“三無人員”購二套房肯定不需要交房地產(chǎn)稅。個(gè)別售樓人員直接跟記者說：“就算有這個(gè)稅，但是你非得跟納稅部門說你是‘三無’人員么？你只要有收入證明，納稅證明，難道銀行還會(huì)找公安查你么？這根本就不是問題。”

　　一位地產(chǎn)界的 從業(yè)者告訴記者：“這個(gè)條款在我們看來，有很多的辦法將它繞過去，只要找人代開個(gè)收入證明、任職證明不就可以了。房地產(chǎn)商和銀行又不會(huì)審查。很多沒有工作的人購房辦貸款都是這么操作的。”

　　房產(chǎn)稅推進(jìn)需謹(jǐn)慎配套政策還待探索

　　對(duì)于房產(chǎn)稅操作過程中出現(xiàn)的種種“擦邊球”，重慶大學(xué)法學(xué)院副教授張小強(qiáng)認(rèn)為，這一問題的關(guān)鍵其實(shí)不在稅法，而是在于房屋的定性。“一方面是要在法律的制定過程中，明晰各類型房屋的性質(zhì)，少一些曖昧的表述，這樣就減少開發(fā)商打擦邊球的機(jī)會(huì)。另一方面就要看我們的執(zhí)法部門能不能嚴(yán)格執(zhí)法了。”

　　重慶大學(xué)金融與稅法方向副教授陳晴認(rèn)可張小強(qiáng)的觀點(diǎn)。同時(shí)認(rèn)為，這種種的避稅行為實(shí)際上也反映出了稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的困難。

　　他認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)人的角度考慮，開發(fā)商和業(yè)主必然會(huì)追求較小的成本支出，采取各種擦邊球手段避險(xiǎn)，因此在法律的制定過程中，需進(jìn)一步細(xì)化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，保證可操作性和權(quán)威性。

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