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開發(fā)商不會(huì)說的潛規(guī)則購房不要被樣板間迷惑

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 856 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　1、售樓處的人不一定是開發(fā)商的人

　　現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”，把銷售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取傭金，多賣多得，因此具有更強(qiáng)銷售力。這不會(huì)影響你購房子，但如果它們?cè)?jīng)對(duì)你有若干個(gè)承諾，可能就有影響了。“有些代理公司的銷售為了賣出房屋，欺騙消費(fèi)者說這個(gè)地段交通十分便捷，新開的**就在附近，但其實(shí)**通過的路線與這里八竿子打不著，步行十時(shí)辰可能是驅(qū)車十時(shí)辰。甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊**路標(biāo)的牌子。”一位曾經(jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷售人員說。

　　如果購房者遇到房?jī)r(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問題跑到售樓處去鬧事，很可能無功而返，因?yàn)檫@些可能根本就沒有開發(fā)商負(fù)責(zé)的人。

　　2、購房“學(xué)位”不一定能實(shí)現(xiàn)

　　不少購房者都是沖著開發(fā)商稀缺學(xué)位而來，“打包票”保證入讀?？蓪W(xué)位卻真正捆綁了隱性門檻，實(shí)際到了報(bào)名時(shí)突然門檻攀升，較終因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限、戶籍等限制，公校學(xué)位兌現(xiàn)時(shí)要交贊助費(fèi)，導(dǎo)致子女上學(xué)不成。

　　開發(fā)商學(xué)位的措辭有時(shí)候也用得巧妙，一方面樓盤的確有按照統(tǒng)一劃分、符合內(nèi)學(xué)校的入讀條件便可入讀，此為緊靠學(xué)校的小區(qū)的“學(xué)位”之一。開發(fā)商出資“教育基金”，與意向的優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)校“購學(xué)位”，但是有指標(biāo)、年限的限制，卻沒有如實(shí)告知購房者，較終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，抽簽方式更存在暗箱操作的可能，無法讓急切需要學(xué)位的家長(zhǎng)業(yè)主們信服。關(guān)于學(xué)位甚少有開發(fā)商愿意寫入合同內(nèi)，消費(fèi)者也無法合法維權(quán)。

　　3、面積是不受法律保護(hù)的

　　“購一層一層”，“花園”，不少免費(fèi)的東西通常讓購房人很是受落。實(shí)際上，這種購一一的房間單價(jià)會(huì)比無的同類戶型要高出不少。因?yàn)橐?guī)避90/70政策限制，用小戶型配以面積，達(dá)到更大空間效果。實(shí)際面積也會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)，這點(diǎn)上銷售人員只會(huì)告訴你，以實(shí)際使用到的面積計(jì)算，折算下來房?jī)r(jià)很便宜。但絕不會(huì)說，房產(chǎn)證上面面積不會(huì)加入，這是意味著沒有產(chǎn)權(quán)的面積空間。

　　尤其是1樓或頂樓的花園或天臺(tái)面積，實(shí)際上在物權(quán)法中是歸所有業(yè)主共有，開發(fā)商通常不會(huì)寫入合同，一旦產(chǎn)生糾紛，恐怕高位接盤業(yè)主“賠了夫人又折兵”。

　　4、沙盤掩蓋“不利因素”

　　如果售樓處的銷售拿出沙盤為購房者介紹樓盤的綠化率達(dá)到30%或更高，你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許只是停車場(chǎng)。一位有多年銷售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說：“由于地下的停車位面積不夠，開發(fā)商勢(shì)必要將停車的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長(zhǎng)草的空心磚鋪成，實(shí)際的停車場(chǎng)就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會(huì)包括這些"長(zhǎng)草的空心磚"。”

　　沙盤中常會(huì)看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地，可能在未來某變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候，給居住生活帶來負(fù)面的影響，比如在自家購的樓面前就有另一棟樓拔地而起，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。

　　5、你注意過房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎？

　　購購商品房時(shí)，你會(huì)看價(jià)格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個(gè)問題了嗎？也許你說你注意了，銷售人員告訴你房屋產(chǎn)權(quán)是70年或50年等，但是通常意義上所說的“商品房”真正的居住時(shí)間到底是多少呢，按說每個(gè)樓的使用年限都是70年，但這個(gè)70年指的是哪個(gè)時(shí)間段？

　　商品房實(shí)際的使用年限，按照正常的流程，產(chǎn)權(quán)是按開發(fā)商拿到地開始計(jì)算，一共70年。一般情況下，拿地到開工到較后交房，時(shí)間至少有兩三年。那么，正常情況下，購房者拿到房子之后，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開發(fā)商捂地或者捂盤呢，如果樓盤的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢？

　　6、樣板間里有很多小手腳如家具尺寸更小

　　有時(shí)候你當(dāng)初在售樓處看到的樣板間到交房的時(shí)候就被拆掉，那很可能是因?yàn)闃影彘g作為開發(fā)商的展示空間，一定會(huì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分體現(xiàn)樓盤戶型的優(yōu)勢(shì)，而到了交房的時(shí)候?yàn)榱吮苊饽切┻^于“較真”的戶主發(fā)現(xiàn)自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭(zhēng)，開發(fā)商“毀掉”證據(jù)。

　　一位某房產(chǎn)公司的前營(yíng)銷總監(jiān)說：“其實(shí)樣板間很多都被做了手腳。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的徑深也比較淺，還會(huì)大量使用鏡子，巧妙布置燈光，讓客戶感覺到更為廣闊的空間。”

　　而那些搭建在樓盤中的實(shí)體樣板間較后會(huì)連同里面的軟裝一起被賣掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層，便于客戶看房。“一般樣板房較后會(huì)出售給"關(guān)系戶"，但是由于里面的家具尺寸有問題，其實(shí)購樣板房并不明智。”

　　7、戶型圖會(huì)故意制造錯(cuò)覺

　　從單套房戶型圖上看到，為體現(xiàn)功能分區(qū)，設(shè)計(jì)戶型圖的單位會(huì)特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來分別體現(xiàn)各功能空間，但是要注意，設(shè)計(jì)師在制作戶型圖的時(shí)候，可能會(huì)隨意縮放家具的大小。記者就曾經(jīng)見過一個(gè)戶型圖，餐廳開間可能僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的餐桌，形成了餐廳非常寬敞的錯(cuò)覺。

　　一座樓宇的平層關(guān)系圖，能清晰體現(xiàn)一樓層所有單元的分布，是兩梯兩戶還是一梯四戶，一目了然。該圖紙也能夠讓你清晰辨識(shí)，單位中電梯、樓道的設(shè)置等，以及你所關(guān)注的單位的位置房屋大門離電梯或者樓道口有多遠(yuǎn)，房屋或客廳采光會(huì)不會(huì)被相鄰的單位所遮擋；自家的洗手間會(huì)否正對(duì)鄰居家的觀景陽臺(tái)，那就太大煞風(fēng)景了。

　　8、精裝修費(fèi)用做貸款利息驚人

　　在精子的銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商會(huì)告訴你“裝修款也能做貸款”?？雌饋硭坪鯇?duì)剛購房、手頭拮據(jù)的購房人來說，這筆裝修支出也可慢慢支付?？删b修費(fèi)用產(chǎn)生的利息非常驚人。

　　以100平方米房子毛坯價(jià)為每平米10000元，裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平米1500元計(jì)算。按5年以上貸款基準(zhǔn)利率(2012年7月6日后)，為6.55%，如果還能獲得8.5折優(yōu)惠的話，年利率即為5.5675%。以毛坯房和裝修款剝離計(jì)算，若購家選擇三成頭付，那么即毛坯房貸款70萬元，選用20年期等額本息的還款方式，總利息產(chǎn)生約46萬元。裝修費(fèi)總額為15萬元，同樣的方式做貸款，其中會(huì)產(chǎn)生接近10萬元的利息款。光是10萬元利息款，實(shí)際對(duì)于100平方米的毛坯房普通硬裝修也綽綽有余。

　　9、你的個(gè)人資料可能被賣出

　　購?fù)攴孔?，你是不是?huì)突然接到各種讓你去裝修、購保險(xiǎn)(放心保)、購家具的推銷電話？不幸地告訴你：你的個(gè)人信息已經(jīng)被出售了！

　　一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理解釋：“由于購房置業(yè)這個(gè)過程涉及到諸多環(huán)節(jié)，客戶的資料究竟是在哪個(gè)環(huán)節(jié)被賣了，我們也不得而知。銀行貸款會(huì)登記個(gè)人信息，所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。當(dāng)然也有可能是銷售人員私下把信息賣給了別人。”購房是一個(gè)很長(zhǎng)的利益鏈，賣給裝修公司、電器公司都可能，但是出售較多的對(duì)象還是中介公司。“曾經(jīng)就出現(xiàn)過在開盤的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要購客戶資料的情況。據(jù)說一份高端別墅住宅的客戶資料的交易價(jià)格甚至達(dá)到了4000至5000元一份。”

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