復旦大學金融與資本市場研究主任謝百三教授

　?。ㄒ唬┲袊霈F(xiàn)105萬千萬富豪

　　2013年8月15日，《胡潤財富報告》稱，2012年擁有1000萬元以上資產(chǎn)的個人（資產(chǎn)包括可投資資產(chǎn)、未上市公司股權(quán)、自住房產(chǎn)和藝術(shù)品收藏），全國31個省、市、自治區(qū)有105萬人，比上一年增長3%（3萬人）；其中億萬富豪人數(shù)為6.45萬人，增幅2%（1000人）。

 　　但這是5年來較小漲幅。目前全國每1300人中有1人是千萬富豪，每2萬人中有1人是億萬富豪。報紙稱：其中投資房地產(chǎn)并擁有數(shù)套房產(chǎn)的人占千萬富豪的15%，約有16萬人；投資性房產(chǎn)占其所有資產(chǎn)的50%，同時他們還擁有400萬以上的自住房產(chǎn)和70萬的汽車。

 　　 在這105萬人中，北京、廣東、上海、浙江、江蘇、福建、山東共計占了74.9萬，為71.3%；而北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的為50.3萬，占47.9%，約為一半。其他富人約集中在杭州、寧波、廈門、福州、青島、濟南等地。

　　（二）很多人糊里糊涂成了千萬富豪

　　《胡潤財富報告》的數(shù)據(jù)應是可參考的，但其分析有漏洞。頭先千萬富翁并不是一個很丟臉的詞，它不是解放以前剝削來的千萬富翁，也不是貪污腐敗得來的千萬富翁，它是改革開放三十四年以后出現(xiàn)的千萬富翁。其次，有些人是糊里糊涂、靠著城市的發(fā)展、經(jīng)濟的景氣，糊里糊涂成了千萬富翁。

　　什么叫千萬富豪？以房地產(chǎn)今日幣價為依據(jù)，則上海很多人家里有2～3套房。他們有的是新購的房，有的是舊房，如在徐家匯、靜安寺、黃浦區(qū)（南京路、淮海路）一帶的舊房。他們是從爺爺奶奶、外公外婆那里繼承的，又是獨生子女，這些舊房價格有的比內(nèi)環(huán)線外的新房還貴，他們從沒購過新房，隨著房價上漲，不知不覺就成了千萬富豪。在那些好地段，一套房500萬以上的是很常見的，但他們能叫炒房者嗎？

　　此外，房價是會波動的。上世紀九十年代時，上海房子賣不掉，曾經(jīng)鼓勵人們以個人所得稅頂房款，提供（小孩考上海大學可低100分）來鼓勵購房。那時的房價僅現(xiàn)在的八分之一、十分之一價。此外，溫州市近兩年房價因金融危機泡沫破裂而大跌，從3.5萬跌到2.5萬（舊房僅1.8～2萬），胡潤財富報告對溫州的千萬富豪又怎么界定？

　?。ㄈ┏钟?年以上的購房就不能叫“炒房”

　　有媒體把投資房地產(chǎn)的16萬人稱為“炒房者”，這很不嚴謹。它稱這16萬人有自住房400萬，加70萬的汽車，（即470萬）；另外有50%為投資性住房，實際上另外還有470萬房子，（這加起來僅940萬?。。?。這在上海、北京、廣州，相當一部分人因房地產(chǎn)自然增值而會碰到，只要有2～3套房就會達到，有老人住，有個等結(jié)婚的兒子、女兒要留一套房，就可達到1000萬了。這又說明了什么呢？又怎么樣呢？

　　 關(guān)鍵是，把普通老百姓的購1～2套房行為，稱為“炒房者”是否合適？所謂“炒”是指短線購進賣出。過去我?guī)瑢W搞過一個自然科學基金研究項目《土地增值稅的國際比較》，發(fā)現(xiàn)有相當一些國家對居民擁有房產(chǎn)達三年以上就可免征“土地增值稅”（即“房產(chǎn)增值稅”）。因為它認為你是自己正常用房，不是炒房了。

 　　現(xiàn)在，中國短線炒房者是有，但比例不大。多數(shù)都是購房3～5年，不動的。怎么叫“炒房”？那擁有古董幾代的稱為炒古董者？擁有黃金50年的稱為炒黃金者？豈不荒唐？

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　　 通貨膨脹一般發(fā)生在CPI（居民消費品價格指數(shù)）中。因為各國把房地產(chǎn)作為投資品，但房地產(chǎn)實際也是百姓生活必需品。房地產(chǎn)大漲，老百姓購不起，就會節(jié)衣縮食，影響其整體生活水平。因此，人們對它非常敏感。它實際上是另一種變相的、隱性的通脹。

　　而當一國M2（貨幣與準貨幣）在短時間內(nèi)大量增加，貨幣迅速投放時，特別是在多數(shù)商品（95%以上）供過于求時，就不會什么都漲（深圳飲食店老板說，他們的食品已10年沒漲價了），而會集中在大中城市房地產(chǎn)上、車位上、還有明清家具和古董等的，人們又必須擁有的商品中。它們會離開其他商品而單獨大漲。

　　面對銀行公布的M2數(shù)據(jù)及人們的切身感受（整個經(jīng)濟及物價都很熱），人人內(nèi)心都有一種惶恐之感。擔心物價上漲，擔心貨幣貶值。怎么辦？購黃金？購房產(chǎn)？購玉石？購什么能使辛辛苦苦掙來的血汗錢保值呢？其實上述商品都能保值，但既有使用價值又有保值功能的只有不能再生，人人渴望的京、滬、深、廣等大城市的房地產(chǎn)。

　　很多人沒什么存款，是付了頭付（20%）后，借銀行的錢去購房的。誰也不知道它會漲到什么價格，反正拿著錢心慌，購成房，心就定了。

　　 上海，不是個別人在炒房，人們?yōu)榱俗优院蟪杉矣蟹浚瑸榱朔劳?、防貨幣貶值，很多人在看房、購房。

　　 那時，復旦大學北區(qū)蓋了很多新的學生公寓，一群群上海居民蜂擁而入，要購這些新房，被保安們一次次勸走。但他們有人還是不相信，認為是哪家房地產(chǎn)公司在囤房、等高房價再開盤。2001～2003年，復旦老師們碰面后，在交流好之后，都會關(guān)切地問：“你們家購房了嗎？快購啊，還得漲”。根本無人認為這是炒房，都怕不購，漲上去，孩子以后結(jié)婚無房怎么辦？光陰如駒，10年過去了，這10年中無人認為2001～2003年的購房是炒房。反而感到了一種慶幸與后怕，如果當時50萬不購一套房，現(xiàn)在漲到300萬～400萬了，只能購個衛(wèi)生間，全被貶掉了。

　?。ㄎ澹┢鋵嵁敃r購房是可以不花錢的

　　 很多人從M2飛快增長中算出，房價會迅速上漲。于是從銀行貸款后，以30萬資金購了三套（每套50萬，頭付20%為10萬），結(jié)果幾年后50萬漲到100萬～200萬了，他們賣掉一套得到100萬～200萬后，還掉全部銀行貸款，另外撿了兩套房。

　　這種事情上海比比皆是。當時 ，又完全合理合法。你罵什么呢。反而是財政部、央行、城建部的一次次表態(tài)，“房價一定會跌到人們能接受的價格”，成為人們飯余茶后的笑談。

　　我相信那些口是心非的城建部、財政部、央行的高官們，一邊在正襟危坐地讓人們不要炒房，一邊則在偷偷地購房。如果當時不購下一套房的，現(xiàn)在看著一日千套房售罄的北京房產(chǎn)市場及成年未婚的子女，多少個日子會徹夜后悔——不要怪老百姓去搶著購房，實在是你們的貨幣發(fā)得太多、太快了。難道只容許央行大發(fā)貨幣，不容許老百姓正當防衛(wèi)嗎？什么炒房不炒房？可笑！

　　（六）購房就要購好地段的

　　做股票的條原則就是不輸錢，條原則就是記住條原則。購房子的條原則就是地段，條原則還是地段。

　　2005年8月，有友人在北京華清嘉園（五道口）以90萬購了一套90m2的房。他打電話給上海老同學，勸他也來購。他說，這里離的北京大學自行車10時辰，離清華大學自行車5時辰，旁邊還有一所中關(guān)村小學，我的兒子要上這小學啊！你也來購一套吧。

　　 上海朋友問：“不是在調(diào)控房地產(chǎn)嗎？你們怎么敢購？”北京友人哈哈大笑，不管他啦，小孩要讀小學啊！

　　 上海朋友利用暑假馬上去華清嘉園附近住了一周，專門找小戶型看。他發(fā)現(xiàn)，即使購下來，租出去的租金收入也可達到7%～9%，比央行利率要高得多，這就是屬于投資居住兩相宜了。

　　 但中介公司竟提出每看一次房，不管購不購，都要100元看房費。上海朋友當時質(zhì)問他：“你們這里是動物園嗎？”“不管，看的人多，購的人少。”他想了想，心里一亮，可能就是這100元給我們留了兩套房。好，100就100！

　　結(jié)果，2套40.75m2的房，以1萬元/m2購了下來。他花了三天略作裝修，就以3000元一月租給了韓國、香港留學生。

　　現(xiàn)在，這些位于風暴的房產(chǎn)，價格已達到8萬元了。當時陪上海朋友來的北大學生（上海交大附中考來的）開心地說：老師，開心吧，2005年才1萬元??！當時交大附近已2.5萬元啦！現(xiàn)在，他還在出租此房，租金漲到5000元了，全是中介公司漲的。

　　（七）對房地產(chǎn)調(diào)控的幾點建議

　　 盡管我們很多朋友5～10年前購房問題上做出了正確的抉擇。但我們是被動的，無奈的。一切都是央行快發(fā)貨幣惹的禍。我們也希望房產(chǎn)市場回到朱镕基總理前中期的情況；“管住貨幣、穩(wěn)住價格”。朱總理專業(yè)中國經(jīng)濟13年（含前期當副總理的5年），房價基本不漲，管得何等好！他半夜11點半會打的去經(jīng)濟學家吳敬璉家請教如何管好宏觀經(jīng)濟。

　　但作為普通百姓，除了自己因勢利導，躲避通脹，還有什么辦法呢？除了少受些傷害，因勢而為，還能怎么辦呢？

　　此外還建議：

　　 科學合理地調(diào)控房地產(chǎn)市場；再增加3000萬畝土地供應（加上容積率，約為660億平方米）；搞好中小城市建設。政策向中小城市傾斜，鼓勵資金、人才向中小城市流動；

　　逐步放開限購，減少極多的“假離婚”事件（各地搶房很多是假離婚者）；增加經(jīng)濟適用房、廉租房的供應；較重要的是央行把住貨幣印發(fā)總開關(guān)；逐步改變“土地財政”格局。（但這很難，是一個很大的系統(tǒng)工程。）
 

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