“2013年下半年，銀行需要善待與房地產(chǎn)公司，特別是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司的關(guān)系。”在關(guān)于央行進一步推進利率市場化改革措施的一次分析會議上，金地集團財務總監(jiān)韋傳軍如此談論房地產(chǎn)融資的情況。“房地產(chǎn)項目資金鏈長、建造銷售風險可控以及利差相比其他貸款更優(yōu)質(zhì)的信貸質(zhì)量背景下，房地產(chǎn)企業(yè)貸款屬于的優(yōu)質(zhì)貸款業(yè)務。”他如此解釋善待關(guān)系的原因。

　　事實上，在房地產(chǎn)融資的具體操作層面，銀行與房地產(chǎn)公司在貸款談判上表現(xiàn)出的強勢地位開始動搖。

　　而在這背后，銀行面臨著實體經(jīng)濟需求低迷，導致議價能力下降造成潛在收益無法覆蓋風險的困擾。

　　融資“選秀”

　　身為中國四大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一的金地集團，如今在一座二線省會城市的經(jīng)營處境，讓他們區(qū)域負責人頗為“難受”。

　　讓這位負責人難受的是如何回絕銀行的貸款請求。據(jù)記者了解，此時他要想辦法回絕包括中國銀行(601988,股吧)、建設(shè)銀行(601939,股吧)、招商銀行(600036,股吧)這樣的大型商業(yè)銀行，以此將自己融資范圍縮小來方便管理。

　　在他幾經(jīng)思考以后，較終決定將近期貸款融資需求整理做成一個綜合銀團貸款——讓各家銀行提供貸款融資方案，然后他從銀行提供綜合信貸服務方案中，選取兩到三家銀行作為綜合項目貸款銀行。

　　據(jù)金地集團財務總監(jiān)韋傳軍介紹，2013年1月至6月中旬，金地集團的融資狀況十分寬松。與去年同期相比，金地集團的融資成本下降20%~30%。他認為，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金面情況依舊相對寬松，預計至今年年底房地產(chǎn)企業(yè)資金面不會出現(xiàn)緊張局面。

　　經(jīng)濟觀察報從一家國有大型銀行、三家股份制商業(yè)銀行相關(guān)信貸審批人員處了解到，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款的審批并不存在額度問題。而這些商業(yè)銀行都在主動尋找房地產(chǎn)企業(yè)來發(fā)放貸款。

　　此時此刻，在韋傳軍看來現(xiàn)在是銀行需要在市場中搶奪優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)貸款資源的時候了。原有房地產(chǎn)商請求銀行發(fā)放貸款的局面已發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　依照此前的調(diào)研情況，中信證券(600030,股吧)銀行業(yè)分析師朱琰表示，目前受到信貸總量管控，商業(yè)銀行管理層在如何分配自有增量貸款的問題上，大型國有商業(yè)銀行傾向于地產(chǎn)項目和平臺貸款；而股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行傾向于地產(chǎn)項目和中小企業(yè)貸款。“我們現(xiàn)在想的是如何使用工商銀行(601398,股吧)、交通銀行(601328,股吧)給我們的信用貸款額度。”一位中糧集團人士告訴記者。

　　此時，中糧集團旗下中糧地產(chǎn)(中糧萬科長陽半島 中糧祥云國際生活區(qū))(000031,股吧)子公司以23.6億元并配建3.3萬平方米公租房的代價，競得了北京（樓盤）市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊二類居住、托幼、醫(yī)院用地，扣除保障房面積后，折合樓面價約4.84萬元/平方米。

　　在上述中糧集團人士看來，目前銀行的房地產(chǎn)項目貸款出現(xiàn)兩個趨勢：一是以城鎮(zhèn)化、大型項目為主體進行貸款投放。例如正在舉行城市運動會的沈陽，此時全城300萬平方面積的房地產(chǎn)項目同時開工，其中200萬為商業(yè)地產(chǎn)項目。另一個就是上一次房地產(chǎn)調(diào)控后大多數(shù)中小房地產(chǎn)商退出市場后，房地產(chǎn)市場逐步走向寡頭壟斷競爭局面，由此在風險相比中小房地產(chǎn)商更低的背景下，房地產(chǎn)貸款大幅度向大型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜。“而這背后的推動力就來自于銀行。”他說。

　　他表示，有不少銀行和同業(yè)人員告訴他，由于實業(yè)經(jīng)營的企業(yè)對貸款需求大幅下降，銀行已經(jīng)放松對房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批條件。“以北京為例，2013年6月的商品房均價以較去年同期上漲30%。目前，房地產(chǎn)市場的氛圍快要回到2010年時的狀況了。”他如此形容道。

　　據(jù)媒體報道，中國上半年社會融資規(guī)模達10.15萬億元人民幣，同比多增2.38萬億元。按照農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)相關(guān)口徑測算，新增規(guī)模中投向房地產(chǎn)和地方融資平臺的比例達到50%。交通銀行相關(guān)口徑略有不同，但近期測算同比多增規(guī)模中投向比例則達到七成，完全規(guī)模達到1.3萬億元。而種種跡象顯示，這樣的規(guī)模態(tài)勢在下半年將延續(xù)。

　　中國式“派生品”輸血

　　記者了解到，依照監(jiān)管機構(gòu)的相關(guān)要求，各家商業(yè)銀行將房地產(chǎn)貸款從年度總信貸額度中單獨規(guī)范，形成增量計劃管理來控制各分支機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款沖動。但從朱琰的調(diào)研來看，銀行計劃管理的實際效果十分有限。

　　“雖然新增平臺貸款口徑被嚴格管理，在實體經(jīng)濟需求太弱的情況下，依然有不少銀行通過其他方式為平臺貸款和地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。而這些貸款科目并不出現(xiàn)在銀行的資產(chǎn)負債表中。”她解釋道。

　　近期，招商銀行相關(guān)負責人告訴經(jīng)濟觀察報，他們有充足的額度為房地產(chǎn)商提供貸款，具體方式是以“類貸款”為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。

　　類貸款的具體方式是指，在銀行同業(yè)業(yè)務增長迅速背景下，銀行一方面通過吸收其他金融機構(gòu)的短期同業(yè)存款、發(fā)售理財產(chǎn)品或者與券商、信托建立通道交易債權(quán)購賣的方式為房地產(chǎn)或地方融資平臺發(fā)放貸款。

　　“這樣做既可壓低長期融資成本，又可以規(guī)避信貸總量控制。”一位股份制銀行資產(chǎn)管理部負責人說。

　　“銀行理財產(chǎn)品一方面撮合了資金擁有者和資金需求者之間直接交易；另一方面讓銀行的存量資產(chǎn)變相騰挪至資產(chǎn)負債表以外，為銀行帶來更多現(xiàn)金流量。”他說。

　　他坦承這的確解決了銀行原有的規(guī)模擴張再融資再擴張的老路，同時也解決銀行內(nèi)部各個部門對信貸額度的爭奪。

　　而對于除銀行以外的金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模增長以及所發(fā)行的產(chǎn)品，上述股份制銀行資產(chǎn)管理部負責人將這稱之為中國式銀行“派生品”。

　　“銀行不能做的房地產(chǎn)項目表面上讓渡給信托、券商或者基金公司，他們再發(fā)行產(chǎn)品或者再次轉(zhuǎn)賣后讓資產(chǎn)管理公司打包成產(chǎn)品向公眾發(fā)售。這就像是生物物種個體需要與個體相互結(jié)合派生出一個新的個體一樣。”他如此向記者解釋。

　　據(jù)記者了解，當前想要順利發(fā)行一款房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品，信托公司需要預留2%左右收益給銀行的總行保證產(chǎn)品在銀行發(fā)售；還有4%左右的收益將付給銀行的分支機構(gòu)，以確保機構(gòu)大力推銷產(chǎn)品；另外1%左右的收益作為產(chǎn)品銷售的浮動獎勵；較后信托公司依照成本核算要獲取3%左右的收益。這就構(gòu)成了一家企業(yè)想要獲取資金的較基本成本，而參與其中的各級銀行職員自然對產(chǎn)品銷售樂此不疲。

　　規(guī)模增長靠地產(chǎn)？

　　如今，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項目的熱愛讓李某想起了2009年的“四萬億”刺激計劃引發(fā)的信貸狂潮。

　　作為國家開放銀行長期發(fā)放地方政府項目貸款的他，用“措手不及”來形容當時的心情。

　　“當時"四萬億"刺激政策一出臺，一方面各家商業(yè)銀行就開始瘋狂地為各省市提供貸款，讓我們的競爭對手陡然增加；另一方面，隨著各家銀行對地方項目信貸投放量有增無減，有不少銀行提供低于基準利率或者無信用、資產(chǎn)擔保的貸款，這樣我們在具體信貸風險管控執(zhí)行上倍感壓力。”他解釋道。

　　在過去這幾年，“四萬億”的刺激計劃造就了銀行資產(chǎn)規(guī)模的飆升，而如今卻將銀行捆綁的動彈不得。

　　此前在談及銀行如何響應國務院關(guān)于“盤活存量、用好增量來服務實體經(jīng)濟”的問題時，一家股份制銀行相關(guān)業(yè)務部負責人表示之前發(fā)放的地方政府平臺貸款讓他所在銀行對此要求無能為力。

　　“由于存量貸款期限長、利率低下，現(xiàn)在銀行很難將找到相對應的資金來進行匹配，從而存量資產(chǎn)移到資產(chǎn)負債表以外，導致此類資產(chǎn)只有趴在銀行賬上占有銀行本來就有限的資本。同時，為確保此類貸款不成為不良貸款，銀行還需要花費大量資金來維護此類貸款。”他如此解釋。

　　對于房地產(chǎn)項目貸款，上述股份制銀行資產(chǎn)管理部負責人讓記者想一想除此之外，在如今外需不足、內(nèi)需不振背景下，還有什么行業(yè)貸款可以推動銀行資產(chǎn)增長。

　　“沒有！”上述接受記者采訪的銀行人士給出了一致的回答。

　　如今，繼地方項目平臺貸款后，各家銀行開始借助中國式融資“派生品”開始競相爭奪為房地產(chǎn)商貸款。

　　“當時我們只有放寬信貸標準來與其他銀行爭奪地方平臺項目。因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這樣的狀況也不足為奇了。”上述股份制銀行相關(guān)業(yè)務部負責人告訴記者。

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