3月底，上海規(guī)土局公布了2013年上海住房用地供地計(jì)劃，供應(yīng)計(jì)劃面積為1000公頃，整體與去年持平，其中包括保障房用地和商品住宅用地。

　　但是，當(dāng)前1000公頃的住房用地尚難改變商品住宅供求關(guān)系緊張的局面。這不僅僅是由于上海作為一線城市土地資源稀缺性、有限性決定，也和市場(chǎng)層面的需求密不可分。

　　以庫存角度來說，截止4月14日，上海市商品住宅庫存為912萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場(chǎng)存銷比來看，如果按照今年1-3月平均交易量103萬平方米來計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存銷比降為9個(gè)月左右，研究結(jié)果表明，當(dāng)上海商品住宅市場(chǎng)存銷比低于10個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力。

　　從上海市的商品住宅市場(chǎng)庫存結(jié)構(gòu)來看，普通住宅目前存量只有200萬平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，普通住宅的供求關(guān)系緊張局面勢(shì)必也會(huì)導(dǎo)致中小套型的項(xiàng)目普遍漲價(jià)。

　　而上海版的“新國(guó)五條”細(xì)則落地，難以改變市場(chǎng)供求關(guān)系偏緊的核心問題。當(dāng)前來講，政策的落地，對(duì)于遏制短期內(nèi)投資投機(jī)性需求來講會(huì)起到一定的作用。但是，其中涉及的行政性措施的強(qiáng)化短期內(nèi)主要是將現(xiàn)有需求后置，并不是根治的方法。

　　其實(shí)，要根本上解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題，就是要解決供需關(guān)系的市場(chǎng)核心問題，也就是說，政府和市場(chǎng)還是要想法設(shè)法更多的增加土地與市場(chǎng)供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　從土地供應(yīng)的角度來看，由于一線城市土地資源供應(yīng)緊張，相關(guān)部門應(yīng)該盡快想法設(shè)法增加土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)供應(yīng)。

　　從增加土地儲(chǔ)備的角度來講，頭先、加大城中村、棚戶區(qū)、市廠房等方面的改造力度，使這些閑置土地資源盡快盤活，以儲(chǔ)備更多的商品房用地土地；其次、從基礎(chǔ)設(shè)施、配套等多方面加強(qiáng)對(duì)于郊區(qū)新城開發(fā)建設(shè)力度的支持，加大新城土地出讓力度，以緩解土地市場(chǎng)供應(yīng)緊張的問題；第三、加大對(duì)于開發(fā)企業(yè)“囤地”的整治力度，盡快盤活開發(fā)企業(yè)手中的土地儲(chǔ)備，盡管形成市場(chǎng)供應(yīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，上海一季度成交純宅地17幅，合56.37公頃，其中商品住宅用地7幅，分布于青浦、奉賢、嘉定、原南匯、寶山；含有住宅性質(zhì)的綜合性地塊成交7幅，合計(jì)21.16公頃，嘉定區(qū)就占到了14.43公頃。從一季度成交情況來看，宅地整體成交量并不多，預(yù)計(jì)后期還會(huì)有持續(xù)的供應(yīng)與成交。

　　從土地成交溢價(jià)情況來看，在經(jīng)歷了2011年第四季度到2012年上半年的零溢價(jià)或者是低溢價(jià)的走勢(shì)后，上海純宅地市場(chǎng)開始發(fā)力，溢價(jià)率開始有逐步走高的趨勢(shì)。

　　土地成交溢價(jià)逐步走高的趨勢(shì)的背后說明，在過去一年樓市調(diào)控政策微調(diào)定向?qū)捤傻氖袌?chǎng)背景下，市場(chǎng)去化周期縮短，市場(chǎng)存銷比在降低，市場(chǎng)對(duì)于中小套型住宅需求持續(xù)增加，市場(chǎng)仍然面臨結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。而此時(shí)，開發(fā)企業(yè)資金面已不太緊張，市場(chǎng)層面供求關(guān)系的緊張導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)重回土地市場(chǎng)拿地，3月三幅純宅地溢價(jià)成交正是印證了這一點(diǎn)。

　　土地供應(yīng)只是增加市場(chǎng)供應(yīng)的前奏，單純從增加市場(chǎng)供應(yīng)的角度來講，還可以通過以下幾個(gè)途徑增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面。

　　頭先，靈活調(diào)整開發(fā)企業(yè)的自有資本金比例，促使市場(chǎng)供應(yīng)增加。當(dāng)前，20%的自有資本金的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件相對(duì)比較低，這個(gè)時(shí)候開發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)會(huì)比較寬松，利于開發(fā)企業(yè)積極拿地，利用較高的資金杠桿作用撬動(dòng)市場(chǎng)開發(fā)。

　　現(xiàn)在全國(guó)基本都是按照20%的自有資本金進(jìn)行。要使調(diào)控真正有效果，其實(shí)就是調(diào)節(jié)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，提高企業(yè)自有資本金比例是一個(gè)方法，如果提高企業(yè)自有資本金比例至35%或在20—35%之間靈活調(diào)整，企業(yè)的資金面會(huì)明顯比之前緊張，企業(yè)漲價(jià)動(dòng)機(jī)會(huì)不會(huì)那么大，就會(huì)加快項(xiàng)目開發(fā)，為市場(chǎng)提供供應(yīng)，以快速回籠資金緩解資金面緊張的問題。

　　其次，加大中小套型住房供應(yīng)，尤其是根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)需求，一部分或全部項(xiàng)目堅(jiān)持“9070”政策，或以配建的方式加大中小套型的房屋的供應(yīng)；

　　第三、推進(jìn)郊區(qū)新城、新區(qū)建設(shè)，促使產(chǎn)城融合，使更多的人群轉(zhuǎn)移的郊區(qū)，緩解市住房需求的壓力；

　　第四、動(dòng)遷房、配套房入市：動(dòng)遷房、配套房如果滿三年或五年就可以當(dāng)做商品房進(jìn)入市場(chǎng)流通，這樣可以緩解商品房市場(chǎng)供應(yīng)壓力。

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