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特大型富裕城市對人口的吸附能力極強
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 638 次
北京近兩年的房租上漲價格超過房價,房租價格上漲顯示富裕城市的實際生活成本上升幅度。
《經(jīng)濟觀察報》根據(jù)兩份報告,推斷北京房租十年漲幅146%。2004年北京央立行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)布了一份當(dāng)年的北京二手房市場年度分析報告,其中提到當(dāng)年一居室、兩居室、三居室的平均租金分別是1415元/月、1711元/月、2032元/月,取其中間值,可以匡算出,北京市2004年房租平均值為1723元/月。
此后幾年變化不大,租金收入比顯示大部分投資房地產(chǎn)的人,重視的是房價的上升,并不在乎租金收入。2010年租賃市場開始狂歡,2010年,北京租金均價同比上漲18%,2011年、2012年同比漲幅分別達(dá)到15%、14%。截止2013年3月,租金均價已經(jīng)達(dá)到了4238元/月/套(按每平米租金均價55.77元、套均面積76平方米估算)。這是相對保守的估計,根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計,2010年、2011年兩年間全市平均租金累計漲幅達(dá)到了25%。
特大型富裕城市對人口的吸附能力極強。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布2012年北京宏觀經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù),截止2012年末,北京市常住人口2069.3萬人,比上年末增加50.7萬人。其中,在京居住半年以上的外來人口773.8萬人,增加31.6萬人。2011年人口比上年末增加56.7萬人,增長2.9%,增速比“十一五”期間年均增速下降2.1個百分點。倒推回去,整個十一五期間,北京常住人口每年增長5%,五年增長27.6%左右,是個極為驚人的數(shù)據(jù),龐大的赴京人口為北京的房地產(chǎn)與房租價格上漲提供了堅實的支撐。
北京容納的是高收入群體,資源約束也只能容納高收入,非京籍的普通收入群體在北京難以立足,也不應(yīng)該在“居不易”的北京立足。
從房租看北京生活成本極高。2009年12月,《福布斯》發(fā)布全球租金較貴城市排行榜,按照調(diào)查數(shù)據(jù),計算租用兩居室的年房租價錢得出,東京、香港和北京分列前三位,上海居第五,其他分別是孟購、新加坡、頭爾、悉尼、雅加達(dá)、胡志明市。
這還是北京房租大幅上漲之前的數(shù)據(jù),如果計入人均收入,京滬等城市與新加坡等地相比,生活成本馬上翻番。
從租金收入比看,北京的租金成本排名。租金完全價格排名的東京年租金3.67萬港元,人均年收入26.45萬港元,租金收入比在13.9%,屬于正常范圍;排名的香港年租金3萬港元,人均年收入34萬港元,租金收入比在8.8%,屬于較能忍受的范圍;排名第三的北京,年租金2.84萬港元,但人均年收入僅4.65萬港元,租金收入比在61%,屬于難以忍受的高成本范圍;其他匪夷所思的房租收入比,孟購高達(dá)121%,上海為49%,雅加達(dá)51%,胡志明市65%。孟購較為特殊,不僅貧富差距懸殊,還有龐大的貧民窟,造成普通工薪的房租高成本。
從榜單看,高收入地區(qū)雖然房租高,但收入更高,生活成本相對并不高,如新加坡租金收入比僅4.2%,屬于生活成本較低的樂居城市,而低收入地區(qū)租金高,生活成本直線上升,痛苦程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于高收入地區(qū)。試想,工資的一半拿來繳納房租,并且房租還在急速竄升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資漲幅,外來的無房工薪的生活變得毫無指望。
收入不高的地區(qū)生活成本奇高,通常意味著懸殊的貧富差距。
根據(jù)官方數(shù)據(jù),2012年,北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36469元,比上年增長10.8%;扣除價格因素,實際增長7.3%,增幅高于上年0.1個百分點。農(nóng)村居民人均純收入16476元,比上年增長11.8%,扣除價格因素后,實際增長8.2%,增幅高于上年0.6個百分點。北京普通人月收入并不算高,城鎮(zhèn)居民僅3039.1元,而農(nóng)村居民僅1373元。但北京卻擁有著舉世有名的高房價與高房租。
福布斯的另一份榜單是對此謎題的揭示。據(jù)該雜志所列舉的全球擁有億萬美元富豪較多的城市,莫斯科拔得頭籌,紐約,香港和倫敦并列第三,北京第9,共有21人跨進億萬俱樂部,平均資產(chǎn)達(dá)26億,一舉壓過富豪云集的舊金山。
當(dāng)然,如此相比并不準(zhǔn)確,美國的科技富豪很多住在舊金山郊區(qū),巴菲特一輩子住在小鎮(zhèn)奧馬哈,但無論如何,北京等中國大城市富豪聚集是不爭的事實。北京本地居民依托房改房、自建房、農(nóng)地拆遷等,擁有不菲的資產(chǎn),望京拆遷農(nóng)民成為享受極差地租的富裕群體的象征,較困難的是一無資產(chǎn)、二無高薪的新到北京人員。
無怪乎,以北京為頭的大城市,商品房銷售異?;鸨?,2012年銷售商品房1943.7萬平方米,比上年增長35%;其中銷售商品住宅1483.4萬平方米,增長43.3%。僅北京警方公布的“房姐”龔愛愛,在北京就有41套房產(chǎn),共計9666.6平方米。試想各地的市長、縣長、央企高管、金融老總、礦主們,在北京有多少房產(chǎn)?限購限不住擁有數(shù)個合法身份證的人。
去年6月,北京警方公布“空置房屋381.2萬戶”,而后迅速安撫民心,表示公安機關(guān)使用的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對概念,與城市生活中實際沒人居住的“空置房”概念以及開發(fā)商未售出的房屋沒有任何關(guān)系。有中介機構(gòu)估算,存量房中無人居住半年以上的空置房在10萬至30萬套之間。
一方面是空置房無人居住,富豪以房產(chǎn)做投資坐等高額投資收益兌現(xiàn),另一方面是房租上漲,生活成本高企,新融入城市者處于邊緣的合租蟻居。從北京還在竄升的生活成本看,以北京將人口調(diào)控指標(biāo)納入政府績效管理內(nèi)容看,普通北漂不受歡迎,他們只有兩種選擇,或者主動離開,或者因生活成本上升,被動離開。
新城鎮(zhèn)化時期,就地發(fā)展城市群,就地消化人口,已是大勢所趨。北漂們,逃離北京吧,普通工薪族們,逃離北上廣吧。
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