近日，任志強(qiáng)、潘石屹等地產(chǎn)界名人齊聚博鰲亞洲論壇“闊論”樓市。媒體爭(zhēng)相追問“國(guó)五條是否會(huì)使房?jī)r(jià)下降？”、“目前樓市是否存在泡沫？”、“未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？”等話題。任志強(qiáng)給出的回答較被關(guān)注，他說“調(diào)控就像攪動(dòng)啤酒，會(huì)攪出一些沫來，這大概就是有人說的泡沫吧，但它顯然是啤酒的合理成分。”

  事實(shí)上，亞洲論壇的舉辦地博鰲在過去一年屢被質(zhì)疑。從年中關(guān)于去庫(kù)存問題焦灼的爭(zhēng)吵，到年尾博鰲樓市崩盤流言的飛傳等等。博鰲的地產(chǎn)人不得不一遍遍拿起電話，向不明事實(shí)的置業(yè)者解釋。2013年春天，踏訪博鰲項(xiàng)目，直擊博鰲真實(shí)樓市。  

 博鰲亞洲論壇會(huì)址

  博鰲過去一年很困擾

  眾所周知，博鰲給于大多數(shù)人的印象只有亞洲論壇，而博鰲本身的優(yōu)勢(shì)資源并沒有在全國(guó)范圍內(nèi)推廣出去。

  2012年上半年，博鰲樓市備受高庫(kù)存困擾。當(dāng)時(shí)業(yè)界為此集思廣益——一個(gè)字“去”，從銷售下手，做好產(chǎn)品，打造差異化產(chǎn)品，以及根據(jù)消費(fèi)群體定位產(chǎn)品屬性，提高產(chǎn)品的成交量。而另一方面，則要謹(jǐn)慎“入市”，不再盲目地推產(chǎn)品，在了解市場(chǎng)供求情況再做產(chǎn)品是否“入市”分析。

博鰲小鎮(zhèn)

  自2012年下半年起，博鰲的開發(fā)商在博鰲這個(gè)旅游地產(chǎn)品牌打造上集體下功夫，實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略，到目標(biāo)客源集中的區(qū)域“開疆辟源”，尋找適合的分銷商，同時(shí)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方式。

  除了日常配套設(shè)施外，博鰲樓市也整體意識(shí)上提升“軟性”配套的需求，有意側(cè)重在文化服務(wù)上的提升。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2013年4月周，博鰲區(qū)域新房網(wǎng)簽成交套數(shù)301套。1至3月，博鰲新房網(wǎng)簽成交套數(shù)分別為1月118套，2月3套，3月145套，一季度共成交266套；成交均價(jià)分別為17388元、11604元、17731元。

  去年一季度博鰲商品房產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)上看，博鰲成交的195套商品房中公寓型住宅套數(shù)為184套，占總成交94%；在成交的184套公寓產(chǎn)品中有96套為50-70平方米的中小型戶型，其所占比例為52%，成交均價(jià)為14605元/平方米。

  從2013年供求上看，截至2013年3月，博鰲供應(yīng)面積達(dá)165758平方米，供應(yīng)套數(shù)為2045套。博鰲亞州灣、詳情 戶型 相冊(cè) 論壇 團(tuán)購(gòu)）、詳情 戶型 相冊(cè) 論壇 團(tuán)購(gòu)）等項(xiàng)目均為主力。

詳情 戶型 相冊(cè) 論壇 團(tuán)購(gòu)）在這樣的大環(huán)境下，則嘗試在做“加法”，“這么做是不是就沒有銷量呢，不一定，我們的價(jià)格比周邊一些項(xiàng)目貴一倍，上千萬的別墅也照樣有銷量。”據(jù)悉，博鰲亞洲灣一二月銷售額在2億左右，基本上維持在一個(gè)月1個(gè)億的銷售，其中別墅占45%左右。“博鰲亞洲灣志走高端，讓購(gòu)房者真切的看到產(chǎn)品的品質(zhì)，口口相傳，口碑效應(yīng)帶來實(shí)際的銷售。”

  針對(duì)這種發(fā)展態(tài)勢(shì)，博鰲亞洲灣推出了托管業(yè)務(wù)，購(gòu)購(gòu)物業(yè)簽訂委托管理合同的業(yè)主，每年可獲得一定的酒店經(jīng)營(yíng)收益分紅，“按照六四分層，酒店六層、業(yè)主四層，只要托管給我們物業(yè)，我們還將免除一年的物業(yè)費(fèi)，目前的分紅還處于初期階段，前三年不會(huì)出現(xiàn)很客觀的收入，但是2015年博鰲機(jī)場(chǎng)建成之后帶來巨大的人流量，我們對(duì)未來的收益充滿了信心。”

　　椰風(fēng)海岸為博鰲正名

  兩個(gè)月內(nèi)熱銷420套，詳情 戶型 相冊(cè) 論壇 團(tuán)購(gòu)）用數(shù)據(jù)證明了博鰲并不是“鬼城”。海翼實(shí)業(yè)副總裁陳曉五說，博鰲·椰風(fēng)海岸今年能夠在博鰲市場(chǎng)上，甚至是整個(gè)瓊海引起關(guān)注和熱議，和后來產(chǎn)品的定位有著莫大的關(guān)系，正確的產(chǎn)品定位直接讓項(xiàng)目起到了妙手回春的作用。陳總說，在研究了博鰲的客戶群體之后，我們發(fā)現(xiàn)之前的產(chǎn)品定位和價(jià)格體系是和我們的客戶群體不相符的，你是給誰(shuí)建房子，理清了這個(gè)很多問題就能夠迎刃而解。

博鰲椰風(fēng)海岸實(shí)景拍攝

  據(jù)悉，項(xiàng)目將小區(qū)分為三個(gè)住宅組團(tuán)和一個(gè)酒店組團(tuán)，主要由1棟酒店式公寓、6棟獨(dú)棟別墅、6棟多層洋房、7棟小高層公寓、22棟高層公寓組成。現(xiàn)在一期11棟樓1700多套房源在賣。超高的戶型使用率是其完全價(jià)值優(yōu)勢(shì)之一，凡是看過項(xiàng)目的產(chǎn)品，對(duì)于一房變兩房，兩房變?nèi)康膽粜驮O(shè)計(jì)一定過目不忘，空間也在裝修過程中把它完全利用起來，打破以往的形同虛設(shè)，或者猶如雞肋的局面。

  有問題但不影響大局

  在博鰲，郡原長(zhǎng)灘雨林（詳情 戶型 相冊(cè) 論壇 團(tuán)購(gòu)）始終是業(yè)內(nèi)“盯的較緊”的項(xiàng)目。開發(fā)商們常常喜歡向我們媒體打聽點(diǎn)市場(chǎng)的真實(shí)動(dòng)態(tài)，博鰲問的較多的一定是長(zhǎng)灘雨林。直觀的講，“穩(wěn)”是長(zhǎng)灘雨林的特色，沒搞過什么之

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