以一套評估價為200萬的二手房為例(貸款年限為20年)，新政實施后，貸款額度和月供會發(fā)生如圖變化 新京報制圖/高俊夫

　　今天起，北京公積金貸款和北京市商業(yè)銀行將實行新的房貸政策。購房者使用公積金貸款或北京市的商業(yè)銀行申請貸款二套房時，頭付款比例都由原來的6成提高至7成。

　　新京報訊 在“國五條”北京細則公布一周后，北京公積金貸款和北京市商業(yè)銀行房貸政策的新政也落地了。昨天，北京住房公積金管理和央行營業(yè)管理部分別下發(fā)通知，購房者使用公積金貸款或北京市的商業(yè)銀行申請貸款二套房時，頭付款比例都由原來的6成提高至7成。從今天起通過網簽的購房，都將按照新政策執(zhí)行。

　　“無房有貸”二套房頭付仍為6成

　　此前北京公積金二套房的政策是，貸款頭付款比例不得低于60%，貸款利率為同期頭套住房個人貸款利率的1.1倍。昨日，北京住房公積金管理公布了《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》，提出借款申請人購購套住房申請貸款，其貸款頭付款比例不低于70%。

　　不過，對于在市住建委房屋交易權屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合套住房貸款條件的借款申請人，仍執(zhí)行貸款頭付款比例不低于60%的政策。相關人士解釋說，政策中提出的1條購房提取記錄，并非是一次提取。比如購房人之前購購過一套住房，但針對這套住房提取過多次公積金，也只會認定為1條購房提取記錄。

　　公積金二套房貸利率仍為1.1倍

　　業(yè)內人士表示，現(xiàn)實中不少購房者是“賣小換大”，賣掉之前小的房子換大一點的，改善居住條件。這類人群往往之前有過貸款記錄，但新購房仍然是自住的需求。此次公積金貸款頭付調整，對于“無房有貸”的情況并沒有上浮，體現(xiàn)出雖然調控加嚴，但公積金貸款仍然支持自住的剛需購房。

　　同時，昨天發(fā)布的通知中，并沒有提及二套房公積金貸款利率的調整，因此可見仍然將執(zhí)行1.1倍的利率。

　　此外，新政還在貸款資格審核、貸款額度、月還款額、借款申請人繳存要求、加大住房公積金違規(guī)行為的懲處力度等方面，提出了進一步加嚴、收緊的新規(guī)。

　　■

　　二套房認定標準略“寬松”

　　昨天，央行營業(yè)管理部對北京市商業(yè)銀行房貸政策作出調整。自今天起，對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不得低于70%。與公積金貸款政策類似，對在北京市住建委員會房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無房、在央行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫中有一筆住房貸款記錄、次申請貸款購購住房的家庭，仍執(zhí)行頭付款比例不低于60%的政策。

　　而此前，北京市商業(yè)銀行對二套房的認定標準是“既認房又認貸”。一國有銀行人士表示，新政對名下已無房產記錄的二套房購購者政策略微寬松，可能是考慮到一些改善性的購房需求。

　　此次商貸新政并未對貸款利率做調整。銀行人士表示，將會堅持現(xiàn)在二套房利率1.1倍的政策，在此基礎上，各行也有一定自主權。

　　■ 解讀

　　貸款額度

　　購購頭套90平方米以下自住住房的，個人信用等級為AAA級，貸款較高額度上浮30%；個人信用等級為AA級，貸款較高額度上浮15%

　　購購90平方米以上非政策性住房和套住房的，貸款較高額度不再上浮，且不超過80萬元

　　購購經濟適用房的低收入職工，貸款額度不受月收入限制

　　頭付比例和利率

　　購購套住房的貸款頭付款比例不得低于70%、貸款利率為同期頭套住房貸款利率的1.1倍；“無房有貸”申請者仍執(zhí)行貸款頭付款比例不得低于60%、貸款利率為同期頭套住房貸款利率1.1倍的政策

　　還款金額

　　人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上不低于其月收入的50%

　　月還款額在不低于貸款月較低還款額的基礎上，應不低于住房公積金的月繳存額，使住房公積金全部用于住房消費

　　算賬

　　以一套評估價為200萬的二手房為例(貸款年限為20年)，新政實施后，貸款額度和月供會發(fā)生如圖變化

　　1 提取記錄寫入認定標準

　　頭套自住住房如何認定？昨日公布的新政也明顯加嚴。此前，公積金貸款對于二套房的認定為“認房又認貸”，即只要名下有房或是有貸款記錄的，都將被認定為二套房。但新政規(guī)定，通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責調查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，為頭套自住住房。

　　這意味著，除了“認房又認貸”，只要有過公積金購房提取記錄的，也將被認定為二套房。比如之前全款購房后，購房人提取過公積金，即便房子已賣出，也沒有過貸款記錄，但也不會被認定為頭套房。將提取記錄加入頭套房的認定標準，這在北京還是頭次。

　　不過，這只限于公積金購房提取記錄，而如果是因租房、裝修等其他非購房的情況提取公積金，則與頭套房的認定無關。

　　2 二套房貸款額度不上浮

　　目前，北京公積金貸款的較高額度為80萬元，每個人貸款額度是根據(jù)貸款人的月收入等因素確定的。不過，對于《個人信用評估報告》評定的信用等級為AAA級的借款申請人，貸款額度可上浮30%，即104萬元；AA級的借款申請人，貸款額度可上浮15%，即92萬元。

　　新政中收緊了公積金貸款額度。新政提出，根據(jù)借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費不得低于北京市的基本生活費標準。不過，購購經適房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。

　　此前公積金貸款額度確定標準中，要保留的生活費為400元，此次新政中的基本生活費標準，按照相關部門公布的數(shù)據(jù)，為每月不低于980元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。此次要保留的生活費增加了將近一倍，這意味著可以貸款的額度會相應降低。

　　此外，上浮標準與購購住房面積大小以及申請人信用等級有關。

　　3 月還貸額不低于月繳存額

　　新政此次頭次限定了借款申請人的月還款額。借款申請人月還款額在不低于貸款月較低還款額的基礎上，原則上應不低于其住房公積金月繳存額。公積金相關負責人表示，不低于住房公積金月繳存額是不低于單位繳存部分與個人繳存部分之和。如果借款申請人已婚，月還款額則應不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。

　　同時新政還規(guī)定，如果借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。相關負責人表示，這是為了避免高收入家庭長期占用貸款資金。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請人為單身的，月收入在14016元以上，月還款額原則上應不低于月收入的50%，即7008元及以上；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元(含)以上，月還款額原則上應不低于夫妻雙方月收入之和的50%，即14016元及以上。

　　對于借款申請人的月收入如何確定，這位負責人說，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。

　　4 購政策房貸款需繳6個月

　　新政規(guī)定，借款申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。購購政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，申請貸款前6個月應足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。

　　相關負責人解讀說，此次主要是在購購政策房的公積金貸款上有所加嚴。此前只需要在貸款前繳存1個月即可，而此次要求連續(xù)6個月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個月的公積金后即申請貸款或通過補繳方式達到繳存要求等情況。

　　北京是國五條出臺后，個明確上調二套房頭付額度的城市。相比其他城市的調控文件，北京國五條落地政策力度，在保護自住的前提下，力度地打擊了投資投機需求。 ——中原地產研究部總監(jiān)張大偉

　　二套房公積金貸款頭付比例提升至70%，以及“認房又認貸”的認定標準，對合理的改善性購房需求有一定誤傷。不過，對名下無房但有過貸款記錄的購房人仍執(zhí)行不低于60%的貸款頭付比例，在一定程度上緩解了部分改善性購房需求的頭付壓力。 ——偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉

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