十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，“漢七條”出爐，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開(kāi)“收緊”序幕。隨后，廈門、南昌、沈陽(yáng)等地均發(fā)布相對(duì)應(yīng)的調(diào)控措施，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市也開(kāi)始在年底出臺(tái)“階段性”收緊措施。

　　從較近出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容來(lái)看：一是二套房貸頭付進(jìn)一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不變。二是非本市戶籍人購(gòu)房門檻提高，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保年限，大多數(shù)由1年提升至2年，個(gè)別城市提升為3年。三是加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng)。四是控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤(pán)的成交。五是收緊單身限購(gòu)措施或禁止未成年人購(gòu)房，如鄭州、南昌等城市禁止未成年人購(gòu)房，上海浦東則收緊了單身限購(gòu)政策。

　　解讀一：三中全會(huì)召開(kāi)前后樓市調(diào)控政策頻發(fā)的三點(diǎn)寓意

　　十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前后，北上廣深等一線城市官方紛紛表態(tài)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，隨后，武漢、廈門、南昌、沈陽(yáng)等地均發(fā)布相對(duì)應(yīng)的調(diào)控措施，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市也開(kāi)始在年底出臺(tái)階段性收緊措施。這一輪調(diào)控政策并沒(méi)有“國(guó)字頭”的政策的發(fā)布，而是改由地方政府主導(dǎo)，地方政府擁有更大的自主權(quán)。

　　從本輪地方政府調(diào)控的特征來(lái)看，地方政府的調(diào)控政策的仍然為階段性收緊，是繼今年3月份新國(guó)五條細(xì)則“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”，并且“二次救火”的特征比較明顯。除了為了完成年底房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“二次救火”之外，寓意深遠(yuǎn)。具體來(lái)講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

　　、十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前后，北上廣深等一線城市，西安、武漢、廈門、南昌、沈陽(yáng)等二線城市發(fā)布調(diào)控政策，地方政府年底“二次救火”主要是源于近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯，調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　、地方政府年底發(fā)布“N條”式調(diào)控“二次救火”政策多數(shù)屬于短期行為，不具備長(zhǎng)期執(zhí)行效力，如二套房貸頭付比例提高至7成、外地人購(gòu)房門檻提高等，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)政策短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場(chǎng)意義。

　　第三、地方政府年底“二次救火”政策中多數(shù)是“新國(guó)五條細(xì)則”的延續(xù)，比如二套房貸頭付比例提高至7成等，從作用的角度來(lái)講，應(yīng)該和“新國(guó)五條細(xì)則”一致，為短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“救火”政策，是為十八屆三中全會(huì)之后房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊。

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，無(wú)論是從地方政府較近出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容，還是當(dāng)前政府表態(tài)來(lái)看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過(guò)增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出，沒(méi)有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施（上海延長(zhǎng)非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至3年，武漢非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年等等，其實(shí)影響不大，見(jiàn)下文分析）。從這個(gè)角度來(lái)講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。

　　因此，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的。從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)講，通過(guò)較近出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容短期內(nèi)過(guò)渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊，為限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　解讀二：二套房貸頭付比例提高至七成對(duì)頭次改善影響較大

　　地方政府出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容提出嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，基本以提高套住房貸款的頭付款比例為特色。根據(jù)當(dāng)前城市政策慣例，地方政府普遍將套住房貸款頭付比例提至70%或65%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二套房頭付比例在現(xiàn)有6成的基礎(chǔ)上提高至6.5成（沈陽(yáng)）、七成或七成以上，只不過(guò)是增加了購(gòu)房者或投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。二套房貸頭付比例執(zhí)行不低于70%政策可能會(huì)對(duì)于部分人群尤其是頭次改善這類人群產(chǎn)生影響，導(dǎo)致這部分需求后置。而就沈陽(yáng)的政策來(lái)講，二套房頭付比例在現(xiàn)有6成的基礎(chǔ)上提高至6.5成，影響相比其他城市則小得多，只不過(guò)是象征性提高購(gòu)房門檻。

　　但是，二套房當(dāng)中相當(dāng)一部分購(gòu)購(gòu)者具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，仍然是全款支付，二套房貸頭付比例執(zhí)行不低于70%政策很難影響這一部分人群入市的步伐。

　　總體來(lái)講，地方政府出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容中二套房貸頭付比例執(zhí)行不低于70%政策，對(duì)于頭次改善這類人群影響較大，導(dǎo)致這部分需求后置，但是，這些需求始終會(huì)釋放，釋放的時(shí)間點(diǎn)至多是籌夠一成頭付金額的時(shí)間。

　　至于利率，在頭付比例提高的前提下，其實(shí)，對(duì)于購(gòu)房者或投資客的整體購(gòu)房成本反而是降低的，原因很簡(jiǎn)單，頭付比例提高了，需要貸款的部分減少了。如果購(gòu)房者或投資客可以跨過(guò)頭付這道坎，那么，利率的提高對(duì)于購(gòu)房成本的增加幾乎不會(huì)影響月度還款的難度。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)之后，武漢、廈門、南昌等地方政府出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開(kāi)“收緊”序幕。至于其他城市是否會(huì)跟進(jìn)效仿，取決于這些城市房?jī)r(jià)是否上漲過(guò)快，短期內(nèi)有沒(méi)有報(bào)復(fù)性反彈的壓力。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，比如部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，如南京、福州、鄭州、長(zhǎng)沙、重慶、成都等，有可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制目標(biāo)完成難度增加，短期內(nèi)可能采取類似于二套頭付比例提高至7成、延緩高端樓盤(pán)預(yù)售許可證發(fā)放等做法，短期內(nèi)控制均價(jià)漲幅范圍，以達(dá)到短期內(nèi)市場(chǎng)降溫的目的。但是，這仍然是治標(biāo)不治本的做法，短期內(nèi)來(lái)講，較根本的做法還是堅(jiān)持“去投資化”政策的同時(shí)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，緩解緊張的供求關(guān)系。

　　解讀三：非本地戶籍購(gòu)房門檻提高主要看執(zhí)行，中長(zhǎng)期基本會(huì)被“潛規(guī)則”破解

　　從近期各地限購(gòu)政策的執(zhí)行軌跡來(lái)看，二三線城市出臺(tái)的“以限價(jià)代替限購(gòu)”、“限購(gòu)再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購(gòu)政策逐步退出的特征，十八屆三中全會(huì)之前，二三線城市的限購(gòu)基本被“潛規(guī)則”破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

　　從執(zhí)行層面來(lái)看，當(dāng)前多數(shù)城市“限購(gòu)”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個(gè)月的“潛規(guī)則”破解。正是由于這樣的原因，武漢、南昌、廈門、沈陽(yáng)等二線城市暫定對(duì)非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)房的，由必須在本市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間一年調(diào)整為二年，并 購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；此前，上海城市調(diào)整非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購(gòu)房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上；廣州隨后也出臺(tái)措施，暫定對(duì)能提供購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對(duì)比之前各地政策，我們發(fā)現(xiàn)，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月（當(dāng)前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴(yán)格）為購(gòu)房的基本條件，這些“限購(gòu)”政策出臺(tái)后，購(gòu)房者本身會(huì)更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個(gè)地方出臺(tái)補(bǔ)繳的不予認(rèn)可的補(bǔ)丁調(diào)控政策，購(gòu)房者不使用補(bǔ)繳手段購(gòu)房，那么，對(duì)于大多數(shù)城市而言，自“限購(gòu)”政策出臺(tái)當(dāng)月起，至多一年之后這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)自動(dòng)失效。

　　因此，對(duì)于一線城市、武漢、南昌、廈門等二線城市已執(zhí)行3年左右的樓市“限購(gòu)”政策的城市來(lái)講，此項(xiàng)政策對(duì)于2011年（含）之前來(lái)本地的非本地戶籍人士基本不受影響，對(duì)于2012來(lái)本地的至多影響一年，2013年來(lái)的會(huì)影響2年。從政策影響的梯度性特征來(lái)講，地方政府出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容政策只是對(duì)于短期來(lái)到本地的非本地戶籍人士影響較大。從地方政府出臺(tái)的“N條”新政內(nèi)容的影響力度及趨勢(shì)來(lái)看，有可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)房者社保及納稅證明繳納逐漸符合新的“限購(gòu)”條件而自動(dòng)失效。其實(shí)，當(dāng)前多數(shù)城市“限購(gòu)”或被這個(gè)“潛規(guī)則”破解，限購(gòu)政策的執(zhí)行明顯會(huì)呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)特征，有可能不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到太大的作用。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)全部施行或從緊限購(gòu)政策，從近3年限購(gòu)執(zhí)行歷程來(lái)看，當(dāng)一個(gè)行政區(qū)被納入限購(gòu)范圍之前，都會(huì)引來(lái)新一輪的市場(chǎng)需求爆發(fā)和炒作過(guò)程，以規(guī)避限購(gòu)以后對(duì)于購(gòu)房行為的影響。一旦限購(gòu)擴(kuò)圍，其實(shí)，也回避不了限購(gòu)已執(zhí)行3年左右，大多數(shù)人都都已基本具備購(gòu)房資格這個(gè)現(xiàn)狀，出了限購(gòu)政策，反而還會(huì)使這些需求集中入市。

　　此前，從執(zhí)行面來(lái)看，在一部分二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介 社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)頭都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介公司采取了為外地購(gòu)房者提供社保、納稅證明等方式來(lái)規(guī)避嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政

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