北京國(guó)五條細(xì)則中規(guī)定，3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管，房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓5年以上個(gè)人自用先進(jìn)住房的免征個(gè)稅。

　　昨日，北京市地方稅務(wù)局內(nèi)部人士表示，正在研究如何具體落地執(zhí)行，下周基本就能完成相關(guān)落地實(shí)施細(xì)則的制定。

　　細(xì)則明確房屋原值核實(shí)方式

　　此前按規(guī)定，對(duì)于普通住宅，房屋交易個(gè)稅即可按差額20%核實(shí)征收，也可按合同金額1%核定征收，二者選其一，而實(shí)際交易中基本按照合同全額的1%核定征收個(gè)稅。

　　北京國(guó)五條細(xì)則規(guī)定，通過稅收征管，房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓5年以上個(gè)人自用先進(jìn)住房的免征個(gè)稅。

　　2006年后交易房屋可查原值

　　哪些房屋可以查到原值？哪些查不到？

　　北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，“大體上說，稅收征管系統(tǒng)我不太清楚，房屋登記系統(tǒng)這塊兒，北京是從2006年實(shí)行網(wǎng)簽制度的，因此在2006年后購(gòu)購(gòu)的房屋，大都是可以查到原值的。而那些購(gòu)購(gòu)時(shí)間比較久了、原來購(gòu)的價(jià)格比較低的房子，應(yīng)該不會(huì)受到影響，很可能還是按照總房款1%來計(jì)稅。”

　　對(duì)于新政下二手房交易個(gè)稅如何具體繳納？李文杰認(rèn)為，頭先會(huì)是賣房人先進(jìn)行申報(bào)，如果沒有申報(bào)房屋的原值，就會(huì)在系統(tǒng)中進(jìn)行核實(shí)；如果核實(shí)到房屋原值，就按20%的新政來征稅，如果系統(tǒng)中無法核實(shí)，則按總房款1%來計(jì)稅。

　　也有專家認(rèn)為，裝修成本、貸款利息也應(yīng)該計(jì)算在房屋原成本里面，這些方面如何評(píng)估、計(jì)算，需要相關(guān)部門進(jìn)一步細(xì)化執(zhí)行。

　　昨晚，北京國(guó)五條細(xì)則公布后，針對(duì)其中的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、單身限購(gòu)、征收20%個(gè)稅、二套房貸頭付利率、提高商品房預(yù)售門檻等焦點(diǎn)問題，新京報(bào)記者采訪了北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志、北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉。

　　關(guān)鍵詞：控制目標(biāo)

　　支持中等家庭住房

　　政策原文：2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是：全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　專家解讀：北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志說，“進(jìn)一步降低自住型、改善型住房?jī)r(jià)格”，“促進(jìn)住房回歸居住屬性”，符合北京人口資源環(huán)境的現(xiàn)實(shí)要求，使有限的住房資源得到較合理有效的配置，以限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消費(fèi)需求。

　　此次北京提出的“將自住型和改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理”，主要是通過逐步增加此前試點(diǎn)的“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式。在商品住房的供地階段就明確將來銷售房?jī)r(jià)，可以有效地達(dá)到控制這類住房?jī)r(jià)格的效果。這類住房恰恰針對(duì)的就是中等收入，也是目前社會(huì)的群體，此前北京對(duì)于中等收入家庭住房問題的支持還不是特別清晰，而此次進(jìn)行了明確，是政策的一大亮點(diǎn)。

　　而至于這類住房與之前北京限價(jià)房的關(guān)系、兩種房源如何對(duì)接、覆蓋家庭的準(zhǔn)入范圍如何確定等，陳志認(rèn)為，這有待于進(jìn)一步細(xì)化的實(shí)施細(xì)則。

　　關(guān)鍵詞：?jiǎn)紊硐拶?gòu)

　　抑制假離婚多購(gòu)房

　　政策原文：自3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

　　專家解讀：北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，限制范圍應(yīng)是年滿18歲的單身個(gè)人和離婚人士。年滿18周歲是可以脫離原有的家庭單獨(dú)生活，可以購(gòu)購(gòu)住房，但單身一個(gè)人一般一套房子就足以自住了，在目前供求緊張的狀態(tài)下，如果一個(gè)人購(gòu)多了，是有投資投機(jī)的嫌疑。從調(diào)控的整體來看，這條規(guī)定的主要目的還是抑制投資投機(jī)的需求，讓房屋回歸自住和居住功能。

　　北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰說，這條政策是對(duì)需求的抑制，去年下半年起，北京樓市出現(xiàn)了回暖，主要是剛性需求和改善型需求的推動(dòng)，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用離婚的手段來購(gòu)房，兩人離婚之后，較多的可以一共購(gòu)4套房，新政策對(duì)這樣的行為將有效抑制。”

　　不過李文杰表示，這部分假改善的需求其實(shí)并不大。因此對(duì)于實(shí)際改善型需求不會(huì)有明顯的誤傷。

　　關(guān)鍵詞：20%個(gè)稅

　　明確節(jié)點(diǎn)如何認(rèn)定

　　政策原文：對(duì)3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。

　　專家解讀：北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，北京細(xì)則在兩個(gè)方面對(duì)個(gè)稅問題進(jìn)行了明確，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

　　頭先，關(guān)于時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新政明確，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，這與之前市場(chǎng)傳聞的以繳稅時(shí)間為節(jié)點(diǎn)不同。因?yàn)榫W(wǎng)簽是商品房購(gòu)賣和過戶中，在購(gòu)房資格核驗(yàn)后的頭個(gè)環(huán)節(jié)，明確以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，就消除了一些正在辦理房屋購(gòu)賣家庭的顧慮。

　　其次，目前人們對(duì)于二手房個(gè)稅新政，較關(guān)注的就是對(duì)于原值如何認(rèn)定，此次北京明確，將通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征個(gè)稅；對(duì)于不能核實(shí)房屋原值的，則是按照總房款的1%來征個(gè)稅。“原來人們可能認(rèn)為，會(huì)嚴(yán)格按照20%來征收。但實(shí)際上，二手房原值的認(rèn)定是比較難的，北京此次較好處理了這個(gè)問題。”李文杰說。

　　關(guān)鍵詞：二套房貸

　　頭付可能提至7成

　　政策原文：中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京住房公積金管理在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例。

　　專家解讀：北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，此次北京的細(xì)則中，只是要求進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例，但沒有明確上浮的比例。

　　“目前二套房貸的政策是頭付比例6成，貸款利率上浮15%。這次提出進(jìn)一步提高的話，很可能是頭付比例提高到7成，貸款利率上浮20%。這符合市場(chǎng)預(yù)期，比較務(wù)實(shí)。”李文杰說。

　　李文杰表示，對(duì)于二套房貸政策，北京此次出臺(tái)細(xì)則中的規(guī)定，與之前大家的預(yù)期相比，并沒有更加嚴(yán)厲。

　　關(guān)鍵詞：預(yù)售門檻

　　普通住房不先提高

　　政策原文：根據(jù)國(guó)務(wù)院文件要求，嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面提高商品房預(yù)售許可門檻。

　　專家解讀：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉介紹，目前北京取得預(yù)售的條件是項(xiàng)目投資完成25%以上，手續(xù)齊全就可以，這樣的預(yù)售門檻偏低。

　　劉洪玉認(rèn)為，此次北京提高預(yù)售門檻，針對(duì)的會(huì)是大戶型的商品住房和商業(yè)、辦公等非住房類商品房。提高預(yù)售門檻是為了保護(hù)購(gòu)房人的利益，確保開發(fā)商可以完成項(xiàng)目建設(shè)，不造成爛尾。但從短期看，預(yù)售門檻提高，可以銷售的房源就會(huì)減少，這對(duì)于房?jī)r(jià)的壓力就會(huì)增大，所以對(duì)于民眾較關(guān)心的普通商品住房，先不會(huì)提高預(yù)售門檻。而且由于北京目前對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管非常嚴(yán)格，因此大家也不用多擔(dān)心爛尾問題。

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