這招“重稅”真狠！前晚，“新國五條”細則突如其來的一拳頭砸向“亢奮”了半年之久的樓市，震驚二手房市場。其中較引人注目的是“二手房的個調稅由原來交易總額的1%-2%到當前按差額的20%征收”，堪稱調控十年較犀利狠招。盡管房價走勢有待印證，但民眾無疑又增顧慮：高額稅是否會轉嫁給購房者？二手房市遇冷會否助推一手房價格上漲？如果真的按照新政“一刀切”按差額20%計征房產個稅，不少房產的個稅都會上十萬元。譬如，當年房改房不少都是1萬~2萬元就購一套，如果這部分房子也按差價20%進行征稅，基本上就相當于是整套房產加價20%”。筆者認為，毫無疑問，重稅必逼漲房價。一方面是熱點城市的供求關系得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉嫁到購房者身上，進一步提高購房者購購二手房的成本。另外一方面是如果新的個稅政策使二手房供應大幅減少，有可能進一步加劇這些城市尤其是城區(qū)市場的供不應求，導致房價上漲。

　　嚴格征收20%的二手房個人所得稅涉及面很大，與很多人切身利益相關，引起不少換房族的擔憂。特別是二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%征收，在部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于頭付30%的客戶而言，這就相當于頭付款成數(shù)升至45%，極大提高了頭次置業(yè)人群的購房成本。譬如在北京，購購二手房所有稅費均由購房者承擔。在朝陽區(qū)購購了一套價值150萬的小戶型二類經濟適用房，該房已滿五年可上市交易，但并非業(yè)主的先進住房。按現(xiàn)行政策，需替業(yè)主繳納總房價1%的個人所得稅，即150×1%=1.5萬元；但是，如果按照新政策，因該經濟適用房較初價值僅為20萬元，如果按照差額繳稅即(150-20)×20%=26萬。這多出的24萬多元的稅收。但現(xiàn)在，多出的20萬限制住了這種非投資者。這一新政也引發(fā)人們對購購二手房成本進一步上升的擔憂。

　　筆者認為，“出售個人住房計征20%個人所得稅”存在不合理的“一刀切”弊端。按理來說，二手房市場基本是滿足自住需要，投資投機的成分不大。政策應該進行細化，對于非投資性的住房，應給予個人所得稅減免或返還。一是會傷到無辜的合理的剛性與改善需求，國務院一直強調的“支持與鼓勵合理住房需求”，顯然與其調控與文件的精神是嚴重相悖的。二是“出售個人住房計征20%個人所得稅”違背較基本的市場經濟原理，就是價格影響到市場供求關系。正如任志強提出質疑稱堅持市場化改革大約是句空話。價格是市場供求關系的信號。當市場無法用價格傳遞正確的供求關系信息時，可能擴大投資增加供給嗎？一個不能讓供給主動增加的政策會是好的政策嗎？尤其是當一手市場供給短缺時，二手房擴大供給是對市場的補充。當這個補充也被稅收而抑制時，只會讓消費者少了更多的選擇。”

　　有觀點認為，增加這么多稅，賣家一定不會轉嫁給購家，購家一定不會購不起。不會影響市場供應，不會推高房價的。筆者認為，凡是用稅收調節(jié)的辦法一定不是標本兼治的長遠辦法，譬如，一套二手房，不滿五年，原來200萬購，現(xiàn)以350萬賣。按較新政策，以差額20%征個稅，30萬。還有其他稅費。按規(guī)定標準，這套房還要繳3%契稅、5.6%營業(yè)稅、1‰印花稅、約2.4%中介費，相當于總房款350萬的11.1%，即38.85萬。加上個稅累計交易成本達68.85萬。這能不轉稼嗎？這能抑制房價嗎？這不是坑爹嗎？基本上全部的網友對“20%個人所得稅”吐槽的態(tài)度、口氣更是諷刺加挖苦兼打擊，言論“惡評如潮，千夫所指。”總體上的評論是譴責與批判多過于“贊同與支持”。

　　筆者認為，應該需警惕“20%個人所得稅”開征的嚴重市場后果，一是歷來房地產稅費的增加，供求關系未改善時，都會毫無例外的出現(xiàn)賣方轉嫁給購方購房成本。由于抑制二手房交易將導致推高新房價格。譬如：一套普通房，購進100萬，賣出200萬，按原征稅方式，總額的1%，交稅2萬；按新規(guī)差額的20%，交稅20萬。相差10倍。二是如果賣房者會把個稅加進價格，由購購者購單，增加了購房成本與購房者生活負擔，會讓更多的剛性購房者購不起房。譬如，頭套房的頭付30%，20%個稅相當于頭付款成數(shù)升至45%，提高了購房門檻與經濟支付能力。三是會打擊賣方出售房產，造成更多的空置房，從而減少供給，導致房價進一步上漲。一旦受到“重稅”調控的影響，賣方短期持有變長期持有，市場房屋供應量下降，會出現(xiàn)市場供小于求的現(xiàn)象，不利市場穩(wěn)定預期。甚至在一定程度上導致一手房價上漲現(xiàn)象。四是由于“重稅”的影響，在一二手房市場選擇減少與無法購購及購不起的情況下，必然會出現(xiàn)大量租房人群，導致二手房的租金猛漲。

　　筆者一直認為，“重稅”不是徹底解決市場根本辦法，只能夠暫時起到表面效果，很難讓房價合理回歸，應該盡快建立調控長效機制，才是市場先進的出路。縱覽歷年房地產調控政策，其實就干了兩件事，一邊用國家政策宣布和確認住房已經成為限制購購的緊俏商品。一邊用稅收、行政的政策和減少原材料（資金和土地）供應的方式進一步減少這種緊俏商品的供應。市場不需要過多行政手段干預的調控，應該從制度與體制改革及供求關系上著手，才能出臺好的調控措施。一是改革土地制度。二是土地私有化。三是嚴控貨幣發(fā)行量。四是改革財稅收入分配制度。五是減居民稅費負擔。六是增加居民財富與收入。七是拓寬投資渠道。八是財政全力支持保障房建設。九是打擊房地產腐敗鏈條。十是完善預售制。供求穩(wěn)則房價穩(wěn)，預期穩(wěn)則樓市穩(wěn)，供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。一方面是在需求端，應該采取只疏不堵。另外一方面是在供應端，頭先要增加土地供應，較后才是增加住宅與保障房供應，形成住房保障供應體系。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！