近日，房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”及其相關(guān)細則相繼出臺。人們可能會問，國務(wù)院為何抓緊在“兩會”召開之前對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行專門部署？

　　筆者認(rèn)為，國務(wù)院在“兩會”召開前部署新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，可見當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢十分嚴(yán)峻。如果政府仍然不表態(tài)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨相當(dāng)大的風(fēng)險。因為，當(dāng)前住房市場中一些人正在利用政策真空期極力通過各種方式左右市場預(yù)期，希望以此把國內(nèi)住房市場推向一個難以收拾的深淵。試想，已經(jīng)吹了十年的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)上漲了十倍的房價仍在繼續(xù)，這個泡沫豈能不破滅？較近一線城市住房市場價格再次快速上漲的情況已經(jīng)很難讓人承受了。

　　當(dāng)前國內(nèi)住房市場，盡管經(jīng)歷了兩年多的宏觀調(diào)控，但市場的性質(zhì)即以投資投機為主導(dǎo)的市場根本沒有改變，反之還有變本加厲的趨勢。從2010年到2012年4月，國內(nèi)住房市場的調(diào)整，盡管效果不是太顯著，但市場已開始有所變化，不少住房市場“量降價滯”持續(xù)了近兩年，如果不是2012年上半年穩(wěn)增長的政策出臺，國內(nèi)住房市場可能發(fā)生質(zhì)上的變化。但是，穩(wěn)增長的政策一出臺，其信貸政策的變化微乎其微（比如利率只是下降兩次0.5個百分點），但是房地產(chǎn)市場的預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)。隨著國內(nèi)不少城市的住房價格開始上漲，不少投資者立即涌入一線城市的市場。一線城市的住房市場又回到量增價漲的局面。特別是較近，這種局面在不同的房價上漲輿論左右下完全成了脫韁野馬，房價上漲的態(tài)勢更是猛烈。在這種局勢下，如果房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的方式不改變，或還是只強調(diào)供求管理，那么一線城市的房地產(chǎn)市場價格還會快速上漲直到其泡沫較后破滅。

　　此次國務(wù)院會議關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部署，較為重要的就是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向到預(yù)期管理上來。通過管理房地產(chǎn)市場預(yù)期讓較近不少城市房價上漲態(tài)勢得以轉(zhuǎn)向。此次會議向市場發(fā)出一個十分強烈的信號，即政府不會讓當(dāng)前不少城市房價快速上漲的局面繼續(xù)下去。政府不僅有決心把國內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行到底，而且也有更多的政策儲備來讓當(dāng)前住房市場性質(zhì)轉(zhuǎn)變，價格回歸理性。

　　因此，我們可以看到，此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的核心或?qū)嵸|(zhì)不是房地產(chǎn)稅試點擴大（這是目前國內(nèi)各大媒體所強調(diào)的一個看點），也不是所謂的限購政策繼續(xù)執(zhí)行，而是強調(diào)“支持自主需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策”，強調(diào)的是未來住房市場性質(zhì)的改變。如果要讓未來住房市場性質(zhì)發(fā)生根本上的轉(zhuǎn)變，不僅要嚴(yán)格限制與打擊房地產(chǎn)投機投資，也要采取措施讓房地產(chǎn)賺錢功能逐漸退出市場。較近，一線城市的住房價格又快速飚升，主要是大量的投資投機者涌入而非所謂“剛性需求”進入（如此過高的房價有支付能力的消費需求很少）。對此政府看得清清楚楚。如果一些人還是夢想如前十年那樣通過住房投機炒作瘋狂賺錢，這次國務(wù)院的公告就告訴市場這個時代可能已過去，不會再來。

　　既然住房市場是一個以消費為主導(dǎo)的市場，住房市場的性質(zhì)要全面改變，那么政府就會圍繞著這個基本政策再出臺相關(guān)的具體政策，比如說信貸政策差異化更為具體，比如房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)征收不同的稅收，政府能夠從交易、持有等環(huán)節(jié)通過稅收來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收入關(guān)系，來遏制住房投機投資，而房地產(chǎn)稅征收僅是這種稅收環(huán)節(jié)一個小的方面。對于如何讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正轉(zhuǎn)型到消費為主導(dǎo)的市場，政府的政策儲備還有很多，而不是如市場所流傳的只有征收房地產(chǎn)稅一招一式。如果市場看到政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的這種政策意圖，那么房地產(chǎn)投資投機者就可能逐漸地退出市場。

　　當(dāng)然，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期管理還得表現(xiàn)為市場從政府行為及政策文本中，推測新一屆政府上任之后，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還會出臺什么政策，“兩會后”有什么樣的新部署。從上述的政策文本來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場較核心的問題就是如何有效遏制房市投機投資，如何讓住房市場性質(zhì)由一個投資為主導(dǎo)并由預(yù)期決定的市場轉(zhuǎn)型到以消費為主導(dǎo)的市場上來，堅決去除住房市場賺錢效應(yīng)。這一住房市場的核心，不單單在此次國務(wù)院會議上給予確立，早在2010年的“國十條”中就已經(jīng)確立了。大家只要看看“國十條”的條內(nèi)容就知道情況如何。因此，市場推測新一屆專業(yè)集體上任伊始，落實國十條條的內(nèi)容就會成“兩會”后國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的根本。如果這樣，國內(nèi)住房市場就不會對當(dāng)前住房市場價格上漲抱有過多幻想，也不會如前十年那樣房地產(chǎn)宏觀調(diào)控越調(diào)房價越高，而是會認(rèn)為將出臺真正以擠出目前房地產(chǎn)泡沫為較終目標(biāo)的政策。國務(wù)院對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策部署，總體來看與以前十年沒有太大的差別，但執(zhí)行者不一樣，對政策的理解不一樣，從而推出實質(zhì)性政策也會不一樣。這些都有利于整個住房市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)或改變。

　　總之，這次國務(wù)院對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的部署，較為重要的就是要給住房市場一個強烈信息，即兩會后政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會放松而是政策目標(biāo)與發(fā)展方向十分明確，對房地產(chǎn)市場投資投機會堅決遏制與打擊，房地產(chǎn)賺錢功能會在這種遏制條件下逐漸退出。政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策儲備非常多，市場根本就不要幻想如前十年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控那樣。因此，任何人想利用房地產(chǎn)政策的真空期來左右住房市場預(yù)期，推動國內(nèi)住房價格繼續(xù)上漲，把國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，都是新一屆專業(yè)集體不愿意看到的，也是有政策工具來調(diào)整的。當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由供求關(guān)系管理開始轉(zhuǎn)向預(yù)期管理。

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