一廂忙著帶客戶辦交稅、過(guò)戶;另一廂則忙著帶著客戶四處看房，這是昨天京城各大房產(chǎn)中介上演的景象。記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京近郊200萬(wàn)以內(nèi)二手房熱賣，某中介一經(jīng)紀(jì)人在大興成交3套房;城部分區(qū)域均價(jià)4.5萬(wàn)的房源集中掛牌卻少有問(wèn)津，市場(chǎng)冷熱不均。對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言，抓住一套滿五年的家庭先進(jìn)住房就等于賺到了傭金，圈內(nèi)人如今流行問(wèn)一句：“是‘先進(jìn)’嗎？”

　　滿五年、先進(jìn)房較好賣

　　昨天在**大興線沿線一帶，記者在幾個(gè)知名小區(qū)內(nèi)頻頻能看到掛著工作牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，都忙著帶一波又一波客戶敲門看房。一位20多歲的鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人興奮地告訴記者：“200萬(wàn)以內(nèi)的房子太好賣了?；径际钱?dāng)天掛出來(lái)就能出售。我周日就賣掉了三套200萬(wàn)以內(nèi)的房子，都是這一帶老小區(qū)的房子。”

　　已經(jīng)看了三天房子的張嫻告訴記者，剛在**大興線西紅門一帶看上一套165萬(wàn)的小戶型，沒(méi)想到跟著經(jīng)紀(jì)人進(jìn)門看房還不到2時(shí)辰，緊跟著又同時(shí)進(jìn)來(lái)3波看房人，房主當(dāng)即加價(jià)10萬(wàn)元。“看著這架勢(shì)，我馬上拉著經(jīng)紀(jì)人出來(lái)了。”張嫻無(wú)奈地說(shuō)。陪同張嫻看房的經(jīng)紀(jì)人也向記者證實(shí)，只要是多來(lái)一波看房人，房主就認(rèn)為自己報(bào)價(jià)低了，就上調(diào)一次價(jià)格。

　　鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前較好賣的房子是“滿五年的，家庭先進(jìn)的房子。”按照目前算法，這種房子省去了1%的個(gè)稅和5.6%的營(yíng)業(yè)稅，算是購(gòu)購(gòu)成本較低的房子。“因此只要撈到這樣的房源，就相當(dāng)于看到傭金提成了!”同時(shí)，主要負(fù)責(zé)客戶的經(jīng)紀(jì)人，見(jiàn)到找房源的同事也習(xí)慣問(wèn)一句：“是‘先進(jìn)’嗎？”

　　高價(jià)房仍不熱銷

　　幾天來(lái)，多家中介向記者爆料，受到“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)的影響，門店的新增房源掛牌量激增一倍。昨天，位于廣渠路上一家“我愛(ài)我家”門店，該工作人員就指著電腦告訴記者說(shuō)：“今天就掛出不少單價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米的新房源，比如新景家園、幸福家園的房子。一套90平方米的兩居總價(jià)大約在460萬(wàn)元吧，但目前少有問(wèn)津，之前意向購(gòu)房的客戶就不多。”

　　在該經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，目前還不是購(gòu)房時(shí)機(jī)：“這一帶的房子單價(jià)高、房源充裕，我建議不要急于購(gòu)這一帶的房子。房主扛一段時(shí)間賣不出去，自然會(huì)降價(jià)的。”

　　值得關(guān)注的是，目前官方版的新政解讀還未出來(lái)，新政的執(zhí)行時(shí)間也沒(méi)有確定。因此，不少人在咨詢購(gòu)房時(shí)都擔(dān)心陷入“交稅時(shí)間差”的風(fēng)險(xiǎn)中。為此，鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，“這幾天，我們公司已經(jīng)明確，如果現(xiàn)在成交的房子一旦出現(xiàn)因新政產(chǎn)生的增值稅費(fèi)，就會(huì)視同該筆交易失效，我們也全額退還中介費(fèi)，就當(dāng)大家白忙乎一場(chǎng)。因此不會(huì)出現(xiàn)合同糾紛。”

　　解讀

　　20%？也許沒(méi)那么夸張

　　“個(gè)稅”算法還存多種解釋

　　1、嚴(yán)格算法：

　　一套房多交14%的頭付

　　按照中介目前較嚴(yán)格的估計(jì)，如果購(gòu)一套200萬(wàn)元的房子，該房原值是50萬(wàn)元，差額的20%相當(dāng)于30萬(wàn)元，此前按照1%的個(gè)稅僅交2萬(wàn)元，相當(dāng)于多花了28萬(wàn)元。且交稅都是要交現(xiàn)金，國(guó)內(nèi)賣方稅費(fèi)一貫轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)家的情況，較終相當(dāng)于購(gòu)家要多出14%的頭付款。

　　2、房東打折法：

　　購(gòu)房也要多花10萬(wàn)元

　　目前，多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給購(gòu)房人的樂(lè)觀算法是，即使個(gè)稅上調(diào)，房主夠意思降價(jià)，購(gòu)房也要多支出成本。以目前一套180萬(wàn)元的在售老房子為例，即使房主降價(jià)10萬(wàn)元變成170萬(wàn)，按照新政，20%的差額個(gè)稅也至少在20萬(wàn)，因此購(gòu)房人僅房款和個(gè)稅兩項(xiàng)還需要支出190萬(wàn)元，也就是說(shuō)新政落實(shí)后購(gòu)房比現(xiàn)在至少多花10萬(wàn)元。

　　3、模糊算法：

　　成本增加應(yīng)刨除其他成本

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為重申個(gè)稅是在提高購(gòu)房門檻，增加購(gòu)房成本。但在細(xì)則沒(méi)出來(lái)前，不應(yīng)該先入為主影響政府對(duì)細(xì)則的制定。知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)(微博)認(rèn)為20%的個(gè)稅，應(yīng)該刨除包括購(gòu)房人此前的裝修等多項(xiàng)成本，更有 媒體人表示個(gè)稅征收應(yīng)該考慮到原房產(chǎn)的貸款利息，這些賣房人在持有房產(chǎn)過(guò)程中并沒(méi)有增值。因此，個(gè)稅增加一定成本的可能性是有，但現(xiàn)在被假設(shè)出來(lái)的“幾十萬(wàn)元”嚇壞購(gòu)房人，有點(diǎn)盲目。

　　4、減法：

　　或許比1%個(gè)稅還少

　　昨天在朝陽(yáng)地稅局，正在等待交稅的徐先生認(rèn)為現(xiàn)在市場(chǎng)聽(tīng)聞新政有點(diǎn)失去理性。在他看來(lái)，按照差額征收個(gè)稅頭先要有一套完善體制能公平證明“原房值”。以自己剛購(gòu)的房子為例，這次網(wǎng)簽價(jià)格和原房產(chǎn)價(jià)格差距甚小，“結(jié)果發(fā)現(xiàn)，如果按照差額20%交個(gè)稅的話，比我現(xiàn)在按照總價(jià)1%還低。”

　　5、減免法：

　　或許不用交個(gè)稅

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，細(xì)則可能會(huì)有部分豁免。理由是之前實(shí)行的是針對(duì)個(gè)人先進(jìn)一套住宅超過(guò)5年出讓的，減免所得稅。他判斷這次在細(xì)則中可能繼續(xù)延續(xù)。所以政策對(duì)正常改善人群的影響不大，也就不存在誤傷之說(shuō)。反而從套房的認(rèn)定上看，他認(rèn)為應(yīng)該是只看房不看貸款次數(shù)，更合理。

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