地產(chǎn)大嘴任志強日前再次公開唱多房價。他稱，房價上漲，賺得更多的是購房者，而非開發(fā)商。“如果我們所有購過房子的人，按1998年計算，30萬的現(xiàn)在是500萬，他們賺的一定比開發(fā)商賺的多，因為開發(fā)商賣那房子就賣了30萬塊錢，全是利潤也就30萬。從30萬變成500萬利潤空間很大，特別是購30萬的房子，他只付了6萬塊錢，把6萬塊錢變成500萬是多少倍?” 此話一出，立即惹起不少媒體跟進評論，認為房價上漲賺得多的仍是任志強所代表的開發(fā)商，其次是“房叔”“房妹”之類的房氏家族成員，普通老百姓不可能囤大量的房源以獲利。購房的和建房的，兩者的利潤具有可比性嗎？

　　開發(fā)商大多遵循“快速開發(fā)回籠資金滾動再開發(fā)”的操作模式，若是碰到釘子戶或者規(guī)劃改變而造成開發(fā)進度遇阻，這種事是堵心而非竊喜，雖然較后項目得以開發(fā)也碰上房價持續(xù)上漲的好時機，錢沒少賺，但其間的折騰也跟業(yè)主碰上“出證難”一樣痛苦。較近記者與一個開發(fā)企業(yè)人員聊天，該企業(yè)以地價六七千拍得一塊爛尾樓盤，當(dāng)時周邊樓盤也只是賣1.3萬元/m2，但因爛尾樓盤活需要諸多手續(xù)，后來又出現(xiàn)爛尾樓盤有難以拆除的違建部分的問題，一拖就是3年，雖說現(xiàn)在周邊樓盤已賣到3萬元/m2，賬目浮盈足有好幾倍，但樓盤一日未開售，利潤一日沒有兌現(xiàn)。在香港，住宅開發(fā)商也是采取快速開發(fā)滾動發(fā)展的方式，只有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商傾向于長線持有物業(yè)，不做散售，這些長線持有物業(yè)出租的上市公司被歸類為“收租股”，如海港城所屬的九龍倉以及在灣仔和中環(huán)擁有多棟指標(biāo)商廈的希慎，股民都喜歡持有這些能給他們帶來穩(wěn)定股息的收租股，當(dāng)然這些股票也很少出現(xiàn)翻倍的利潤。

　　對于個人購房者來說，大部分人購房用于自住，就算是房價瘋漲一百倍，賬目財富也不會帶來任何的實際收益，因為“賣咗購唔番”。除自住房屋外手頭有多一兩套房的人士，若是像任志強所說的低購長期持有的人士，的確可獲得可觀的回報。正如任志強所舉的例子，1998年30萬入市，持有15年至今市值漲至500萬元，但這個人的財富是“不動產(chǎn)”，15年漲幅16倍，但滾動開發(fā)的企業(yè)從1998年不間斷開發(fā)不同項目至2013年，持續(xù)獲利難道會比個人購家要少嗎？

　　說實在，過去地產(chǎn)“黃金十年”給個人以及房企都帶來巨大的回報，討論究竟誰得益多好比“蛋生雞還是雞生蛋”一樣沒有較終答案。一級土地市場由國家掌握，開發(fā)企業(yè)和個人一樣面對“地產(chǎn)有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎”的局面，大家都是看政策風(fēng)向“食飯”，看看3月全國“兩會”再判斷吧。

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